Les atouts de l’investissement locatif meublé non professionnel
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Les atouts de l’investissement locatif meublé non professionnel

Loyers et rentabilité plus élevés, fiscalité favorable, possibilité de récupérer la TVA et de déléguer la gestion locative… ce placement a de quoi séduire les épargnants qui souhaitent investir dans immobilier.

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Loyers et rentabilité plus élevés, fiscalité favorable, possibilité de récupérer la TVA pour le LMNP en résidence gérée et de déléguer la gestion locative… ce placement a de quoi séduire les épargnants qui souhaitent investir dans l’immobilier.

Pour se constituer un patrimoine ou accroître ses revenus notamment une fois la retraite venue, l’investissement locatif meublé est une solution à considérer en l’état actuel des textes. Très prisé ces dernières années, cela devrait continuer du fait de l’augmentation de la population étudiante, du vieillissement démographique, des nouvelles façons de vivre (co-living) et mobilités professionnelles.

Un bail plus souple

En meublé, la durée du bail est de douze mois, renouvelable ensuite par tacite reconduction par périodes de un an. Toutefois, cette durée de un an est un minimum. Rien n’interdit de conclure un contrat d’une durée plus longue, de deux ou trois ans par exemple ; bien que peu rencontré en pratique.

Quelle que soit la durée en définitive retenue, une fois le terme du bail atteint si aucune partie ne se manifeste celui-ci est reconduit tacitement pour une durée d’un an, et ainsi de suite, d’année en année. Le bailleur dispose d’un préavis de trois mois pour résilier le bail et doit motiver sa décision, tandis que le préavis du locataire n’est que d’un mois.
La durée minimum d’un an d’un bail meublé connait toutefois deux exceptions. La première concerne le locataire-étudiant pour lequel la durée peut être ramenée à neuf mois. Dans ce cas, le bail ne peut pas être renouvelé.


La seconde exception est celle du bail dit « mobilité », introduit par loi ELAN, permettant une location, à certains locataires(1) , pour une durée de un à dix mois sans tacite reconduction, ni renouvellement possible. La contrepartie à cette souplesse est la nécessité pour le bailleur de rechercher régulièrement un locataire afin d’éviter les vacances trop longues, et d’établir un nouveau contrat.

Des loyers plus élevés

Un logement meublé se loue en moyenne 10 à 20 % plus cher qu’un bien vide équivalent, d’où une rentabilité supérieure qui peut atteindre plus de 5 %. Ce surcoût de loyer correspond notamment au prix des meubles, à la taille du logement et à sa localisation. Il est aussi fonction de l’offre et de la demande locale.

À ce titre, le bailleur devra faire preuve de discernement car en zone tendue, il ne pourra pas relever le loyer d’un locataire à l’autre au-delà de l’indice de révision des loyers.

Une fiscalité pouvant être avantageuse

Si les recettes retirées d’une location meublée ne dépassent pas 23 000 euros par année civile(2) et /ou les revenus tirés de la location ne dépassent pas 50 % des revenus annuels professionnels du foyer fiscal, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Fiscalement, ces recettes sont assujetties à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).  Si elles ne dépassent pas 77 700 € hors taxe par an (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes), le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 € (ou 71 % avec un minimum de 305 €) sur les recettes perçues au titre de cette location.

En revanche, aucune charge ne peut être déduite. Au-delà de ce seuil (ou en-dessous sur option), le régime réel s’applique. Vous pouvez alors déduire tous vos frais à l’euro près (intérêts d’emprunt, impôts locaux, primes d’assurance, travaux…) et amortir la valeur de l’investissement (immobilier hors terrain sur environ 35 ans, et les meubles sur environ 10 ans).

À noter la suppression à compter de l’imposition des revenus de 2023 de la majoration de 10 % applicable sur les bénéficies des loueurs en meublé qui n’ont pas adhéré à un centre de gestion agréé (CGA). Mais l’adhésion payante à un CGA est vivement recommandée car elle simplifie les démarches administratives et permet, sous conditions, une réduction d’impôt égale aux deux-tiers des frais de comptabilité dans la limite de 915 € par an.

En LMNP, les déficits ne sont imputables que sur les BIC de même nature réalisés au cours de la même année et des dix suivantes. Et l’amortissement non consommé une année est reportable sans limite de durée.

Les recettes locatives perçues ne sont ainsi pas ou peu fiscalisées sur une longue période, ce qui est appréciable dans une optique de se constituer des revenus complémentaires pour la retraite.

Le statut de LMNP permet aussi à l’investisseur de récupérer la TVA si le bien est neuf ou en VEFA(3), situé dans une résidence services qui propose trois prestations sur les quatre possibles (accueil, entretien, petit-déjeuner et fourniture de linge), et n’est pas revendu avant 20 ans sauf si l’acquéreur reprend le bail commercial en l’état.

Lors de la cession du bien locatif meublé, sont à distinguer la cession du bien immobilier de celle des biens meubles. Si le prix de cession est supérieur au prix d’acquisition du bien immobilier et des biens meubles, deux plus-values sont respectivement à déterminer alors. La première relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Si une plus-value nette fiscale en découle, cette dernière est taxée à 36,2 % dont 17,2 % de prélèvements sociaux en l’état actuel des textes. La seconde au titre des biens meubles relève des plus-values professionnelles distinguant celles à court terme de celles à long terme. Dans la pratique, rare sera l’existence de ce type de plus-values.

En savoir plus

(1) Personnes en formation, études supérieures, stage, apprentissage ou mission temporaire professionnelle ou encore en mutation professionnelle
(2) Montant ajusté prorata temporis en cas de location mise en place en cours d’année
(3) Vente en l’état futur d’achèvement