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Propriétaire à plusieurs ou en famille, quand est-ce une solution ?


Un achat immobilier « partagé » peut s’avérer une solution judicieuse. De plus en plus de particuliers se regroupent pour acheter un bien immobilier, avec l’objectif de le diviser et d’habiter les lots ainsi créés.

 

Acheter à plusieurs, quand et comment l’envisager ?  

 
Un achat immobilier « partagé » peut s’avérer une solution  judicieuse. De plus en plus de particuliers se regroupent pour acheter un bien immobilier, avec l’objectif de le diviser et d’habiter les lots ainsi créés. Cette économie d’échelle permet de contourner, en partie, la hausse des prix au mètre carré. L’achat en commun est aussi une solution à envisager lorsqu’il s’agit d’investir dans de l’immobilier locatif. Enfin, détenir en commun un patrimoine immobilier familial peut permettre d’en optimiser juridiquement et fiscalement la transmission.
 
 
Acheter à plusieurs : quelles sont les options possibles ?
 
Trois statuts juridiques permettent d’envisager un achat immobilier en commun.
  • L’indivision
    Chacun des acquéreurs (on parle de propriétaire « indivis ») est détenteur du bien immobilier à hauteur de sa participation financière. Mais tous les acquéreurs jouissent pleinement du bien commun. Ils sont financièrement solidaires, et doivent assumer collectivement les dépenses d’entretien et de fonctionnement, y compris le remboursement du pr��t si un emprunt a été contracté pour en financer l’achat.
  • La SCI (société civile immobilière)
    Les acquéreurs n’achètent pas en direct, mais au travers d’une société créée pour l’occasion et dont ils sont les associés. La répartition des parts est fonction de la contribution financière de chacun. La SCI, personne morale, est le propriétaire au sens juridique du bien acquis.
  • Le pacte tontinier
    Il s’agit d’une clause d’accroissement insérée dans le contrat d’acquisition d’un bien en commun. Elle permet de stipuler qu’en cas de décès de l’un des acheteurs, la propriété est transmise aux autres associés. Le dernier survivant devient propriétaire unique du bien. Le bien acquis conjointement ne se trouve donc pas en indivision avec un pacte tontinier.
 
 
Quel type d’achat immobilier en commun choisir ?
L’indivision est la solution la plus simple. Elle s’impose le plus souvent lorsqu’on achète sa résidence principale en couple – mariés, pacsés ou simples concubins.
La création d’une SCI est à privilégier lorsqu’il s’agit d’acquérir plusieurs biens immobiliers, mais surtout lorsque la détention du patrimoine est à répartir entre plusieurs personnes, notamment au sein d’une même famille. La constitution d’une SCI est également à envisager lors d’un investissement locatif à plusieurs. Attention, le statut fiscal de la SCI à usage locatif devra être adapté à la nature des biens loués.
L’intérêt d’un pacte tontinier est quant à lui surtout successoral, car la personne prédécédée est déclarée ne jamais avoir acheté, seul l'acquéreur survivant étant considéré comme propriétaire depuis l'origine.
 
 
L’indivision, quels avantages, quels inconvénients ?
L’indivision ne requiert aucun formalisme. La quote part de chaque co-indivisaire est fixée lors de l’achat à proportion par exemple du montant apporté ou emprunté par chacun. 
Lors de la revente, la procédure est aussi simple : chacun récupère la quote-part qui lui revient sur le prix de cession. Il faut toutefois veiller à faire préciser dans l’acte d’achat la part de chaque copropriétaire : par défaut, la propriété est répartie à parts égales entre chacun.
Le régime de l’indivision est provisoire car la loi impose comme principe que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ».
 
Si une des parties décide de vendre sa quote-part à une personne étrangère à l’indivision, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption.
Les problèmes de l’indivision apparaissent en cas de mésentente entre les propriétaires. En effet, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. En cas de désaccord, l’indivision est bloquée. Pire encore, si l’un des co-indivisaires décide de vendre, les autres sont obligés de suivre. Idem en cas de décès : les indivis restants n’ont aucun droit sur la part du défunt.
 
 
La SCI, quels avantages, quels inconvénients ?
Les principaux avantages de la SCI sont liés à la grande souplesse des statuts. Ils fixent les règles de fonctionnement de la société, établissent les majorités nécessaires pour prendre tel ou tel type de décision, prévoient de quelle manière les associés sont en droit de revendre leurs parts, ou du sort de ces dernières en cas de décès de l’un des associés. La SCI permet également d’envisager la mise en place de stratégies d’optimisation juridiques et fiscales, en termes de transmission notamment, via le démembrement des titres entre usufruit et nue-propriété.
A contrario, la constitution et la gestion d’une SCI imposent un certain formalisme. Les statuts doivent être pensés en amont, et la création de ce type de structure suppose l’intervention d’un professionnel du droit, avocat ou notaire. Son administration (la tenue des comptes et leur dépôt auprès des services fiscaux est obligatoire) et sa gestion sont également à prendre avec sérieux et professionnalisme. Une SCI est donc plus coûteuse que d’autres formules.
 
 
Le pacte tontinier, quels avantages, quels inconvénients ?
La tontine est un moyen efficace d'assurer l'avenir du conjoint survivant, surtout lorsque le couple n’est pas marié (les époux disposent d’autres outils juridiques, comme les donations ou les avantages matrimoniaux). En revanche, la tontine ne présente aucun avantage sur le plan fiscal. Même si elle n’est pas considérée comme une succession sur le plan juridique, elle impose néanmoins le paiement des droits de mutation à titre onéreux sur la valeur totale du bien.
 
 
 
Lors d’un achat via une SCI, les prêts peuvent être souscrits au niveau des futurs associés ou directement au niveau de la société. Cette option peut présenter certains inconvénients, car la SCI n’est pas éligible à certains types de prêts : prêt à taux zéro +(2), prêt épargne logement(1), etc.
 
 
Pensez à contacter votre conseiller Banque Populaire au moment d’envisager un achat à plusieurs.
 
 
(1) Sous réserve d’acceptation du dossier par votre Banque Populaire régionale. Pour le financement d’une opération relevant des articles L312-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours avant d'accepter l'offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Sous conditions et dans les limites fixées dans l’offre de prêt.
(2) Le PTZ+ est un prêt sans intérêt accessible sous conditions de ressources qui vous permet de financer une partie de votre première résidence principale neuve (achat ou construction). Sous réserve du respect des dispositions réglementaires du Prêt à Taux Zéro+ et d’acceptation du dossier par l’établissement prêteur. Les intérêts sont pris en charge par l’État. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de prêt. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. 
 
 
Les informations sont données à titre indicatif et n’ont pas de valeur contractuelle.  

 
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