Investir dans un bien locatif ancien

Un bon moyen de se constituer un patrimoine et de préparer sa retraite.

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Investir dans un bien immobilier pour le louer est un investissement judicieux et ceci pour plusieurs raisons :

  • L’immobilier reste une valeur sûre et l’investissement dans la pierre est celui que privilégient les Français. 
  • Vous vous constituez un patrimoine, que vous pourrez ensuite transmettre à vos enfants. 
  • C’est un moyen de préparer votre retraite, grâce à la perception de revenus complémentaires générés par les loyers.

En investissant dans un bien ancien et en y réalisant des travaux de rénovation importants, vous pouvez aussi réduire de façon significative le montant de vos impôts.

Si vous réalisez des travaux importants pour louer votre bien, le montant de ceux-ci sera déductible de vos revenus fonciers. Ces travaux pourront générer un déficit foncier qui sera imputable sur votre revenu global, sous certaines conditions et dans la limite de 10 700 € par an.

De plus, l’excédent de déficit foncier au-delà de 10 700 € est reportable pendant 6 ans et viendra réduire le montant de vos impositions futures. Ces réductions d’impôts pourront ainsi optimiser votre investissement.  

De plus, depuis le 1er janvier 2019, grâce à la loi Denormandie, vous pouvez bénéficier des avantages de la loi PINEL si vous investissez dans un bien ancien situé dans l’une des 222 communes du plan « Action Cœur de Ville » ou dans les villes qui ont conclu des Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT).

Le budget consacré aux travaux doit représenter 25% du total de l’investissement et les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 %.  Deux types de travaux sont a minima exigés parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude et l’isolation des fenêtres.

Avec la loi Denormandie, vous pouvez aussi créer un déficit foncier mais seuls les montants de travaux au-delà des 25% de travaux imposés par la loi sont déductibles de vos revenus fonciers. Cumuler les avantages du déficit foncier et de la loi Denormandie nécessite donc d’acheter un bien avec de très lourds travaux de rénovation.

Ce que vous devez étudier pour réussir votre opération :

Investissez dans les villes où il existe une réelle demande sur le marché locatif.

Vérifiez que les montants des loyers pratiqués soient cohérents avec les prix de l’immobilier pour s’assurer de la rentabilité de l’opération. Rendez-vous aussi sur place pour apprécier la situation du bien et regarder son environnement immédiat. Vérifiez si le bien est situé à proximité des transports, des commerces ou des écoles.

Ciblez les quartiers abordables, si possible avec un potentiel de développement

C’est en général là où vous trouverez les opérations les plus rentables.

L’achat d’un bien immobilier entraine des frais annexes importants (notamment les frais d’acquisition appelés souvent frais de notaires).

N’oubliez pas qu’en général, plus vous garderez longtemps votre bien, plus les chances de réaliser une plus-value augmenteront.

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* Sous réserve d’acceptation de votre dossier de crédit immobilier portant sur une opération relevant de l’article L. 313-1 du Code de la consommation par votre Banque Populaire Régionale, prêteur. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.

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