L’immobilier de santé au cœur des enjeux sociétaux 

Avec le vieillissement de la population et l’augmentation proportionnelle des besoins en soins, investir dans le secteur de la santé s’avère aujourd’hui pertinent. D’autant que les investissements dans ce domaine, en constante expansion, sont par nature plus résilients, même en temps de crise. Pour preuve, la pandémie de Covid, qui a stimulé la demande pour l’immobilier résidentiel et tertiaire de santé, a suscité un intérêt accru des investisseurs privés pour ces marchés. Un attrait renforcé en France par la récente prise de conscience de maîtriser stratégiquement la chaîne de production des produits de santé et de réduire notre dépendance vis-à-vis de l’extérieur. 

Engagement sociétal 

Cette thématique de long terme présente de nombreux avantages. Étroitement liée à la recherche, elle répond d’abord à un véritable engagement sociétal. « Nous avons fait le choix d’investir uniquement en France pour que les investissements en centres médicaux aident à lutter concrètement contre la désertification médicale dans nos régions », commente ainsi Antoine Barbier, Directeur d’AEW Patrimoine. Le gestionnaire, qui se veut un acteur responsable, accorde aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) une place essentielle dans son processus d’investissement. Il a fait, par exemple, le choix d’exclure tout investissement dans les Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) pour être cohérent avec ses convictions dans ce domaine. 

Source de diversification 

Ce type d’investissement est aussi une source de diversification, dans la mesure où la santé recouvre un large éventail d’actifs. Outre les structures liées à la dépendance ou aux personnes âgées, elle comprend également les cliniques qui, elles-mêmes, présentent des caractéristiques propres et une différenciation catégorielle forte. Un établissement psychiatrique dispensant des soins et traitements spécifiques aura, par exemple, un coût d’exploitation inférieur à une structure spécialisée dans les soins oncologiques. Ces paramètres auront un impact sur la durée du bail et le rendement locatif. En outre, cette thématique permet d’investir aussi bien dans des centres de réhabilitation que des bureaux occupés par du personnel soignant ou des locaux liés à la logistique médicale. « En somme, tout ce qui touche à l’immobilier destiné à dispenser des services de santé ou à soutenir le secteur médical fait partie de cet univers », résume Antoine Barbier. 

Attractivité des sciences de la vie 

Dans cet univers, les sciences de la vie (life sciences) offrent l’opportunité d’accéder à un secteur innovant et en forte croissance, particulièrement lié aux avancées médicales et technologiques. Ce segment englobe des actifs immobiliers liés à la recherche et développement dans le domaine de la santé, comme les laboratoires, les centres de recherche et les espaces de biotechnologie, souvent accompagnés de bureaux adjacents. Les immeubles sont généralement livrés clés en main avec des spécificités techniques poussées, la stabilité des exploitants et la résilience de cette catégorie. « Déjà bien établi aux États-Unis, ce marché connaît depuis peu une expansion dans l’Hexagone grâce à une volonté politique forte, incarnée par le Plan innovation santé 2030 », commente Antoine Barbier. Une tendance d’autant plus intéressante que l’appétence des investisseurs pour les actifs liés aux sciences de la vie tend à s’accroître. Ainsi, parmi les classes d’actifs recherchées en Europe, le secteur des sciences de la vie se classe en 4^e position derrière les résidences étudiantes, seniors et les data centers*. 

Veiller à la qualité de l’exploitant

Avant d’investir dans des actifs liés à la santé, certains points d’attention méritent cependant une certaine vigilance. Les critères d’analyse dans cette typologie d’actifs sont, en effet, différents de ceux utilisés pour un actif « classique » (bureaux, commerces). Même s’il est crucial d’évaluer la demande locative et la localisation, c’est surtout la qualité de l’exploitant en place qui importe. Sa solidité financière et sa réputation dans le secteur sont des éléments déterminants. Par ailleurs, l’immobilier de santé est souvent monolocataire et dédié à une seule activité. De fait, « il convient plutôt de sélectionner un actif avec un locataire exploitant de renom déjà en place. Il faut ensuite le fidéliser avec un loyer cohérent avec son chiffre d’affaires ou son résultat d’exploitation, ainsi qu’avec des caractéristiques adaptées aux besoins de son activité », précise le directeur de la division Patrimoine d’AEW. Enfin, il est important de se pencher sur les réglementations en vigueur et les tendances démographiques qui pourraient influencer la rentabilité de l’investissement sur le moyen-long terme. 

La sélectivité de rigueur

Une des solutions pour investir sur cette thématique consiste à acheter des parts de SCPI de santé. Avec un ticket d’entrée accessible, les épargnants se constituent ainsi un patrimoine immobilier diversifié en termes de biens et de locataires. Les loyers, indexés sur l’inflation, sont ici soumis au régime des revenus fonciers. Avant d’investir, il convient toutefois de vérifier la qualité et la diversité des actifs en portefeuille, ainsi que la compétence de l’équipe de gestion. Cela passe par l’analyse d’indicateurs comme le taux d’occupation financier et physique ou la durée résiduelle des baux. Généralement, les exploitants signent des baux de longue durée garantissant une stabilité et une prévisibilité des revenus potentiels distribués aux investisseurs. Ne pas négliger non plus de regarder la valeur de reconstitution par part afin de s’assurer que le prix de souscription proposé par la société de gestion est en ligne avec la valeur des biens détenus par la SCPI et l’endettement, qui doit rester raisonné. Penser également à examiner les frais associés et la liquidité des parts. Dans tous les cas, il est indispensable de comprendre la stratégie d’investissement de la SCPI : comment s’aligne-t-elle avec les tendances du marché de la santé ? Quel est le risque réputationnel ? Quel est son niveau d’engagement en matière d’investissement responsable ? Des questions essentielles à se poser sur ce marché en pleine expansion où la sélection est de rigueur. 

* « Life sciences : un secteur émergent en France », CBRE Research – Décembre 2024. 

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