Comment s’assurer contre les risques locatifs ?

Bénéficier d'assurances et garanties afin de se couvrir contre les risques locatifs.

S’assurer dans le cas d’un bien en VEFA*

La première famille de garanties a trait à l’inoccupation du bien. Proposée aux investisseurs de biens en VEFA* (neufs sur plan), elle couvre alors l’absence d’un locataire entre la date de livraison et celle de la première occupation locative, puis les périodes de vacance entre deux baux.

Cette garantie, qui indemnise l’investisseur au niveau d’un loyer garanti lors de son acquisition (donc non réévalué) et d’un forfait de charges, souffre de quelques franchises avant son déclenchement, et sa durée est souvent limitée à six mois d’inoccupation consécutifs.

Bien qu’elle soit assez coûteuse et que son souscripteur n’en bénéficie que très rarement, elle est souvent choisie car elle rassure l’investisseur.

Une assurance qui ne se limite pas aux loyers

La seconde famille de garanties couvre les impayés de loyers et les dégradations immobilières. Elle est proposée aux investisseurs de biens anciens et neufs sans distinction. Le principe est de les prémunir contre les accidents de la vie de leurs locataires et/ou les dégradations immobilières que ceux-ci pourraient causer.

Ces garanties peuvent cependant être mises en place sans franchise et sans limite, et prendre en charge l’intégralité du sinistre (sauf pour les dégradations immobilières se calculant en fonction d’un coefficient de vétusté).

Elles peuvent être souscrites avec ou sans le mandat de gestion d’un administrateur de biens. Il est judicieux de coupler la gestion et la garantie en privilégiant les gestionnaires proposant des garanties sur fonds propres et non un contrat d’assurance.

L’exemple d’une assurance en location nue

La location nue à l’initiative d’un bailleur relevant de l’impôt sur le revenu (personne physique ou société civile immobilière) peut revêtir un risque supplémentaire, comme l’a révélé une récente décision du Conseil d’État(1).

Il résulte de cette décision que la non-perception des loyers auprès d’un locataire défaillant peut s’analyser, d’une part, en un revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers pour le bailleur non diligent à recouvrer les loyers qui lui sont dus et, d’autre part, en une donation indirecte consentie au locataire et donc susceptible d’une taxation aux droits de mutation à titre gratuit selon le lien de parenté entre le bailleur et le locataire.

Le plus souvent, ces droits s’élèveront à 60 % du montant de la donation considérée (représentée par les loyers non recouvrés) puisque les protagonistes seront généralement sans lien de parenté.

Dans cette affaire, un locataire ne payant plus ses loyers avait demandé à bénéficier des effets de la procédure de surendettement des personnes physiques. Le bailleur, quant à lui, avait « uniquement » fait inscrire ses créances auprès de la commission de surendettement mais n’avait pas engagé de procédure judiciaire à l’encontre de son locataire défaillant en vue du recouvrement de ses créances.

Mal lui en a pris puisqu’au terme d’une procédure de contentieux fiscal initiée suite à une rectification engagée par l’administration fiscale dont l’objet portait sur la réintégration des loyers non perçus dans la base imposable du bailleur, le Conseil d’État(2) a donné raison à l’administration et est même allé au-delà en évoquant une possible donation indirecte entre le bailleur et le locataire.

L’enseignement qui pourrait découler de cette situation est le suivant : si un locataire vient à ne plus payer ses loyers, le bailleur relevant de l’impôt sur le revenu doit démontrer qu’il a effectué des démarches pour recouvrer le loyer (par exemple saisir au plus tôt les les tribunaux pour demander à recouvrer les loyers qui lui sont dus). En effet, s’il peut faire preuve de compréhension au plan humain, il ne pourra cependant octroyer un délai de paiement sans risquer de probables sanctions financières d’ordre fiscal (impôt sur le revenu voire droits de donation).

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(*) VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement.

(1) Arrêt du Conseil d’État du 1er octobre 2015 (10e/ 9e SSR, n° 365765).
(2) Cette décision pose cependant plusieurs questions de fond. L’une d’elles porte sur la nature de la comptabilité tenue par le bailleur. En effet, une location nue relève d’une comptabilité de caisse et non d’engagement, comme dans le cas d’une location meublée par exemple. Dès lors, seuls les loyers encaissés réellement et les dépenses effectuées réellement durant l’année d’imposition (au prorata temporis si la location a été engagée en cours d’année) et répondant à une liste d’interprétation stricte énumérée au Code général des impôts sont, en principe, pris en compte dans la détermination du revenu foncier. Des loyers non recouvrés ne devraient donc dès lors pas être sujets à imposition. La Haute Cour en a cependant décidé autrement. Par ailleurs, la qualification de donation indirecte entre le bailleur et le locataire suppose que l’intention libérale soit prouvée… S’agit-il d’un arrêt d’espèce ? Ou celui-ci sera-t-il confirmé à l’avenir par une seconde décision rendue par cette Haute Cour ? Ce qui conforterait alors plus définitivement cette jurisprudence discutée.