Passer au contenu principal

Les techniques pour bien vendre et bien acheter


Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Vendre celui que vous possédez déjà ? Pour réaliser ces opérations dans les meilleures conditions possibles, il convient de respecter certaines règles. Achat-vente immobilière, mode d’emploi.

Achat-vente immobilière : bien vendre ou bien acheter son logement

​​​

 

Acheter ou vendre un logement  est une opération souvent délicate. Les vendeurs ont tendance à surestimer la valeur de leur bien immobilier pour des raisons affectives et les acheteurs souhaitent bénéficier des conditions les plus avantageuses. Difficile donc, parfois de réconcilier une offre et une demande et de fixer un « juste prix » de transaction.
 
Une fois cette étape franchie, il reste encore à formaliser la vente. Il convient d’être vigilants, et de bien mesurer, lors de la signature de la promesse de vente, ce à quoi s’engagent acheteurs et vendeurs.

 

J’évalue au mieux la valeur de mon logement

Les principes de base
L’évaluation d’un bien immobilier repose sur quelques principes de base. Pour le vendeur, qui a par définition tous les éléments à disposition, le calcul du prix de revient (prix d’achat, plus frais annexes et travaux effectués) de son logement est une étape préliminaire. Ce prix de revient peut ensuite être comparé au prix de vente de biens immobiliers de même surface et de même emplacement. Il faut ensuite tenir compte des caractéristiques spécifiques du bien : disposition, étage, niveau de luminosité, niveau de vétusté, etc.

Evaluation « en ligne » du bien immobilier
La consultation sur internet des annonces similaires peut être une aide. Elle vous donnera une idée plus précise des prix du marché de votre logement, et du volume potentiel des transactions. N’hésitez pas non plus à naviguer sur les bases de données notariales, qui recensent l’essentiel des ventes, en région parisienne et en province. Elles vous permettront de mesurer les écarts entre les prix affichés – ceux des annonces – et les prix réellement pratiqués. De nombreux sites, gratuits ou payants, se sont par ailleurs spécialisés dans l’évaluation des biens immobiliers en ligne.
 
Evaluation du bien immobilier sur dossier ou sur place
De nombreux professionnels proposent une évaluation sur dossier. C’est à vous, en tant que vendeur potentiel, de remplir le formulaire fourni, d’y ajouter les documents demandés et des photos du logement. Le prestataire vous retourne sous quelques jours une évaluation en bonne et due forme, qui a valeur officielle, notamment auprès des banques, de l’administration fiscale, ou de votre éventuel acquéreur. Si l’expert se déplace à votre domicile, le coût sera généralement supérieur à la formule précédente.

 

Je sécurise la transaction de mon bien immobilier

Lorsqu’acheteur et vendeur sont tombés d’accord sur un prix, cet accord doit être formalisé. Cette « promesse de vente » est très importante, car elle précise les engagements qui seront pris de part et d’autre, et fixe donc déjà les conditions de « l’acte de vente définitif » qui sera signé quelques semaines ou mois plus tard.

La promesse de vente
La promesse de vente peut prendre la forme soit d’une promesse unilatérale de vente, soit d’un compromis de vente.

  • La promesse unilatérale de vente est utilisée lorsque l’acheteur est intéressé par le bien, mais n’est pas totalement certain de son intention d’achat. Cette promesse n’engage donc que le vendeur, qui promet de vendre à l’acheteur potentiel durant un délai limité, et au prix fixé. En contrepartie, il reçoit de l’acheteur potentiel une indemnité d’immobilisation, généralement fixée à 10% du prix de vente, qui s’imputera sur ce prix uniquement si la vente a lieu.

 
  • Le compromis de vente s’impose lorsqu’acheteur et vendeur sont certains de vouloir conclure la transaction. Il les engage définitivement, car le compromis vaut vente, et sa rupture peut entrainer le versement de dommages et intérêts. L’acheteur formalise son engagement en versant un dépôt de garantie, le plus souvent 10% du prix de vente.

Les conditions suspensives
Toutes les promesses de vente sont assorties de conditions suspensives. La plus connue est l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur. Mais ce n’est pas la seule.
 
  • La condition la plus importante est effectivement celle de l'obtention d’un crédit par l'acheteur, car la plupart des transactions sont financées par un prêt bancaire. La loi précise que l’acheteur dispose au minimum d’un mois pour obtenir l’accord de sa banque, mais ce délai est en pratique plutôt fixé à 45 jours.
 
  • Exercice par une collectivité publique (ou un locataire) de son droit de préemption sur le bien

  • Servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien

  • Présentation d’un état hypothécaire par le vendeur

Il faut également savoir que l’acheteur signataire d’une promesse de vente bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours.


Je revends mon bien immobilier pour acheter un nouveau logement

Lorsque vous envisagez de quitter votre logement pour un autre, est-il préférable de commencer par vendre puis d’acheter, ou d’acheter puis de vendre ?

Vendre un logement en premier
Cette solution présente plusieurs avantages : vous ne subissez pas le stress de la recherche d’un acquéreur sous pression, vous connaissez le montant dont vous disposerez pour votre futur achat. A contrario, vous risquez de devoir louer un logement pour quelques mois.

Bon à savoir – En cas de vente, vous pouvez effectuer un remboursement anticipé de votre prêt immobilier en cours. Dans ce cas, attention à l’indemnité de remboursement anticipé que vous pourriez devoir verser.(1)
 
 
Acheter un logement en premier
Cette solution est plus périlleuse, mais vous évitez le coût et la fatigue d’un déménagement temporaire dans une location. Vous aurez consacré plus de temps à la recherche de votre nouveau logement, qui a donc plus de chance de correspondre à vos attentes. Attention en revanche à ne pas surestimer le prix de votre bien actuel, et de réinvestir plus que vous ne serez en mesure de le faire.
 
Bon à savoirLe prêt relais(2) est un prêt intermédiaire destiné à financer l'acquisition d'un bien immobilier avant d'avoir vendu son bien actuel. Il est accordé sur une durée de deux ans maximum. Pour le mettre en place, la banque vous demandera une estimation de votre bien (par agence ou notaire).
Il vous sera d’autant plus facile de profiter d’un prêt relais si vous possédez un compromis de vente de votre bien, lors de la signature du contrat de prêt.
Remboursement : le prêt est remboursable dès que la vente de votre bien est conclue. Pendant la période du prêt relais, vous ne remboursez aucune mensualité, vous ne payez que les intérêts et frais dus au titre de l’assurance emprunteur.
Le prêt relais proposé par votre Banque Populaire peut couvrir jusqu’à 60%-80% de la valeur nette du bien à vendre déduction faite des éventuels crédits en cours.
 
 
 
(1) Sous conditions et dans les limites fixées dans l’offre de prêt conformément à la loi (art L312-21 du code de la consommation).
(2) Offre soumise à condition. Sous réserve d’acceptation du dossier par votre Banque Populaire.
 
L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
 

 

Les informations sont données à titre indicatif et n’ont pas de valeur contractuelle.

 
Partager :  

acces directs

Ma banque populaire régionale