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Les copropriétés face au défi de la rénovation énergétique
Tour d’horizon des aides et dispositifs accessibles aux copropriétés pour améliorer leur performance énergétique.
Contacter un conseillerLes copropriétés n’échappent pas aux enjeux de la rénovation énergétique : parce qu’elles représentent une grande partie de la consommation d’énergie liée au logement en France, un cadre spécifique a été mis en place pour inciter les syndics et les copropriétaires à procéder à des travaux. Avec, en ligne de mire, une amélioration du confort des résidents et de substantielles économies d’énergie.
Copropriétés : les travaux de rénovation énergétique à envisager
Les principaux postes visés sont donc l’isolation (par le toit ou les murs), les dispositifs de ventilation et le système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire.
Chaque copropriétaire reste libre de réaliser, en parallèle, des travaux dans son logement (isolation par l’intérieur, chauffage individuel…), tant qu’ils n’influent pas sur les parties communes, la structure du bâtiment ou son aspect extérieur.
En l’absence de travaux collectif, chaque copropriétaire peut indépendamment procéder à des interventions sur son bien pour en améliorer la performance énergétique et éviter d’être touché par l’interdiction de location qui affectera progressivement les logements notés E, F ou G sur l’étiquette énergie.
Plusieurs arguments jouent en faveur de la rénovation énergétique
Mettre des copropriétaires d’accord sur des travaux à réaliser n’est pas toujours une mince affaire. La question de la rénovation énergétique ne fait pas exception : elle suppose parfois d’engager des frais importants que tous les copropriétaires ne sont pas toujours enclins à supporter.
– l’amélioration du confort des copropriétaires, avec des appartements mieux isolés et plus agréables à vivre, en été comme en hiver ;
– la réduction des dépenses d’énergie : une meilleure isolation du bâtiment et la mise en place d’équipements plus performants permettent de réaliser rapidement des économies substantielles ;
– la valorisation patrimoniale des logements, qui permet aux copropriétaires de mieux louer leur logement ou d’en tirer un meilleur prix à la vente lorsque l’étiquette énergie a été améliorée suite à des travaux ;
– le respect des obligations légales, notamment en ce qui concerne les systèmes de chauffage collectif.
Pour contrer l’inertie de certaines copropriétés, différentes obligations ont été mises en place :
– les copropriétés de moins de 50 lots utilisant un système de chauffage collectif sont soumises à un DPE obligatoire et celles de plus de 50 lots à l’obligation de réaliser un audit énergétique ;
– un plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire pour les copropriétés construites depuis plus de 15 ans (Loi Climat et résilience) : il doit établir un calendrier des travaux de rénovation énergétique à réaliser sur 10 ans, par ordre de priorité, en précisant le budget alloué et les économies d’énergie escomptées ;
– un fonds de travaux équivalent à 5 % du budget prévisionnel de l’année doit être constitué par les copropriétés de plus de 10 lots pour faire face aux travaux de rénovation énergétique envisagés par le PPT ou l’audit énergétique ;
– les systèmes de chauffage collectif au fioul et au charbon sont désormais interdits à l’installation, tout comme ceux fonctionnant à 100 % au gaz à partir de 2025. Une chaudière de ce type déjà installée ne peut donc pas être remplacée à l’identique en cas de panne. Les copropriétés devront désormais se tourner vers d’autres solutions (chaudières hybrides, chaufferie biomasse, équipements thermodynamiques…).
Les copropriétés ne sont réellement soumises qu’à des obligations d’estimation de leur consommation d’énergie (DPE, audit). Hormis les cas liés aux systèmes de chauffage obsolètes, les travaux sont fortement recommandés par les pouvoirs publics mais pas obligatoires. Pour que ces travaux aient lieu, il faut donc qu’ils soient approuvés par la majorité des copropriétaires.
Pour que des travaux de rénovation énergétique puissent être entrepris, ils doivent être votés par la majorité des copropriétaires lors de l’assemblée générale de copropriété.
À la présentation du DPE ou de l’audit énergétique, les copropriétaires sont face à quatre possibilités :
– Ne rien faire : quelles que soient les conclusions du DPE ou de l’audit, ils ne sont soumis à aucune obligation de procéder à des travaux.
– Entreprendre directement des travaux : ils doivent alors mettre en concurrence différentes entreprises (au moins deux) qui proposeront des devis. Le choix de l’entrepreneur se fera alors par un nouveau vote en assemblée générale.
– Adopter un plan de travaux d’économies d’énergie : il s’agit d’établir un programme détaillé des travaux d’amélioration énergétique à entreprendre : des entreprises sont consultées pour définir le coût des interventions, leur date et leur durée.
– Opter pour un contrat de performance énergétique (CPE) qui vise l’amélioration de l’efficacité énergétique du bâtiment dans le temps. Le CPE est conclu avec un opérateur qui définit les opérations à mener et met en place un calendrier d’action.
Chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale, c’est ensuite le syndic de copropriété qui prend les choses en main :
– il signe le contrat avec l’entreprise choisie ;
– il s’assure de la bonne exécution des travaux ;
– il assiste à la réception des travaux.
Plusieurs arguments jouent en faveur de la rénovation énergétique
Mettre des copropriétaires d’accord sur des travaux à réaliser n’est pas toujours une mince affaire. La question de la rénovation énergétique ne fait pas exception : elle suppose parfois d’engager des frais importants que tous les copropriétaires ne sont pas toujours enclins à supporter.
