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Je veux payer moins d'impôts


Vous reculez peut-être devant un achat immobilier, car vous redoutez une augmentation trop importante de vos impôts ? En vous informant sur les règles fiscales en vigueur, surtout si vous envisagez un investissement locatif, vous pouvez mesurer l’impact de vos projets immobiliers sur votre niveau d’imposition.

 

Votre investissement immobilier doit a priori vous procurer des revenus. Or, qui dit revenus locatifs dit imposition supplémentaire. De la même manière, lorsque vous revendrez votre bien immobilier, la plus-value que vous réaliserez risque d’être amputée par l’impôt. Il vous faut donc raisonner, non pas en revenu brut mais en revenu net, c’est-à-dire imposition déduite.

Pour ce faire, trois points sont à examiner : 

  • À quelle fiscalité seront soumis mes revenus fonciers ?
  • Comment seront imposées mes plus-values immobilières ?
  • Quels sont les dispositifs qui me permettent de minorer mon niveau d’imposition ?


Je veux prévoir l’imposition de mes revenus fonciers

Lorsque vous mettez un bien immobilier en location, les loyers que vous percevez sont, sauf cas spécifiques, considérés comme des revenus fonciers. Ces revenus, tirés de la location nue d'immeubles ruraux, urbains, bâtis ou non, sont imposables à l’impôt sur le revenu. Ils peuvent relever du régime du micro-foncier ou du régime réel.

  • Le régime du micro-foncier
Si vos revenus bruts fonciers hors taxes sont inférieurs à 15 000 € par an, le revenu foncier imposable bénéficie d’un abattement de 30%. Inutile, dans ce cas, de conserver les justificatifs des charges déductibles : votre revenu imposable équivaut à 70% de votre revenu foncier brut. Aucune déclaration spécifique n'est à effectuer : il suffit de reporter le montant de vos loyers hors charges directement sur votre déclaration de revenus n°2042.

  • Le régime réel
Si vos revenus bruts fonciers hors taxes sont supérieurs à 15 000 € par an, vous relevez du régime de droit commun, dit « réel ». Votre revenu foncier net imposable est alors égal à vos revenus fonciers bruts, moins une partie des frais et charges supportés durant l'année. Cette somme doit être déclarée via un imprimé annexe à la déclaration des revenus.

Ce régime est également applicable sur option aux contribuables dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.

  1. Quelles charges puis-je déduire ?
    Pour être considérées comme déductibles, les charges doivent notamment se rapporter à un bien procurant un revenu foncier, avoir été payées au cours de l’année d’imposition, et pouvoir être justifiées.
    - Les charges déductibles les plus courantes sont :
    - les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration
    - les provisions pour charges de copropriété
    - les primes d'assurance
    - les intérêts d'emprunt
    - les honoraires de gestion d’agence

  2. Ces charges peuvent-elles faire baisser mes impôts ?
    Si vos charges sont supérieures à vos recettes, le déficit foncier constaté peut s’imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Attention, les intérêts d’emprunt ne sont pas pris en compte dans ce calcul ; ils peuvent toutefois s’imputer sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
 
 

Je veux prévoir l’imposition sur la revente de mon bien immobilier

Selon le dispositif des plus-values immobilières en vigueur depuis le 1er septembre 2013, deux éléments clefs sont à retenir :
- le niveau d’imposition dépend de la durée de détention
- certains types de biens bénéficient d’une exonération

  • L’imposition des plus-values
    Lorsque vous revendez un bien immobilier, la plus-value constatée (c’est-à-dire la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat) supporte à la fois :
    - l’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19%,
    - les prélèvements sociaux (15,5%).

    La plus-value, calculée par votre notaire, bénéficie toutefois d’un abattement en fonction de la durée de détention. Vous serez totalement exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value si vous avez conservé votre bien immobilier plus de 22 ans ; mais il vous faudra attendre plus de 30 ans pour éviter de payer les prélèvements sociaux.
    Si, après l’abattement pour durée de détention, la plus-value dépasse 50 000 €, une surtaxe s’applique. Son taux varie entre 2% et 6%.

