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Investir dans l'immobilier

Pour les propriétaires immobiliers, le plan de relance pour le logement se traduit par un assouplissement des régimes existants. La plupart de ces mesures sont effectives depuis le 1er septembre 2014.

Mesures en faveur des propriétaires


 

 
Pour les propriétaires immobiliers, le plan de relance pour le logement se traduit par un assouplissement des régimes existants et la mise en place de nouvelles mesures. Si nombre de ces mesures sont effectives depuis le 1er septembre 2014, il aura fallu attendre le vote par le Parlement de la loi de finances pour 2015 pour disposer d'un cadre légal des mesures en faveur des propriétaires.
 
 

Aménagement de la fiscalité des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir

 
Les ventes de terrains à bâtir faisaient l’objet depuis 2012 d’une fiscalité spécifique, moins favorable que le régime des ventes des immeubles bâtis. Afin d’inciter particuliers et professionnels à vendre leurs terrains, le gouvernement a décidé d’aligner les deux fiscalités. La fiscalité sur les ventes de terrains à bâtir bénéficie donc également d’une exonération totale (au titre de l’impôt sur le revenu - IR) au bout de 22 ans de détention.

Coup de pouce supplémentaire : pour toute promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre dernier et le 31 décembre 2015, le vendeur bénéficie d’un abattement supplémentaire de 30 % au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
 
Toutefois tant la nature des cédants que celle des acheteurs pouvant bénéficier de ces mesures sont limitées. Ainsi, les cédants doivent être, soit des personnes physiques, soit des sociétés de personnes relevant de l’IR, soit encore des non-résidents fiscaux relevant de ce même impôt. Les acheteurs (ou cessionnaires) ne peuvent en aucun cas être, le conjoint, le partenaire pacsé, le concubin notoire ou l’ascendant ou le descendant du vendeur. De même en cas de vente au profit d’une personne morale, ni le cédant, ni son conjoint ou partenaire pacsé ou concubin notoire, ni son ascendant ou descendant ne doit être un associé de la personne morale cessionnaire, ni le devenir à cette occasion.
 
Le cas particulier des opérations de démolition-reconstruction en zones dites tendues :
L’abattement exceptionnel de 30% a été étendu par la loi de finances pour 2015 aux cessions à titre onéreuse de terrains constructibles, situés dans des zones tendues(1), comprenant des immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction de nouveaux logements. Là encore certaines conditions sont à respecter. Tout d’abord, la cession doit être précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine au cours de l’année 2015. Ensuite, le cessionnaire (ou acheteur) s’engage à démolir les constructions existantes en vue de réaliser des locaux à usage d’habitation dans un délai de 4 ans suivant la date d’acquisition, sous peine d’amende.
 
Enfin pour le calcul de l’assiette d’imposition des plus-values immobilières consécutif à la cession, il est tenu compte de cet abattement exceptionnel de 30 % au titre de l’éventuelle surtaxe sur plus-values immobilières lorsque ces dernières excèdent 50 000 €.
 

 

Deux mesures temporaires en faveur des donations

 

Dans l’objectif de favoriser là encore le logement, la loi de finances pour 2015 a entériné deux dispositifs d'exonération temporaire ayant en commun l'instauration d'un abattement compris entre 35 000 euros et 100 000 euros selon la nature du bénéficiaire de la donation entre vifs et réalisée en pleine propriété.

 

Le premier concerne les donations constatées par acte authentique au cours de l’année 2015 portant sur un/des terrain(s) à bâtir. Le(s) bénéficiaire(s) de la donation prend/prennent l’engagement dans l’acte de réaliser et d’achever des locaux neufs destinés à l’habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acte. Au terme de ce délai, il doit être justifié de la réalisation et de l’achèvement des locaux destinés à l’habitation.

 

Le second dispositif temporaire a pour objet des donations d’immeubles neufs à usage d'habitation pour lesquels un permis de construire a été ou sera obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. La donation doit, là aussi, être constatée par un acte authentique signé au plus tard dans les 3 ans suivant l’obtention du permis. L’immeuble neuf donné ne doit jamais avoir été occupé ou utilisé sous quelle que forme que ce soit au moment de la donation (exclusion donc des immeubles neufs loués).

 

Quel que soit l’un ou l’autre de ces deux dispositifs , le montant de l’exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit est de 100 000 euros si le bénéficiaire de la donation est un ascendant ou un descendant ou le conjoint ou le partenaire pacsé du donateur. Ce montant est ramené à 45 000 euros si le donataire est un frère ou une sœur voire à 35 000 euros en cas de donation entre non-parents.

