L’encadrement des loyers en pratique
Les propriétaires doivent désormais composer avec le plafonnement des loyers des baux d’habitation. En validant le dispositif parisien, le Conseil d’État donne un feu vert de principe.
L’encadrement des loyers est déjà une réalité à Paris, à Lille et en Seine-Saint-Denis (93) notamment. Sa validation par le Conseil d’État(1) donne le feu vert aux communes qui souhaitent le mettre en place.
Le plafonnement en pratique
Prévue pour une durée de cinq ans par la loi Elan de 2018(2), l’expérimentation de l’encadrement des loyers a été prolongée jusqu’en 2026 par la loi dite 3DS du 21 février 2022(3). Le dispositif repose sur trois références fixées chaque année par arrêté préfectoral : un loyer de référence, un loyer majoré (loyer de référence + 20 %) et un loyer minoré (loyer de référence – 30 %). Ces loyers de référence sont déterminés en fonction du marché locatif observé et déclinés par secteur géographique.
En principe, le loyer hors charges d’un logement mis en location ne peut dépasser le loyer de référence majoré. Par exception, si la qualité du bien le justifie, l’investisseur-bailleur peut opter pour un complément de loyer. Quant au loyer de référence minoré, il permet à ce propriétaire d’augmenter le montant d’un loyer inférieur à ce seuil, notamment en cas de relocation. Les propriétaires contrevenants encourent une amende administrative maximale de 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Ils peuvent aussi être contraints à mettre le contrat en conformité et rembourser le trop-perçu au locataire. En pratique, les sanctions sont encore rares.
Ce dispositif a été durci. Pour les baux signés à compter du 18 août 2022(4), aucun complément de loyer ne peut être pratiqué pour les logements les plus énergivores (classés F et G) ou présentant un défaut de confort (sanitaires sur le palier, vis-à-vis de moins de 10 mètres…).
Le feu vert de la justice
Deux associations de propriétaires, considérant le plafonnement contraire au droit de propriété protégé par la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ont introduit des actions en justice. Leur raisonnement n’a pas convaincu le Conseil d’État, dans la mesure où ces dispositions « visent à lutter contre les difficultés importantes, notamment d’ordre financier, d’accès au logement qui résultent, dans certaines zones urbanisées, du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ». Si le Conseil d’État reconnaît qu’elles sont susceptibles de limiter l’exercice du droit de propriété, « cette limitation, au demeurant introduite par la loi à titre expérimental, présente un rapport raisonnable de proportionnalité avec l’exigence d’intérêt général qu’elle poursuit ». Les associations de propriétaires étudient un recours devant le juge européen pour faire entendre leur position. Elles peuvent toutefois déjà se féliciter d’une mini-victoire : l’annulation à Paris du dispositif pour les baux signés entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020. Seul bémol à ce jour, le tribunal administratif de Paris a fondé son jugement rendu le 8 juillet 2022 sur un motif de procédure qui entache un arrêté de 2019. Les arrêts de 2020 et 2021 qui fixent les références de loyers n’ont pas été annulés. Ce jugement ne remet donc pas en cause la légalité de l’expérimentation d’encadrement des loyers dans son principe.
Un nouveau dispositif : le bouclier loyer
Applicable entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023, le bouclier loyer(5) a pour objectif de limiter l’impact de l’inflation sur le budget des ménages. Lorsque le bail le prévoit, le loyer peut être révisé chaque année dans la limite de la valeur annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est fonction de l’indice des prix, lesquels ont connu une nette augmentation en 2022 en raison de l’inflation. Sur la période, la hausse de l’IRL est plafonnée à 3,5 % en métropole et 2,5 % en outre-mer. En Corse, le plafonnement est à 3,5 % et pourra être rabaissé à 2 %. En outre, depuis le 24 août 2022, aucune augmentation de loyer ne peut être pratiquée pour les logements classés F et G.
Enfin, pour protéger les TPE et les PME, l’indexation des baux commerciaux est aussi plafonnée à 3,5 %(6).
(1) CE, 10 mai 2022, n° 431495
(2) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000037639478/
(3) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045197395/
(4) Art. 13 – Loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat
(5) Art. 12 – Loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat
(6) Art. 14 – Loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat
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