– l’amélioration du confort des copropriétaires, avec des appartements mieux isolés et plus agréables à vivre, en été comme en hiver ;
– la réduction des dépenses d’énergie : une meilleure isolation du bâtiment et la mise en place d’équipements plus performants permettent de réaliser rapidement des économies substantielles ;
– la valorisation patrimoniale des logements, qui permet aux copropriétaires de mieux louer leur logement ou d’en tirer un meilleur prix à la vente lorsque l’étiquette énergie a été améliorée suite à des travaux ;
– le respect des obligations légales, notamment en ce qui concerne les systèmes de chauffage collectif.
Pour contrer l’inertie de certaines copropriétés, différentes obligations ont été mises en place :
– les copropriétés de moins de 50 lots utilisant un système de chauffage collectif sont soumises à un DPE obligatoire et celles de plus de 50 lots à l’obligation de réaliser un audit énergétique ;
– un plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire pour les copropriétés construites depuis plus de 15 ans (Loi Climat et résilience) : il doit établir un calendrier des travaux de rénovation énergétique à réaliser sur 10 ans, par ordre de priorité, en précisant le budget alloué et les économies d’énergie escomptées ;
– un fonds de travaux équivalent à 5 % du budget prévisionnel de l’année doit être constitué par les copropriétés de plus de 10 lots pour faire face aux travaux de rénovation énergétique envisagés par le PPT ou l’audit énergétique ;
– les systèmes de chauffage collectif au fioul et au charbon sont désormais interdits à l’installation, tout comme ceux fonctionnant à 100 % au gaz à partir de 2025. Une chaudière de ce type déjà installée ne peut donc pas être remplacée à l’identique en cas de panne. Les copropriétés devront désormais se tourner vers d’autres solutions (chaudières hybrides, chaufferie biomasse, équipements thermodynamiques…).
Les copropriétés ne sont réellement soumises qu’à des obligations d’estimation de leur consommation d’énergie (DPE, audit). Hormis les cas liés aux systèmes de chauffage obsolètes, les travaux sont fortement recommandés par les pouvoirs publics mais pas obligatoires. Pour que ces travaux aient lieu, il faut donc qu’ils soient approuvés par la majorité des copropriétaires.
Pour que des travaux de rénovation énergétique puissent être entrepris, ils doivent être votés par la majorité des copropriétaires lors de l’assemblée générale de copropriété.
À la présentation du DPE ou de l’audit énergétique, les copropriétaires sont face à quatre possibilités :
– Ne rien faire : quelles que soient les conclusions du DPE ou de l’audit, ils ne sont soumis à aucune obligation de procéder à des travaux.
– Entreprendre directement des travaux : ils doivent alors mettre en concurrence différentes entreprises (au moins deux) qui proposeront des devis. Le choix de l’entrepreneur se fera alors par un nouveau vote en assemblée générale.
– Adopter un plan de travaux d’économies d’énergie : il s’agit d’établir un programme détaillé des travaux d’amélioration énergétique à entreprendre : des entreprises sont consultées pour définir le coût des interventions, leur date et leur durée.
– Opter pour un contrat de performance énergétique (CPE) qui vise l’amélioration de l’efficacité énergétique du bâtiment dans le temps. Le CPE est conclu avec un opérateur qui définit les opérations à mener et met en place un calendrier d’action.
Chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée générale, c’est ensuite le syndic de copropriété qui prend les choses en main :
– il signe le contrat avec l’entreprise choisie ;
– il s’assure de la bonne exécution des travaux ;
– il assiste à la réception des travaux.
Les aides disponibles
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Calculée en fonction du gain énergétique réalisé, cette aide attribuée par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) est accessible aux copropriétés immatriculées au registre national des copropriétés et composées à au moins 75 % de résidences principales (65 % pour les copropriétés de moins de 21 lots).
Son montant dépend du gain énergétique réalisé :
– si les travaux engendrent un gain énergétique d’au moins 35 %, la subvention s’élève à 30 % des coûts pour un montant plafonné à 25 000 euros par logement ;
– si les travaux engendrent un gain énergétique d’au moins 50 %, la subvention s’élève à 45 % des coûts pour un montant plafonné à 25 000 euros par logement.
Cette prime s’accompagne :
– d’un bonus « sortie de passoire » de 500 euros, attribué pour chaque appartement quittant le statut de passoire thermique (note de DPE de E, F ou G) ;
– d’un bonus « Bâtiment Basse Consommation » de 500 euros, attribué pour chaque appartement atteignant l’étiquette A ou B au DPE.
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Comme les particuliers, les copropriétés peuvent bénéficier des CEE attribués par les fournisseurs d’énergie.
Les primes sont accessibles aux copropriétés installées dans des immeubles de plus de deux ans, composés de résidences principales ou secondaires. Leur montant étant librement défini par les opérateurs qui les allouent, elles doivent être négociées avant le début des travaux.
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise Reconnue Garant de l’Environnement (RGE) et faire partie d’une liste d’opérations éligibles : on y trouve notamment les travaux de rénovation globale, d’isolation, de remplacement de systèmes de chauffage, de raccordement à un réseau de chaleur ou de calorifugeage.
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Accordé au syndic ou au gestionnaire de la copropriété, l’éco-PTZ permet à la copropriété d’emprunter jusqu’à 50 000 euros sans avoir d’intérêts à payer.
Pour en bénéficier, l’immeuble doit avoir été achevé depuis plus de deux ans et les travaux doivent obligatoirement être confiés à un professionnel RGE.
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