La rénovation énergétique des logements bientôt incontournable

Publié le 20/12/2023

Poussés par une réglementation de plus en plus contraignante, les propriétaires-bailleurs n’ont d’autre choix que d’améliorer la performance énergétique de leurs biens. Seule condition, à terme, pour pouvoir les louer et bonifier leur prix de vente.

Pour atteindre ses objectifs de neutralité carbone à l’horizon 2050, le gouvernement a fait de la rénovation énergétique des logements une priorité. Dans le viseur : l’éradication des passoires thermiques, c’est-à-dire des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G.

Des contraintes plus fortes pour les bailleurs

Sous le poids de la réglementation, la question de la performance énergétique a gagné du terrain. Désormais, toute annonce immobilière doit afficher le DPE. « Le DPE est complété d’un audit énergétique, rendu obligatoire depuis le 1^er septembre 2022 pour toutes les cessions d’immeubles ou de maisons classés F ou G, ajoute Thomas Grasset, directeur Résidentiel de BPCE Solutions Immobilières. Cet audit doit indiquer les travaux nécessaires pour une rénovation performante par étape, ainsi que pour une rénovation permettant d’atteindre directement la classe B. » Ces obligations s’inscrivent dans la loi Climat et Résilience de 2021, qui impose notamment aux bailleurs des contraintes de plus en plus fortes pouvant aller jusqu’à l’impossibilité de louer un bien à cause de sa faible performance énergétique. « C’est un vrai sujet pour nos clients-investisseurs qui louent leur bien, car, dès 2023, les loyers des logements classés G ne pourront plus être augmentés, souligne Thomas Grasset. De plus, cette loi proscrit, à compter de 2025, leur mise en location. Et il en sera de même pour les biens classés F et E respectivement à partir de 2028 et 2034. » Un calendrier confirmé par un décret publié le 18 août 2023⁽¹⁾.

À terme, seuls les logements classés de A à D pourront être loués. Néanmoins, en raison de contraintes architecturales ou patrimoniales, réaliser les travaux permettant de rendre leur logement compatible avec les futures normes énergétiques sera difficile, voire impossible, pour certains propriétaires. Aussi, selon ce décret, un juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal dans deux cas bien précis. D’abord, si les travaux font courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée, rédigée sous sa responsabilité par un homme de l’art. Ensuite, si les travaux entraînent des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, et ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente.

Un guichet d’aides unique

Pour faciliter l’accès aux aides à la rénovation énergétique, les autorités ont lancé France Rénov’⁽²⁾. « Ce service public gratuit vise à simplifier les démarches des particuliers en proposant un point d’entrée unique pour tous les parcours de travaux », explique Thomas Grasset. Ainsi, sur un seul et même site internet, les utilisateurs accèdent à des informations, à un simulateur pour calculer le montant des travaux financés et à un annuaire d’entreprises labellisées RGE⁽³⁾. Ils peuvent également contacter un conseiller par téléphone⁽⁴⁾. France Rénov’ compte sur le territoire 450 guichets « Espace conseil France Rénov’ » qui mobilisent plus d’un millier de conseillers.

Une fois leur projet de rénovation défini, les particuliers peuvent solliciter l’aide de « Mon accompagnateur Rénov’ » pour les assister durant toute la durée des travaux, qui peuvent parfois s’avérer complexes. Si pour un occupant, la priorité est de réaliser des économies d’énergie, pour un propriétaire-bailleur, l’objectif est aussi de valoriser son patrimoine.

Le DPE, critère de sélection à l’achat

D’ailleurs, lors de l’achat d’un bien – surtout ancien –, « l’étiquette énergie est un véritable critère de sélection, reconnaît Thomas Grasset. L’acquéreur est en position de force si le bien est classé E, F ou G. Dans le cas d’une vente comme résidence principale, il dispose du DPE et de l’audit avec le coût des travaux à réaliser : soit celui-ci est intégré dans le prix de vente, soit il est trop élevé et la transaction peut ne pas se conclure. »

À l’inverse, un bien rénové, classé A, B ou C trouvera plus facilement preneur, notamment les logements anciens à destination locative. « Lorsque nous commercialisons ce type de biens au travers des dispositifs Malraux ou déficit foncier, nous contrôlons systématiquement que les travaux de rénovation améliorent le DPE, afin que les biens soient éligibles à la location, assure Thomas Grasset. Notre rôle consiste aussi à analyser la pertinence de l’opération, la qualité du montage fiscal, et à garantir la bonne adéquation entre le prix proposé aux clients et celui du marché local. Dans le cas contraire, nous ne sélectionnons pas le dossier. » Il convient donc de s’adresser à un spécialiste lors de l’achat d’un bien immobilier ancien destiné à la location. Quant au prix, la dernière étude annuelle des notaires de France sur la valeur verte des logements⁽⁵⁾ montre qu’en général, les maisons et appartements anciens classés A ou B se vendent plus cher que les D. Et ceux classés F ou G moins cher.

(1) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047980618
(2) https://france-renov.gouv.fr
(3) Reconnu garant de l’environnement
(4) Au 0 808 800 700 – Du lundi au vendredi de 9 h à 18 h (service gratuit + prix d’un appel)
(5) https://www.immobilier.notaires.fr/documents/NotesImmobilieres/valeur-verte-novembre-2022.pdf