Locations touristiques : la justice valide les règles de compensation

La justice française valide la réglementation mise en place par la Ville de Paris pour limiter les locations touristiques de courte durée de type Airbnb.

Après cinq années de contentieux, la justice française vient de valider l’encadrement des locations meublées touristiques mis en place par la Ville de Paris, dans le cadre d’une procédure initiée par deux propriétaires qui louaient leurs biens sur la plateforme Airbnb et contestaient les nouvelles contraintes de location.

Les contraintes de compensation

S’agissant de la résidence principale, la location est limitée à 120 jours par an et doit faire l’objet d’une déclaration en mairie. Quant à la location d’une résidence secondaire, à l’image d’un investissement locatif, elle est soumise à des contraintes économiques très fortes. Le propriétaire doit en effet obtenir une autorisation de changement d’usage du bien. En effet, l’activité de location touristique constituant une activité commerciale, le bien doit donc répondre aux conditions de commercialité. À Paris, ce changement d’usage est subordonné à des mesures de compensation. Concrètement, deux situations peuvent se présenter :

  • soit le bailleur est également propriétaire d’un local commercial d’une surface équivalente au bien en question : il doit alors le transformer en local d’habitation ;
  • soit le bailleur fait l’acquisition d’un titre de commercialité.

Ces mesures de compensation doivent parfois intervenir dans le même arrondissement. Dans certains secteurs dits « renforcés », la surface à transformer ou compensée peut être doublée.

Des sanctions lourdes

Le propriétaire ne remplissant pas ces conditions encourt une amende de 50 000 euros par logement, ainsi qu’une astreinte de 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à ce que le logement soit rendu à son usage initial. Compte tenu du coût économique élevé qui grève les chances de voir aboutir leur projet, de nombreux propriétaires bailleurs ont choisi de ne pas respecter ce cadre. Au début de l’année 2021, la Ville de Paris comptait plus de 400 contentieux en cours.

Feu vert pour le principe de la règlementation

Dans son arrêt du 18 février 2021(1), la Cour de cassation a jugé que « le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle quune location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui ny fixe pas sa résidence principale, constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable ».
Pour la justice française, le mécanisme de compensation mis en place à Paris est « justifié par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionné à l’objectif poursuivi, en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante ».

Dautres métropoles concernées

Si la justice s’est prononcée dans le cadre parisien, sa décision pourrait faire école dans les autres métropoles concernées par la pénurie de logements. Bordeaux, Lille, Marseille, Nantes, Nice, Strasbourg, Toulouse : de nombreuses villes françaises ont mis en place des règles de compensation visant à encadrer la location de résidences secondaires saisonnières. Dans la métropole lyonnaise, 11 000 logements seraient concernés. D’autres municipalités pourraient se saisir de cette décision pour, elles aussi, réguler les locations touristiques.

(1) Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 février 2021, n° 17-26.156

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