Immobilier : quels sont les atouts de l’achat en nue-propriété ?
En achetant la nue-propriété d’un logement, les investisseurs immobilisent une épargne dans un bien pour une valeur décotée, avec, à la clé, la perspective d’une valorisation connue à l’avance car a minima égale à la décote. Thomas Grasset, directeur résidentiel de BPCE Solutions immobilières, décrypte le mécanisme de cette stratégie patrimoniale long terme.
Depuis une vingtaine d’années, les clients patrimoniaux se voient proposer des investissements singuliers : l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété. Des placements qui ont toute leur pertinence dans une stratégie patrimoniale long terme.
Acquérir un bien immobilier décoté
Dans ce schéma, la propriété d’un appartement est dite démembrée, c’est-à-dire que les droits qui la composent sont scindés en deux : l’usufruit d’un côté, et la nue-propriété de l’autre. Ce démembrement intervient pour une durée déterminée, de 15 à 20 ans. À l’usufruitier revient le droit de jouir du bien, de le louer et d’en percevoir les revenus. Il s’agit ici d’un bailleur institutionnel, social ou non, qui va louer l’appartement pendant une durée de 15 à 20 ans. Quant au nu-propriétaire, il dispose du droit futur d’être pleinement propriétaire du bien lorsque le démembrement prendra fin. « En n’achetant que la nue-propriété du bien, l’investisseur n’acquiert qu’une partie des droits de propriété, explique Thomas Grasset. Cela se traduit sur le prix d’acquisition qui est inférieur de 20 à 40 % de la valeur d’un bien acheté dans des conditions classiques. Au moment du débouclage de l’opération, l’investisseur devient automatiquement pleinement propriétaire, sans payer de complément. Il réalise donc un gain a minima égal à la décote sur la valeur du bien. En contrepartie, il ne percevra pas les revenus sur la durée considérée. »
Un investissement à long terme
Cette technique juridique ancienne appliquée aux investissements immobiliers s’inscrit dans une stratégie à long terme, puisque l’investisseur pourra jouir de son bien à l’issue de la période de démembrement. « Le montage est fait de telle sorte que les baux d’habitation prennent fin au moment du débouclage. Ainsi, l’investisseur pourra récupérer son bien pour l’occuper comme résidence secondaire, le louer à son tour ou le vendre, indique le directeur résidentiel. Cette solution est adaptée aux clients fortement imposés, qui perçoivent des revenus importants et n’ont pas besoin à court terme de les accroître. Cet investissement les reporte dans le temps. Il permet donc aux acquéreurs de se constituer des revenus complémentaires pour la retraite ou pour financer des projets comme les études supérieures des enfants. »
Des atouts fiscaux
Compte tenu de ses caractéristiques, l’investissement présente un double intérêt fiscal. « Pendant le démembrement, il est neutre au regard de l’impôt sur le revenu de l’investisseur puisque ce n’est pas lui qui encaisse les loyers. Il l’est aussi au regard de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), puisque le bien n’entre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire », précise Thomas Grasset. Le nu-propriétaire peut faire donation de ses droits à ses enfants. Les droits de donation seront calculés sur une valeur évaluée en fonction du temps restant à courir jusqu’à la fin du démembrement. Il en est de même en cas de décès du nu-propriétaire. Enfin, en cas de vente du bien une fois la pleine propriété reconstituée, le mode de calcul de la plus-value s’avère avantageux pour l’investisseur. Celle-ci est en effet calculée d’après la valeur en pleine propriété au moment de l’acquisition, elle ne tient donc pas compte du gain réalisé du fait de la décote.
Vous pourriez aussi être intéressé par
Inflation : quel comportement adopter ?
Pouvoir d’achat : les mesures votées cet été
L’encadrement des loyers est validé par le juge
Des pistes pour optimiser l’impôt sur le revenu
Concilier holding et pacte Dutreil
