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Quelles sont les règles à respecter pour bien réussir un investissement immobilier ? Plus-value potentielle, rendement locatif : ces deux critères sont-ils liés ? Les réponses d'Emmanuel Cordié du Crédit Foncier Immobilier.

Les clés pour investir dans l'immobilier


 

L’investisseur ne doit pas attendre que le "Marché" valorise son bien à sa place

 


Interview :

 

Emmanuel Cordié,
Directeur marketing, Crédit Foncier Immobilier.

 

 

 

 

 

 

Quelles sont les règles à respecter pour bien réussir un investissement immobilier ?


Emmanuel Cordié : Quel que soit l’objectif poursuivi – achat destiné à se loger ou investissement locatif –, le critère essentiel est l’emplacement du bien.


Ce principe peut sembler convenu, il n’en demeure pas moins incontournable. L’acheteur pourra toujours tenter d’améliorer la qualité de son appartement par des travaux de rénovation ou des prestations supplémentaires, mais il ne pourra pas en changer l’adresse ni l’étage… Ce critère conditionne d’ailleurs tous les autres : la plus-value potentielle lors de la revente, le rendement locatif si l’objectif est la location, l’adéquation entre le profil de l’acheteur et le risque lié à l’investissement réalisé.

 

 

Plus-value potentielle, rendement locatif : ces deux critères sont-ils forcément liés ?

 

E. C. : Le second découle souvent du premier. La plus-value potentielle dépend d’abord du prix d’acquisition : l’investisseur ne doit pas attendre que le marché valorise son bien à sa place.
Il est donc important d’acheter au « bon prix », celui qui devrait permettre une revente au minimum sans perte dans les années à venir. Le rendement locatif, c’est-à-dire le rapport entre les loyers nets potentiellement perçus et le coût global de l’investissement, est d’ailleurs un bon moyen d’estimer la pertinence du prix d’achat, même si l’objectif n’est pas de mettre son bien en location. L’indicateur essentiel est alors la profondeur du marché locatif. Pour la mesurer, il faut analyser la demande en logement et l’adéquation de l’offre par rapport à cette demande dans la zone concernée. D’où, de nouveau, l’importance de l’emplacement et de l’environnement du bien immobilier : son attractivité locative (commerces, école, moyens de transport…) mais aussi son dynamisme économique, qui conditionne la demande. Il faut toutefois prendre en compte un autre critère : la sécurité du placement.


Aujourd’hui plus que jamais, il y a une profonde dichotomie entre les « centres-villes bien placés » et les « biens périphériques » au sens large du terme.


Acheter, par exemple, un bel appartement parisien dans les beaux quartiers de la capitale n’est pas nécessairement l’investissement le plus rentable : les prix sont élevés, et le rendement locatif est plutôt modeste. C’est en revanche le plus sécurisé, car les risques de forte dépréciation ou de vacance locative sont faibles. À l’inverse, l’achat d’un appartement ou d’une maison dans
des zones moins bien situées peut s’avérer plus rentable. Mais le risque de perte en capital ou de non-location est aussi plus important…

 

 

Quid de la fiscalité ?

 

E. C. : L’aspect fiscal ne doit pas être la principale motivation de l’investisseur. Mais en pratique, on constate souvent l’inverse : l’acheteur privilégie un type de bien et ses modalités d’acquisition en fonction de sa situation et de ses objectifs fiscaux (notamment lorsqu’il s’agit de réduire son niveau d’imposition).

Ce n’est pas forcément le meilleur moyen de réaliser une opération financièrement rentable. En revanche, il est effectivement indispensable d’intégrer la dimension fiscale dans sa réflexion, et de rechercher le dispositif le plus en phase avec son statut patrimonial. Il est d’ailleurs préférable de consulter un professionnel pour sélectionner les solutions les plus adaptées.

 

 

Les motivations de l'investissement locatif

 

Quelles sont les motivations des Français qui ont fait le choix de l’investissement locatif ? Une enquête du Crédit Foncier réalisée en septembre 2014 démontre qu’elles sont assez stables dans le temps. La première motivation est la fiscalité, surtout lorsqu’il s’agit d’un investissement dans un logement neuf. La deuxième est l’objectif de se constituer un patrimoine. La troisième raison qui pousse les particuliers à investir dans l’immobilier locatif est de se créer des revenus
complémentaires lors de leur départ en retraite.


 
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