Passer au contenu principal


Les revenus tirés de la location nue d’un bien immobilier sont par principe imposables au titre de l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers. Toutefois, différentes modalités d'imposition sont applicables...

Le traitement fiscal des revenus


 

​26/09/2015




Les revenus tirés de la location nue d’un bien immobilier sont par principe imposables au titre de l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers. Toutefois, différentes modalités d'imposition
sont applicables, notamment selon le montant des revenus encaissés.


 

Les revenus fonciers

 

Les revenus tirés de la location d’un logement « nu », autrement dit non meublé, sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il s’agit alors de déterminer un revenu catégoriel net par différence entre des revenus et des charges. Avec les autres revenus du contribuable, ce revenu net, positif ou négatif, participe (dans une certaine limite en cas de revenu net négatif) à la détermination du revenu net imposable. Celui-ci est alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). En outre, les revenus fonciers nets (si positifs) subissent chaque année les prélèvements sociaux au taux de 15,5 % tout en bénéficiant, l’année suivante, de la déductibilité au titre de l’IR de la CSG à hauteur de 5,1 %.

 

 

Calcul du revenu foncier net

 

Pour calculer le revenu foncier net, deux régimes peuvent se rencontrer. Le régime dit « réel » permet de déduire des loyers perçus et des recettes brutes diverses(1) un certain nombre de dépenses (limitativement définies) supportées par le bailleur(2).

 

Ces charges déductibles incluent principalement les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunération des gardiens, primes d’assurance, taxes foncières, dépenses d’entretien et d’amélioration…), ainsi qu’un forfait de 20 euros par logement loué destiné à couvrir les frais administratifs.

 

Les intérêts des emprunts contractés pour financer l’acquisition du bien sont également
déductibles(3), mais pas les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

 

L’ autre régime possible est celui, simplifié, dit du « micro-foncier », qui s’applique dès lors que le montant des loyers encaissés est inférieur à 15 000 euros par année civile(4). Les obligations déclaratives du bailleur sont alors allégées : celui-ci bénéficie automatiquement d’un abattement de 30 % sur les revenus déclarés, sans avoir besoin de fournir de justificatifs.

 

« Ce régime n’est toutefois intéressant que si les charges réelles supportées par le bailleur sont inférieures à l’abattement forfaitaire de 30 % », rappelle Grégoire Proust, expert-comptable et associé au cabinet SR Conseil. Si le calcul n’est pas favorable au contribuable, celui-ci peut toutefois opter pour le régime réel. Mais attention, souligne ce spécialiste, « car cette option engage pour trois années. Il est donc indispensable d’anticiper le niveau des charges futures. »

 

Le sort des déficits fonciers

 

Lorsque les charges supportées sont supérieures aux revenus perçus, le contribuable se retrouve en situation de déficit foncier au titre de l’année considérée. Une partie de ce déficit – la fraction provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt – est alors imputable sur son revenu global, dans une limite annuelle de 10 700 euros. L’excédent de déficit, autrement dit la partie qui dépasse ces 10 700 euros ainsi que la part des intérêts d’emprunt supérieure au montant des loyers perçus et des recettes brutes diverses, est reportable sur les seuls revenus fonciers du contribuable durant les dix années suivantes. « Le mécanisme des déficits fonciers est particulièrement intéressant parce qu’il n’entre pas dans le périmètre de certains avantages fiscaux au titre de l’impôt sur le revenu (IR) aujourd’hui plafonnés à 10 000 euros par an et par foyer fiscal (sauf cas particuliers) », remarque Grégoire Proust.

 

Une imputation élargie du déficit foncier : le régime des monuments historiques

 

Le régime des monuments historiques s’adresse plus spécifiquement aux contribuables fortement imposés. Il ne concerne que quelques immeubles classés ou faisant partie du patrimoine national.

 

D’une façon générale, les propriétaires, nécessairement domiciliés fiscaux français, peuvent imputer sur leur revenu global tout ou partie des charges liées à ce bien. Il s’agit des charges normalement déductibles au titre des revenus fonciers, y compris les travaux d’entretien ou de réparation (à l’exclusion toutefois de ceux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction).

 

Une telle imputation sur le revenu global et son montant sont conditionnés à une détention pendant au moins 15 ans et dépendent du statut du bien selon que ce dernier procure ou non des recettes, selon qu'il est ouvert ou non au public et selon que le propriétaire l'occupe ou non.

 

 

 

Une imposition dégressive dans le temps pour les plus-values immobilières

 

Lorsque les plus-values immobilières sont imposables, un abattement pour durée de détention leur est appliqué. Elles sont alors imposées au taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux. Les modalités d’application de cet abattement pour durée de détention diffèrent cependant : l’exonération totale est ainsi acquise au terme de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

 

 

 

1) Comme les subventions Anah et les indemnités d’assurance.

2) La liste des charges déductibles figure à l’article 31 du Code général des impôts.

3) Étant précisé que le montant des intérêts financiers n’est déductible que dans la limite du montant de loyers perçus au titre de l’année civile considérée de sorte que ces intérêts ne peuvent à eux seuls générer un déficit foncier.

4) Éventuelle application sur ce montant d’un prorata temporis si la location est d’une durée inférieure. Attention : le régime du micro-foncier est exclu si les revenus fonciers proviennent soit exclusivement de la détention de parts de SCI ou SCPI, soit d’un bien immobilier soumis à régime spécifique (Périssol, Robien...).


 
Partager :  

acces directs

Ma banque populaire régionale