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Cession d’usufruit


 

​16/02/2016

Cession d’usufruit : dans quels cas la vente d’usufruit à durée fixe est-elle considérée comme un revenu ?

 

La réponse de votre expert
 

 


Nicolas Berton

Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne
 
 
 

Dans son article 578, le Code civil définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». L’usufruit est généralement viager, parce qu’il profite à l’usufruitier sa vie durant jusqu’à son décès. Mais il peut aussi être constitué pour une durée fixe (maximum 30 ans pour une société).

Ce droit de jouissance que détient un plein propriétaire ou un usufruitier peut être vendu. Économiquement, la valeur de l’usufruit est la somme actualisée des revenus dont il procure la jouissance.
 

Un changement législatif intervenu en 2012

Jusqu’en 2012, toute vente d’usufruit viager ou à durée fixe relevait naturellement de la fiscalité des plus-values de cession de droits, mobiliers si l’usufruit portait sur des valeurs mobilières ou immobiliers si la jouissance concernait un immeuble.
Mais depuis le 14 novembre 2012, le législateur, soucieux de lutter contre « les stratégies d’optimisation fiscale détournant l’esprit de la loi », considère que la vente d’un usufruit à durée fixe par une personne physique ou une société soumise à l’impôt sur le revenu doit être considérée comme une anticipation des flux de revenus que constitue l’usufruit sur la période fixe. En conséquence, le produit de cession est assimilé dans son intégralité à un revenu (mobilier ou foncier suivant l’objet de l’usufruit), imposé au barème progressif(1) de l’impôt sur le revenu. Peu importe que le vendeur cède simultanément l’usufruit et la nue propriété (c’est-à-dire la pleine propriété) à deux acheteurs qui acquièrent chacun un droit démembré.

Seule la vente initiale de l’usufruit est concernée par cette assimilation à un revenu. Si l’acheteur de l’usufruit le revend à son tour pour la durée résiduelle, il échappe à la règle.

De même, les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés ne sont pas visées par l’assimilation de la cession de l’usufruit à un revenu.

 
1. La troisième loi de finances rectificative pour 2012 a introduit cette exception au régime des plus-values de cession dans un paragraphe 5 ajouté à l’article 13 du CGI, commenté par l’administration fiscale sur le site BOFiP-Impôts le 5 août 2015 sous la référence B0I-IR-BASE-10-10-30-20150805.

 

 


 

 


 

 


 

 


 
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