Résidence secondaire : bien mesurer le coût fiscal de son investissement

La crise sanitaire et les restrictions qui l’accompagnent ont poussé nombre de nos concitoyens à vouloir s’éloigner des grandes agglomérations, en achetant une résidence secondaire dans des régions réputées pour leur qualité de vie, en zone rurale, à la montagne ou en bord de mer. Avant de franchir ce pas, il convient d’évaluer les conséquences fiscales du projet d’acquisition afin d’éviter les mauvaises surprises.

Taxe d’habitation majorée

En premier lieu, la résidence secondaire est soumise à la taxe foncière, à la taxe d’habitation et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que le logement soit occupé toute l’année ou pas. Or depuis 2017, les communes de plus de 50 000 habitants souffrant d’une pénurie de logements peuvent voter une majoration de la part de la taxe d’habitation qui leur revient pour les logements meublés non affectés à la résidence principale, dans une fourchette allant de 5 à 60 %. De plus en plus de ces collectivités n’hésitent pas à appliquer la majoration la plus élevée. C’est le cas de Bayonne, Biarritz, Lyon ou encore Marseille… et la liste ne cesse de s’allonger.

Abattements et exonérations

En outre, en cas de revente, la résidence secondaire n’est pas assujettie au même traitement fiscal que la résidence principale. Contrairement à la plus-value de cession de cette dernière, totalement exonérée d’impôt sous conditions, celle de la résidence secondaire est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) au taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % actuellement en vigueur. À partir de la cinquième année de détention, le propriétaire peut toutefois bénéficier d’un abattement progressif pouvant amener à une exonération totale de l’IR au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Le cédant peut également prétendre à une exonération totale de la plus-value s’il répond à certaines conditions. C’est le cas s’il vend sa résidence secondaire pour financer l’achat ou la construction d’une résidence principale dans un délai de deux ans, à condition qu’il n’ait pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. Depuis la loi de finances pour 2021, le propriétaire peut aussi bénéficier d’une exonération totale s’il vend son bien à un bailleur social, dans la période allant du 1^er janvier 2021 au 31 décembre 2022.

La prise en compte de l’ensemble des impôts, taxes et prélèvements sociaux en vigueur sur la résidence secondaire est donc importante, notamment au moment de la cession.

En effet, la possible plus-value en cas de cession, dès lors que la durée de détention permet une exonération, ou en cas de transmission par décès ou par donation, est soumise alors respectivement à l’impôt sur le revenu ou aux droits de mutation à titre gratuit. Seul un changement de destination de ce bien en résidence principale permettrait une exonération sous réserve de respecter les critères d’une telle qualification qui ne se décrète pas : celle-ci se définit comme la résidence habituelle et effective de son propriétaire au jour de la cession, c’est-à-dire le lieu où il réside habituellement la majeure partie de l’année. Ainsi, des éléments factuels comme les factures d’énergie ou la consommation d’eau potable sont de nature à démontrer une installation pérenne dans le logement. Dans le cas contraire, l’administration fiscale pourra procéder à une requalification de résidence principale en résidence secondaire, qui pourra être confirmée par les tribunaux administratifs en cas de procédure contentieuse engagée.

Vous pourriez aussi être intéressé par

Perspectives économiques : le maintien de la croissance bénéficiera aux actions
Immobilier de bureaux : pourquoi garde-t-il les faveurs des investisseurs ?
Assurance vie et couple : attention aux fonds communs
Le PEA, un outil patrimonial polyvalent
Private equity : des atouts aux origines d’un succès grandissant
Cession d’entreprise et retraite : une incitation fiscale aménagée