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Investir dans l'immobilier

Les textes d’application de la loi ALUR, entrée en vigueur en mars 2014, viennent de paraître. Ces textes précisent la teneur des contrats types ainsi que le contenu de la notice d’information devant être annexée au bail.

Loi Alur : les nouveautés


 

 
 
Pour mémoire, la loi ALUR(1) augmente les obligations des propriétaires bailleurs envers leurs locataires et réduit la liberté contractuelle entre les parties. Par ailleurs, elle induit de nouvelles contraintes pour les vendeurs de biens immobiliers en copropriété.
 
Les textes d’application de la loi ALUR sont parus(2). Parmi les dispositions qu’ils comportent, certaines seront en vigueur le 1er août 2015. Celles-ci concernent plus particulièrement les locations nues, les colocations à bail unique et les logements meublés à titre de résidence principale
 
 

Les obligations des bailleurs

 

  • Davantage de diagnostics obligatoires
    Aux diagnostics déjà préexistants (mesure de la surface habitable, plomb, performance énergétique…) s’ajoutent les diagnostics « amiante locatif », « gaz » et « électricité ».

 

  • Des modèles types de bail et d’état des lieux
    Ces modèles dont le contenu vient d’être précisé par le décret publié fin mai dernier s’appliqueront dès le 1er août prochain non seulement aux locations nues, aux colocations à bail unique mais également aux locations meublées à titre de résidence principale. En revanche ne sont pas concernées les locations du parc social et la colocation à bail multiple. La surface habitable des logements, quel que soit le type de location, devra être précisée dans le bail.
    Tout contrat-type de location devra donc contenir les mentions obligatoires suivantes :
     - la liste des équipements,
     - le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire,
    les honoraires des professionnels de l’immobilier facturables aux
    locataires,
     - les modalités de récupération des charges,
     - ou encore le montant et la description des travaux effectués depuis le départ du précédent locataire.

    Un arrêté vient également de préciser le contenu de la notice d’information devant être annexée au bail et rappelant les principaux droits et obligations des parties (propriétaire-bailleur et locataire(s) ou colocataires).

 

  • Les dépôts de garantie plafonnés
    Le dépôt de garantie d’une location libre ne peut plus excéder un mois, ou deux mois pour la location meublée (hors charges). Ces dépôts doivent être restitués au maximum un mois après l’état des lieux de sortie, sous peine d’une pénalité équivalente à 10 % du loyer mensuel(3).

 

  • Réduction des délais de préavis
    Dans les zones ou le marché locatif est « tendu » (zones d’encadrement des loyers), les locataires bénéficient d’un délai de préavis réduit à un mois (contre trois actuellement).

 

  • Les congés frauduleux sanctionnés
    Les bailleurs qui délivrent un congé frauduleux en invoquant un motif non fondé encourent une amende de 6 000 euros pour une personne physique, 30 000 euros pour une personne morale.

 

  • Encadrement des loyers en zones tendues
    La loi ALUR impose de nouvelles contraintes dans la fixation et la révision annuelle des loyers. Elle instaure par ailleurs la garantie universelle des loyers (GUL), garantie publique et gratuite intervenant en cas d’impayé, à laquelle le bailleur peut renoncer pour recourir à une caution. Application de la GUL au 1er janvier 2016 (sous réserve de la parution d’un décret).
 
 

Les obligations des vendeurs d’un lot de copropriété

 
  • Plus d’informations à fournir dès l’annonce
    Le vendeur d’un bien situé dans un immeuble en copropriété doit fournir davantage d’informations sur l’annonce de vente. Il doit notamment préciser le nombre de lots de l’immeuble et le montant moyen annuel de la quote-part de son bien dans le budget prévisionnel.

 

  • Plus d’informations à fournir dès le compromis de vente
    La liste des documents à fournir s’allonge. Le vendeur devra notamment fournir le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges courantes…
 
À noter : une disposition de la loi ALUR, qui prévoyait de soumettre partiellement les cessions de parts de SCI au droit de préemption des communes, a été censurée par le Conseil constitutionnel.
 
(1) Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové entrée en vigueur le 24 mars 2014.
(2) Il s’agit des décret n° 2015-482 et arrêté relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale du 29 mai 2015, tous deux publiés au JO du 31 mai 2015.
(3) Pour chaque période mensuelle commencée avec retard.​

 
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