Résidence principale détenue par une SCI, quelle règle d’abattement ?
Depuis le 1er janvier 2019, lorsque la résidence principale est détenue en nom propre, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 30% sur la valeur du bien, ce qui lui permet de réduire le montant de l’impôt dû.
Si la société civile immobilière (SCI) constitue un outil efficace de transmission d’un patrimoine immobilier, y loger sa résidence principale ne présente pas que des avantages. Dans une affaire opposant un contribuable à l’administration fiscale, la Cour de cassation avait saisi le Conseil constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité(1). L’objectif : trancher sur la légalité devant la loi et devant les charges publiques des dispositions du second alinéa de l’ancien article 885 S du code général des impôts (CGI).
Pour rappel, cet article fixe les règles d’évaluation des biens entrant dans l’assiette de l’impôt sur la fortune (ISF). À ce titre, il prévoyait un abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. De fait, celui qui la détenait au travers d’une SCI n’y avait pas droit. Des dispositions que le Conseil constitutionnel a jugé conformes à la Constitution.
À situation différente, traitement différent
Dans leur décision(2), les Sages ont estimé que cette différence de traitement instituée par le législateur était fondée sur une différence de situation entre un propriétaire et un associé de SCI. Ainsi, l’immeuble qui compose le patrimoine d’une SCI lui appartient en propre. Il s’ensuit que « les associés d’une telle société, même lorsqu’ils détiennent l’intégralité des parts sociales, ne disposent pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des biens immobiliers appartenant à celle-ci ». En outre, la valeur des parts détenues au sein d’une SCI ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant, et peut donc faire l’objet de règles d’évaluation spécifiques.
Le Conseil constitutionnel indique cependant qu’il existe une exception dans le cas particulier, prévu à l’article 1655 ter du CGI, où cette société a pour unique objet la construction ou l’acquisition d’immeubles, en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. En effet, ces sociétés sont réputées, quelle que soit leur forme juridique, ne pas avoir de personnalité distincte de leurs membres et peuvent donc ouvrir droit à l’abattement de 30 %.
Qu’en est-il de l’IFI ?
Bien que la Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) porte uniquement sur l’ISF, la décision du Conseil constitutionnel devrait pouvoir s’appliquer à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), son successeur. L’article 973 I-al.2 du CGI, qui prévoit ce même abattement sur la résidence principale des redevables de l’IFI, est rédigé dans des termes identiques à celui de l’article 885 S du même code.
(1) Cass. com. QPC 17-10-2019 n° 19-14.256.
(2) Décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020.