    - Un abattement exceptionnel jusqu’au 31 août 2014
    Les ventes de biens immobiliers, autres que des terrains à bâtir, réalisées avant le 31 août 2014 bénéficient d’un abattement supplémentaire de 25%. Celui-ci s’applique après l’abattement pour durée de pour durée de détention, tant s’agissant du calcul de l’IR que de celui des prélèvements sociaux. Il est accordé dès la première année.
     
  • Certains biens immobiliers sont exonérés
    Certains biens immobiliers sont, par nature, exonérés d’impôt sur les plus-values, quelle que soit la durée de détention du bien.
    Sont notamment concernées :
    - la vente de la résidence principale et de ses dépendances ;
    - la vente d'une résidence secondaire ou d’un autre logement si le prix de vente est utilisé pour acquérir la résidence principale – dans un délai de deux ans –, et à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente ;
    - la vente d’un bien dont le prix n’excède pas 15 000 €.


 

Je veux utiliser l’investissement immobilier pour payer moins d’impôts

Plusieurs dispositifs peuvent vous permettre de réduire votre facture fiscale, en fonction de votre situation personnelle. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller Banque Populaire pour une première analyse de vos besoins.

  • Profiter des avantages de la location meublée
    Et si vous meubliez votre bien ? Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) procure des avantages fiscaux spécifiques. Vos revenus seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

    Sous réserve de respecter certaines dispositions spécifiques, il vous sera alors possible :
    - de bénéficier d’une imposition allégée sur vos loyers ;
    - d'acquérir un bien immobilier en pratiquant l'amortissement du logement et de son mobilier ;
    - de reporter vos déficits d’exploitation, soit sur votre revenu global (statut LMP), soit sur vos autres revenus de même nature (statut LMNP).

  • Investir dans l’immobilier patrimonial ou historique
    La loi Malraux permet aux investisseurs de participer à la restauration des monuments historiques tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. L’investissement vous donne droit à une réduction d’impôt de 22% ou de 30% des dépenses engagées, selon la nature de l’immeuble et sa localisation, dans la limite de 100 000 € de dépenses annuelles. L'avantage fiscal est accordé en contrepartie du respect de certaines conditions, notamment la location du bien nu pendant au moins neuf ans à un locataire qui en fait sa résidence principale, lorsqu’il s’agit d’immeuble d’habitation.

  • Acheter dans le neuf en bénéficiant d’avantages fiscaux
    Plusieurs dispositifs, destinés à favoriser l’investissement dans l’immobilier neuf, peuvent vous permettre de bénéficier de réductions d’impôt.

    - Le dispositif de la loi Duflot

    Il vous permet de déduire 18 % du prix du logement sur neuf ans, dans la limite d'un plafond d'investissement de 300 000 € par an. L'avantage fiscal ne s'applique qu'aux logements situés en Île-de-France et dans les agglomérations de plus de 250 000 habitants et, respectant des critères de performance énergétique. Les revenus de vos locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds. Les loyers sont également plafonnés.

    - Le dispositif de la loi Censi-Bouvard

    Il s’agit d’un avantage réservé à certaines résidences meublées (tourisme, de soins agrées, …). Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix de revient, dans la limite d'un plafond d'investissement annuel de 300 000 €.

    - Le dispositif de la loi Girardin
    Il ne vise que les biens situés dans les DOM-COM. Le taux de la réduction d’impôt peut varier de 18% à 48% du montant de l’investissement, selon la nature du logement.

 
Précautions d’emploi…
Le régime de la location meublée est complexe à mettre en œuvre, en particulier le statut de loueur professionnel ; même chose pour ce qui concerne les lois Malraux, Girardin ou Censi-Bouvard. Il est donc préférable de se faire assister d’un spécialiste ou de se tourner vers les solutions clefs en main. Votre conseiller Banque Populaire peut utilement vous aider dans vos démarches et vous orienter vers le professionnel compétent.
 
 
Les informations sont données à titre indicatif et n’ont pas de valeur contractuelle.

 
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