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Investir dans l'immobilier

La fiscalité des plus-values immobilières des personnes physiques ou morales relevant de l’impôt sur le revenu dans un cadre non professionnel est un sujet d’actualité. Modalités de calcul applicables depuis le 1er septembre 2014...

Le régime des plus-values immobilières


 

01/09/2016

 

Le régime des plus-values immobilières


 

Plus-values immobilières : un régime d’imposition en évolutionLa fiscalité des plus-values immobilières est toujours un sujet d’actualité. Après avoir réformé les modalités d'imposition des plus-values immobilières, en distinguant leur traitement selon qu’elles résultaient de la cession à titre onéreux(1) de terrains à bâtir ou d'autres biens ou droits immobiliers(2), le législateur a aligné le régime applicable quelle que soit la nature du bien foncier ou immobilier, et ce, pour les cessions intervenant depuis le 1er septembre 2014. Un dispositif temporaire résultant de la loi de finances pour 2015 instaure, entre autre pour les cessions de terrains à bâtir, un abattement de 30 % sous conditions. Pour cela, de telles cessions(3) doivent être réalisées avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la signature d’une promesse de vente unilatérale ou synallagmatique intervenue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 aura acquis date certaine. Toutefois, la cession d’un terrain à bâtir ne peut pas intervenir au profit de toute personne(4).

 

Pour les cessions à titre onéreux de biens immobiliers (logements, immeubles professionnels) ou de fonciers à bâtir, les règles de calcul de la plus-value imposable ont été définies en distinguant les modalités d’application prévalant au titre tant de l'impôt sur le revenu (IR) que des prélèvements sociaux (PS). Ainsi,  en dehors des cas d’exonération prévues par la loi (durée de détention ; cession de la résidence principale ou d’un logement sous conditions ; expropriation sous condition de remploi de l’indemnité perçue ; cession à une collectivité territoriale ou à un organisme social...etc), la plus-value immobilière générée lors de la vente est exonérée au-delà de 22 ans de détention pour l’IR et seulement après plus de 30 ans pour les PS.

 

A ces abattements pour durée de détention, s’appliquant sans distinction, depuis le 1er septembre 2014, aux cessions de terrain à bâtir et des autres biens immobiliers ou droits s'y rapportant, peuvent s’ajouter des abattements exceptionnels. Deux types d’abattement peuvent alors se rencontrer.

 

Le premier abattement possible de 25 % s’impute sur le montant de la plus-value des cessions d’immeubles bâtis intervenant jusqu’au 31 décembre 2016 si l’immeuble cédé(5) est situé dans l’une des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et sous réserve de l’engagement par l’acquéreur de démolir pour reconstruire des locaux d’habitation dans les 4 ans.

 

 

Le Deuxième abattement possible s’adresse aux seules cessions d’immeubles bâtis. Et plus particulièrement pour ceux destinés à la démolition en vue de reconstruction dans les 4 ans de nouveaux logements dans les communes situées en zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants définie pour la taxe sur les logements vacants. Cette cession doit être également précédée d'une promesse de vente ayant acquis date certaine en 2015. En cas du non-respect des conditions de cet abattement, seul l’acquéreur subira  une amende de 10% du prix d’acquisition. 

 

Enfin la mise en jeu de ces abattements exceptionnels d’application temporaire n’intervient qu’après ceux pour durée de détention, tant au titre de l’IR que des PS.

 

En résumé, pour un cédant (personne physique, société ou groupement relevant de l’IR), il convient donc de déterminer la plus-value brute(6) sur laquelle s’impute l'abattement pour durée de détention (différent selon que l'on détermine l’assiette de l’IR(7) ou des PS(8). Si l'un des abattements exceptionnels s’applique, celui-ci s’impute alors à son tour dégageant ainsi la plus-value nette imposable. En pratique, ce sont deux plus-values nettes imposables qui sont calculées, respectivement assujetties à l'IR au taux de 19 %, et aux PS au taux de 15,5 %, en l’état actuel des textes.
Si cette plus-value nette excède 50 000 euros, une taxe additionnelle au taux progressif s’applique à l’exception du cas des terrains à bâtir qui en sont exclus.
Ce taux s’étend de 2 % à 6 % en fonction du montant de la plus-value nette réalisée et déterminée selon les modalités préalablement décrites(9).

 

 

(1) Retenues dans leur définition large.
(2) Il faut entendre ici par autres biens immobiliers les terrains non à bâtir, les logements et les immeubles professionnels.
(3) Pour plus de précisions consulter l’article « Mesures en faveur des propriétaires »
(4) Voir la note (5).

(5) Sont exclues de cet abattement les cessions réalisées au profit du conjoint, du partenaire pacsé ou du concubin notoire du cédant  ainsi que celles au profit d’un ascendant ou descendant tant du cédant ou de l’une ou plusieurs de ces personnes. Et de même en ce qui concerne les cessions au profit d’une personne morale dont le cédant ou l’une ou plusieurs des personnes précitées est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.
(6) La plus-value brute s’entend de la différence entre le prix de cession minoré des frais à la charge du vendeur et le prix d’acquisition augmenté, d’une part, des frais et charges d’acquisition et, d’autre part, des travaux (non déjà déduits d’éventuels revenus fonciers) pour leur valeur réelle ou forfaitaire au taux de 15 % après cinq ans de détention.
(7) Si l’exonération de la plus-value immobilière est acquise au bout de 22 années pleines de détention, avant ce délai on retient un abattement de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième puis de 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention s’applique.
(8) Si l’exonération de la plus-value immobilière est acquise au bout de 30 années pleines de détention, avant ce délai on retient un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, puis de 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention puis de 9 % pour chaque année à partir de la vingt-troisième.
(9) Pour plus de précisions consulter l’article « Plus-values immobilières, comment s’applique l’éventuelle taxe additionnelle ? ».


 
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