 

Il est prévu, par ailleurs, un second plafond d’exonération des droits de mutations à titre gratuit pour l’ensemble des donations de terrains à bâtir et d’immeubles neufs consenties par un même donateur. D’une part, ce plafond ne peut excéder l’un des trois montants précités selon le lien de parenté ou non entre le donateur et chaque donataire pour chaque nature de biens donnés. Dès lors la donation d’un terrain à bâtir et celle d’un logement neuf à un même donataire permet de cumuler deux quotités exonérées. D’autre part, un tel plafond s’apprécie au niveau du seul donateur, quel que soit le nombre de donataires bénéficiaires laissant aux parties le soin de définir la répartition du plafond global entre les donataires si ils sont plusieurs.

 

En revanche, une mesure fiscale favorable au contribuable s’applique pour tout donataire qui aurait déjà reçu, depuis moins de 15 ans, d’un même donateur une donation antérieure dans la limite de son abattement personnel. Dans ce cas, bien que son abattement ait été en tout ou partie intégralement consommé, le donataire peut bénéficier de l’un de ces dispositifs d’exonération temporaire de droits de donation.  Autrement dit, le rappel fiscal des donations passées depuis moins de 15 ans n’est alors pas applicable.

 

Enfin, en cas de non-respect des conditions de l’un et/ou l’autre de ces deux dispositifs, la sanction est triple. Tout d’abord les droits de donation se rapportant au montant exonéré deviennent immédiatement exigibles. Ensuite des intérêts de retard sont dus et enfin s’ajoutent, sauf exceptions limitativement prévues(2), des droits complémentaires de 15% du seul  montant des droits de donation non acquittés initialement.

 

 

Aménagement du dispositif Duflot pour l’investissement locatif : le nouveau dispositif PINEL

 

La loi de finances pour 2015 a substitué au dispositif Duflot le dispositif Pinel (plus souple que son prédécesseur notamment en termes de durée de location et de qualité du locataire). Ce nouveau dispositif d’aide aux investissements locatifs réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, comporte plus particulièrement trois mesures significatives.

 

 

- Aménagement de la durée de location :

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Duflot, les investisseurs devaient auparavant s’engager à louer leur bien pendant neuf ans. Désormais, ils pourront choisir de s’engager sur 6 ans, sur 9 ans ou sur 12 ans. L’avantage fiscal sera alors proportionnel à la durée d’engagement (le taux de la réduction d'impôt sur le revenu - IR - s'étalant de 12 % à 18 % voire pour une durée de location de 12 ans à 21 % en métropole et respectivement de 23 % à 29 % en Outre-mer.

 

- Choix des locataires :

​Précédemment, le locataire ne devait pas appartenir au cercle familial de l’investisseur. Désormais, grâce au dispositif PINEL, ce dernier aura la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, sous certaines conditions.

 

- Alignement complet du dispositif PINEL applicable aux SCPI sur celui des particuliers :

Un récent décret(3) adapte les obligations fiscales déclaratives des contribuables qui souhaitent se prévaloir de la réduction d'IR Pinel que les investissements soient réalisés par des personne physique directement ou par l’intermédiaire d’une société ou même d’une SCPI.

 

Le dispositif Pinel est cependant soumis à la règle du plafonnement annuel global de certains avantages au titre de l’IR limitant l'avantage en impôt retiré par un même foyer fiscal à la somme de 10 000 €. Ce montant est porté à 18 000 € pour les investissements Pinel réalisés outre-mer à compter de l'imposition des revenus perçus en 2015. Au titre de l'année 2014, le plafond devrait donc être cependant fixé à 10 000 € pour les investissements Pinel outre-mer .

 

 

Renforcement du crédit d’impôt développement durable

 

Là encore, la loi de finances pour 2015 réoriente le dispositif  de crédit d’impôt sur le revenu applicable aux dépenses d’équipements améliorant la qualité environnementale de l’habitation principale. Ainsi sont  désormais privilégiées les dépenses engagées par un propriétaire, un locataire ou un occupant à titre gratuit et affectées à son habitation principale et contribuant à la transition énergétique. Cela se traduit par la prise en compte de nouvelles dépenses tandis que la notion du bouquet de travaux est supprimée. 

 

 

Les contribuables domiciliés fiscalement en France réalisant de telles dépenses bénéficient d’un taux de crédit d’impôt dorénavant unique et porté à 30 % sous réserve que ces dépenses soient réalisées et payées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 dans des immeubles achevés depuis plus de deux ans.

 

 

 

 

(1) Communes de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements

(2) Non exigibilité des droits complémentaires en cas de licenciement, invalidité ou décès du donataire ou personne soumise à imposition commune ou enfin lorsque le non-respect des conditions par le donataire résulte de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté

(3) Décret n° 2015-503 du 4 mai 2015 publié au Journal Officiel de la République Française le 6 mai 2015 et codifié aux articles 46 AZA octies-0 AA et suivants de l’annexe 3 du code général des impôts


 
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