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Achat-revente, quelques pièges à éviter


On peut acheter sur un coup de cœur ou devoir vendre dans la précipitation. Gardez cependant à l’esprit quelques règles de base qui vous permettront d’éviter les principaux pièges d’une transaction immobilière.

Immobilier, quelques pièges à éviter à la vente ou à l’achat d’un logement

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Acheter ou vendre un bien immobilier est toujours un moment marquant dans la vie d’un propriétaire, car il est souvent guidé par des aspects affectifs.
 
Quand vous devenez propriétaire, n’oubliez pas :
  • de bien visiter votre quartier et de vous renseigner sur les projets d’urbanisme dans la localité ;
  • de prendre en compte l’ensemble des frais et plus particulièrement les frais d’entretien et les charges de la copropriété si applicables.

 

Quand vous revendez votre logement, n’oubliez pas :

  • d’estimer la valeur et la qualité de votre bien avec justesse;
  • de vous assurer au mieux de la solidité financière de votre acheteur.

 

 

Avant d’acheter un bien immobilier : ce à quoi vous devez être attentif

 
  • Assurez-vous de la qualité de l’environnement du bien immobilier
Le quartier dans lequel vous allez emménager est-il un quartier en perte de vitesse ou en voie d’amélioration ? En dehors des centres urbains toujours très demandés, plusieurs éléments doivent attirer votre attention : la proximité de transports en commun, la présence de commerces et d’écoles, l’existence de parkings et d’espaces verts sont des éléments qui valorisent votre bien immobilier dans la durée.
 
À l’opposé, veillez aux éventuelles nuisances : non interdiction par la copropriété d’installation d’un bar ou d’un restaurant, qualité médiocre ou vétusté des immeubles environnants, etc.
 
 
  • Vérifier les projets d’urbanisme

Dans le même ordre d’idée, il est important de vérifier si des projets d’urbanisme sont programmés dans votre quartier ou autour de votre future habitation. Dans de nombreux cas, ces projets valorisent votre logement : nouvelle desserte de transports en commun, aménagement piétonnier, création d’espaces verts, etc. Cependant, certains programmes auront un impact négatif sur votre environnement : échangeur routier, densification de l’habitat, etc. 

 

 

  • S’assurer des déclarations du vendeur

Dans ce domaine, il faut absolument vérifier, surtout lors de l’achat d’une maison individuelle, que le terrain est bien délimité (en allant consulter le plan cadastral), que les constructions annexes (garage ou abri de jardin) ont bien été déclarées, qu’il n’existe pas de servitudes (droit de passage, servitude de vue…), que le terrain n’est pas frappé d’alignement. Côté environnement immédiat, un immeuble de grande hauteur peut-il être construit à côté de votre charmante maison ?

 

Si votre nouvelle propriété est une maison individuelle, donc non soumise à la loi Carrez, assurez-vous que la surface indiquée dans l’acte de vente est bien conforme à la réalité. Sachez d’ailleurs que s’il existe un écart de plus de 5 % en votre défaveur, vous pouvez obtenir une diminution du prix dans un délai d’un an…
 
 
  • Estimer les charges d’entretien

Pour les immeubles collectifs, il faut demander à consulter non seulement le règlement de copropriété, mais aussi les comptes-rendus des dernières assemblées générales. Ces comptes-rendus vous permettront de mesurer les charges courantes d’entretien, mais également d’estimer les gros travaux qui n’ont pas été réalisés les années précédentes, comme le ravalement, la toiture ou la réfection des parties communes.

 

 

  • Evaluer au mieux l’état du bien

Dans les maisons individuelles, vous ne pouvez que vous appuyer sur les éléments qui vous seront remis par le vendeur. Visitez les locaux d’habitation de la façon la plus complète : état de la charpente, niveau d’humidité, existence de fissures. Sachez que, durant vos visites, vous pouvez vous adjoindre les services d’un professionnel, peut-être plus à même que vous de détecter d’éventuels « vices cachés ».

 

Les vices cachés désignent en réalité des défauts non apparents qui n’ont pas été nécessairement cachés par le vendeur : fragilité des poutres maîtresses, instabilité du terrain, caractère inondable de la maison, etc. Ils sont couverts par la « garantie des vices cachés » que l’acheteur peut actionner pendant les deux années suivant la vente.
 
 

Vendeurs de biens immobiliers : maximisez vos chances

 

  • Fixez un juste prix
    Un prix trop élevé, c’est l’assurance de décourager les acheteurs éventuels. Pour fixer un juste prix, il faut bien sûr évaluer au mieux la valeur de votre logement, y compris en vous faisant aider par un professionnel. Par ailleurs, votre conseiller Banque Populaire vous demandera généralement deux évaluations d’agence immobilière avant de vous accorder un prêt relais(1) – qui permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu le précédent.

 

  • Jouez la transparence
    Fournissez à votre acheteur tous les éléments dont il a besoin pour prendre sa décision : outre les diagnostics obligatoires, à faire réaliser avant les visites, procédez à un descriptif de votre maison ou de votre appartement. Si des travaux sont nécessaires, désamorcez les questions des acquéreurs en leur fournissant, par exemple, des devis qui leur permettront de relativiser le coût réel de cet investissement. 

 

  • Mettez votre bien immobilier en valeur
    Sans forcément passer par l’étape du home staging, il est important de donner la meilleure image possible de votre logement. Si certains défauts vous semblent rédhibitoires, peut-être faut-il effectivement envisager certains travaux de rénovation. L’essentiel est déjà de soigner le moment de la visite du logement, et de choisir le bon « créneau horaire » : votre appartement ou votre maison est-il sous son meilleur jour plutôt en milieu d’après-midi, quand le soleil inonde votre séjour ? N’hésitez pas à fixer des heures de visite pour maximiser l’effet sur les acheteurs. N’hésitez pas non plus à lister les mérites de votre logement, de ses éventuelles dépendances ou du quartier où vous habitez.

 

  • Évaluez votre acheteur
    Une vente réussie est une vente conclue ! Il faut donc que votre éventuel acquéreur présente des garanties financières solides. Si vous vendez par le biais d’une agence immobilière, c’est à elle de s’en assurer ; lorsque vous traitez en direct, cette vérification est plus que jamais indispensable. N’oubliez pas non plus de contrôler le contenu et les conditions de la promesse de vente, et notamment les clauses suspensives. L’appui d’un professionnel du droit, d’un notaire en particulier, est toujours préférable.

Tout au long des différentes étapes de l’achat et de la vente immobilière, votre conseiller Banque Populaire est à vos côtés pour vous rassurer sur les aspects bancaires de votre projet (prêts immobiliers(1), prêts relais...)
 
 
(1) Sous réserve d’acceptation du dossier par votre Banque Populaire. Pour le financement d’une opération relevant des articles L312-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Sous conditions et dans les limites fixées dans l’offre de prêt.
 

 

 

Les informations sont données à titre indicatif et n’ont pas de valeur contractuelle.

 
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