Blocage sur le Marché Immobilier Résidentiel : Mythe ou Réalité?

Explication de la Situation Actuelle

Il n’est nul besoin d’être un expert pour constater que l’année 2023 connaît un alignement des planètes peu favorable. Tous les indicateurs convergent dans cette direction. Les conditions de crédit ont subi des changements rapides et significatifs, tandis que la production de logements neufs a considérablement ralenti. La réglementation environnementale semble également jouer un rôle préoccupant. Ce climat incertain retient les acheteurs et les vendeurs potentiels.

800 000 transactions sont prévues en 2023, soit une diminution d’un tiers par rapport à 2022. Cependant, les prix ne fléchissent pas de manière uniforme, créant une certaine inertie. Par exemple, les appartements pourraient enregistrer une baisse, tandis que les maisons continuent leur légère progression.

Plus que jamais, la célèbre maxime « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » reste d’actualité. La situation varie en fonction des régions. Les zones urbaines maintiennent les prix, tandis que les zones rurales commencent à connaître leurs premières baisses.

De plus, les biens disposant d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) favorable se vendent plus rapidement, tandis que ceux avec un DPE défavorable subissent des décotes importantes, voire sont totalement boudés par un nombre croissant d’acheteurs.

Hausse des Taux de Crédit

Les taux de crédit immobilier ont atteint des niveaux historiquement bas, avec une moyenne de 1 % sur 20 ans en 2021-2022, ce qui a soutenu le pouvoir d’achat face à la hausse des prix.

Cependant, depuis février 2022, les taux ont augmenté, passant de 1 % à 4 %. Les Français ont ainsi logiquement perdu 25 % de leur capacité d’emprunt, créant des tensions sur le marché.

Insuffisance de Biens Disponibles

Généralement, une hausse des taux s’accompagne d’une baisse des prix, comme cela s’est rapidement produit dans les pays anglo-saxons, qui réagissent de manière plus prononcée aux mauvaises nouvelles en raison de l’abondance des crédits à taux variables.

La France devrait suivre cette tendance à la baisse, mais elle est encore protégée par sa préférence pour les taux fixes et par une pénurie structurelle de logements.

La crise sanitaire, la hausse du coût des matériaux et le faible niveau de construction de nouveaux logements ont également contribué à réduire l’offre, ce qui a soutenu davantage les prix de l’immobilier.

Cependant, le marché immobilier de 2023 pourrait connaître un afflux de biens immobiliers à rénover, avec des prix réduits pour rester attractifs. En effet, certains propriétaires préféreront vendre plutôt que de rénover leur bien en utilisant des aides comme MaPrimeRénov’, l’Eco-PTZ ou le prêt avance rénovation.

La Difficulté Pour les Vendeurs et Acheteurs

Les acheteurs voient leur capacité d’emprunt diminuer, tandis que les vendeurs craignent de vendre à un prix moindre ou de ne pas être en mesure de financer un nouveau bien. La situation est complexe des deux côtés, générant une forte tension.

Cependant, dans la plupart des cas, un vendeur finira par bénéficier mécaniquement de prix plus bas après avoir vendu son bien. En effet, la vente d’un bien s’accompagne souvent de l’acquisition d’un autre, en particulier s’il s’agit de la résidence principale. Il faut donc assimiler cette nouvelle réalité, ce qui peut être difficile après une période de hausse continue des prix.

Conditions de Financement

Les banques sont devenues plus prudentes dans l’octroi de prêts. Les conditions ont évolué et les marges bénéficiaires sont minces, voire inexistantes. Une réglementation plus stricte, comme le taux d’usure, ainsi que la hausse des taux ont rendu le crédit moins accessible et plus coûteux.

De plus, les emprunteurs doivent désormais apporter davantage d’apport personnel, parfois jusqu’à 20 % de plus. La hausse des taux signifie également qu’ils doivent envisager d’acheter des biens plus petits, plus éloignés ou de moindre qualité, voire reporter leur projet.

La Question Cruciale : Une baisse des prix est-elle envisageable ?

En conclusion, nous sommes confrontés à une crise brutale et profonde exacerbée par la hausse des taux, qui survient à un moment où la demande en logements reste très élevée.

Les économistes estiment qu’il faudra de 18 à 24 mois pour que la hausse des taux se traduise par un ajustement des prix, après une période de baisse des ventes que nous observons actuellement.

Une correction des prix est donc attendue pour 2024 dans le marché de l’immobilier ancien, dont les stocks augmentent naturellement en raison des déménagements, divorces et décès. Cependant, cette correction ne sera pas uniforme en fonction de la localisation et de la qualité des biens, avec une fourchette de variation allant de 0 à -30 %.

Pour le marché du neuf, la situation est plus compliquée, car les baisses de prix nécessaires (environ 20 %) pour rendre le marché viable dépassent la rentabilité des opérations. De plus, la fin annoncée du dispositif Pinel diminue l’attrait de ce type d’investissement, entraînant une baisse de la production de logements due à l’abandon de projets.

Il est essentiel de connaître sa capacité d’emprunt et, dans la mesure du possible, d’anticiper un accord de financement pour saisir les opportunités qui se présentent.