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La vente d’un bien immobilier, dont on est propriétaire, à une SCI (Société Civile Immobilière), dont on est associé, n’est pas interdite.
Encore faut-il que cette opération n’ait pas pour seul objectif des préoccupations fiscales…
Revente d’un bien personnel à une SCI familiale
C’est ce que vient de confirmer un récent arrêt du Conseil d’État(1). Le cas examiné par la haute juridiction concernait un couple de contribuables associés, avec leurs enfants, dans une SCI. Cette dernière avait racheté, auprès de l’un des époux, une villa, résidence secondaire, qui lui appartenait.
Une fois l’acquisition réalisée, la SCI donnait en location le bien immobilier aux deux époux, moyennant le versement d’un loyer. Parallèlement, la SCI a entrepris d’importants travaux de rénovation, financés par un apport personnel de l’époux cédant depuis son compte courant d’associé. Ce
« montage » a conduit les deux époux à déduire de leur revenu global les déficits fonciers résultant des travaux effectués.
Déduction fiscale
Les revenus d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu
Après avoir procédé au contrôle de la comptabilité de la SCI, l’administration fiscale a contesté la déduction opérée par la SCI, en considérant qu’il s’agissait d’un abus de droit. Elle a donc remis en cause, sur plusieurs années, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu des associés. Ces derniers ont entamé une procédure pour contester cette décision, et les différentes instances judiciaires les ont déboutés de leur demande.
Le Conseil d’État, en dernière instance, a également rejeté leur pourvoi. Il a jugé « qu’en transférant à la SCI familiale la propriété de leur maison, et en concluant un bail avec cette société, les époux ont créé les conditions qui leur permettaient d’échapper à l’application de l’article 15 du code général des impôts ».
Un article qui prévoit que les revenus d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Et, qu’en conséquence, les charges ne sont pas déductibles du revenu net global du propriétaire.
Loyers minorés conduisant à la création d’un déficit foncier
À l’appui du jugement, un autre argument : le loyer versé par les associés s’est avéré être en dessous des prix du marché et n’avait pas été réévalué au cours du bail. Il correspondait en fait aux échéances de l’emprunt contracté pour financer l’acquisition de la villa.
Pour le Conseil d’État, il y a donc eu une sous-estimation des revenus fonciers permettant, avec la déduction des travaux, la création d’un déficit foncier légitimement contesté par l’administration fiscale…
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(1) Conseil d’État du 08/02/2019, n° 407641.
