Investissement locatif Pinel : ce qui va changer en 2023 et 2024

Publié le 24/05/2023

Deux dispositifs vont cohabiter sur la période. Thomas Grasset, Directeur résidentiel de BPCE Solutions Immobilières, revient sur les caractéristiques du nouveau dispositif.

Classe d’actifs privilégiée des épargnants, l’immobilier constitue généralement un rempart contre l’inflation tout en se constituant un revenu complémentaire dans un cadre fiscal souvent avantageux à l’instar du dispositif d’investissement locatif Pinel. Prorogé jusqu’au 31 décembre 2024, ce dernier va connaître quelques aménagements : les taux de réduction d’impôt sur le revenu qu’il procure aux propriétaires seront dégressifs dès 2023 (voir tableau), «ce qui reste encore attractif », souligne Thomas Grasset.

Taux de réduction en fonction de la durée de location

	PINEL	PINEL	PINEL +
	2023	2024	À partir de 2023
6 ans	10,5%	9%	12%
9 ans	15%	12%	18%
12 ans	17,5%	14%	21%

Source : Article 199 novovicies du Code général des impôts (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042914860/)

De nouveaux critères environnementaux…

Les investisseurs pourront toujours bénéficier des taux de réduction appliqués en 2022 en optant pour le Pinel+.
« Le Pinel+ porte sur les biens situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent certains critères environnementaux et de qualité d’usage définis par un décret du 17 mars 2022⁽¹⁾ », explique Thomas Grasset. Ce décret précise, pour la France métropolitaine, les critères du niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale minimale qui permettent de bénéficier du maintien des taux de réduction d’impôt Pinel pour les logements acquis ou construits par les contribuables en 2023 et 2024.

… d’usage et de confort

Ce décret définit aussi des qualités d’usage et de confort selon la typologie du bien qui devra disposer d’une surface habitable minimale, d’un extérieur d’une surface minimaleet d’une double exposition pour les trois pièces et plus.
À titre d’exemple, un T3 devra présenter une surface habitable minimale de 62 m², un extérieur privatif ou à jouissance privative d’une superficie minimale de 5 m² et d’une double exposition.

Hausse du prix d’acquisition

Pour Thomas Grasset, « ce dispositif renchérit le coût d’acquisition puisque l’exigence d’une surface minimale par logement implique l’augmentation de la surface moyenne du bien et donc, de son coût, dans la mesure où le prix au mètre carré ne baissera pas.» Sur le financement, même si les taux d’emprunts augmentent, ils demeurent favorables à l’investisseur si l’on tient compte de l’inflation et donc du taux réel. L’acquisition à crédit reste donc d’actualité. Par ailleurs, la RE2020 entraînera une hausse des prix de construction et donc d’acquisition. Et ce, « sans modification des plafonds de loyer Pinel », rappelle Thomas Grasset. Dans les zones où le loyer est au plafond, la hausse du prix d’achat ne sera pas répercutée sur le loyer, rendant le Pinel+ un peu moins rentable. En revanche, celles où le plafond n’est pas atteint, les propriétaires peuvent agir sur les loyers à la hausse, maintenant ou augmentant le rendement de l’investissement.

Offre limitée

Pour l’instant, l’offre de Pinel+ est encore limitée, les logements des programmes à venir n’ayant pu intégrer tous les nouveaux critères. L’objectif est à terme de proposer à la location des biens plus qualitatifs, peu énergivores et répondant aux dernières règlementations environnementales. Ce qui jouera positivement sur sa valeur en cas de revente. « Pour développer son patrimoine immobilier et/ou se constituer des revenus futurs, le Pinel+ reste une solution adaptée », indique Thomas Grasset qui ajoute que « pour tout investissement locatif, il convient de se faire accompagner par un expert afin que celui-ci réponde au mieux à vos besoins et projets de long terme. »

(1) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045373766