Encourager la rénovation énergétique des logements
Poussés par une réglementation de plus en plus contraignante, les propriétaires-bailleurs n’ont d’autre choix que d’améliorer la performance énergétique de leurs biens. Une condition incontournable, à terme, pour pouvoir les louer et bonifier leur prix de vente.
Afin d’atteindre ses objectifs de neutralité carbone à l’horizon 2050, le gouvernement fait de la rénovation énergétique des logements une priorité, avec l’objectif d’éradiquer les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G.
Les propriétaires-bailleurs en première ligne
Le DPE est désormais obligatoire à la publication d’une annonce, que le bien soit mis en vente ou en location.
Dans le cas d’une vente, « le DPE est complété d‘un audit énergétique rendu obligatoire à partir du 1er avril 2023(1) pour toutes les cessions de logements individuels et d’immeubles collectifs en monopropriété classés F ou G et dont la promesse de vente ou, à défaut, l’acte de vente est signé à partir du 1er septembre 2022, ajoute Thomas Grasset, Directeur résidentiel de BPCE Solutions Immobilières. Et sur lequel seront indiqués les travaux nécessaires pour une rénovation performante par étape et une rénovation permettant d‘atteindre directement la classe B ». Cette obligation est étendue aux biens classés E et D respectivement au 1er janvier 2025 et 1er janvier 2034.
Par ailleurs, un DPE faible peut rendre impossible la location d’un logement. « C’est un vrai sujet pour nos clients-investisseurs qui louent leur bien », constate Thomas Grasset. À ce titre, un calendrier a été défini :
- depuis le 24 août 2022, le propriétaire-bailleur ne peut pas relever le loyer d’un bien classé F ou G entre deux locataires ou au cours de la révision annuelle du loyer ;
- dès 2023, les habitations qui consomment plus de 450 kWh/m²/an ne pourront plus être louées ;
- en 2025, la mise en location de toutes celles classées G sera interdite. Et il en sera de même pour les biens classés F et E respectivement en 2028 et 2034. À terme, seuls les logements classés de A à D pourront être loués.
L’étiquette énergie, un atout pour la vente
Au moment d’acheter un bien – surtout ancien -, « l’étiquette énergie est un véritable critère de sélection, reconnaît Thomas Grasset. L‘acquéreur est en position de force si le bien est classé E, F ou G. Dans le cas d‘une vente comme résidence principale, il dispose du DPE et de l’audit avec le coût des travaux à réaliser : soit il est intégré dans le prix, soit il est trop élevé et la vente peut ne pas se conclure. » À l’inverse, un bien classé A, B ou C trouvera plus facilement preneur, notamment les logements anciens à destination locative. « Lorsque nous commercialisons ce type de biens au travers des dispositifs Malraux ou déficit foncier, nous contrôlons systématiquement que les travaux de rénovation améliorent le DPE afin que les biens soient éligibles à la location, assure Thomas Grasset. Notre rôle consiste aussi à analyser la pertinence de l‘opération, la qualité du montage fiscal, et à garantir la bonne adéquation entre le prix proposé aux clients et celui du marché local. Dans le cas contraire, nous ne le sélectionnons pas. » Il est donc préférable de s’adresser à un spécialiste lors de l’achat d’un bien immobilier ancien destiné à la location. Quant au prix, l’étude annuelle des notaires de France sur la valeur verte des logements(2) montre que, par rapport à un bien ancien classé D, l’impact sur les prix du passage à un DPE A ou B est significatif qu’il s’agisse des appartements (de +3 % à +16 %) ou des maisons (de +6 % à +14 %). À l’inverse, les biens étiquetés F ou G subissent une décote allant de 3 % à 19 % pour les maisons et de 2 % à 11% pour les appartements.
Les locataires deviennent acteurs de la rénovation énergétique
Toujours pour encourager la rénovation énergétique des logements, les locataires peuvent entreprendre des travaux de transformation à leurs frais. Il leur suffit d’adresser à leur propriétaire ou bailleur par lettre recommandée avec avis de réception une demande précisant les travaux et les conditions de leurs réalisations. L’absence de réponse dans un délai de deux mois vaut accord tacite du propriétaire. Le locataire peut alors débuter les travaux dont la liste est définie dans un décret du 20 juillet 2022(3). À noter qu’à l’issue du bail, le propriétaire ne pourra pas demander la remise en état des lieux.
Un accès facilité aux aides
Pour faciliter l’accès aux aides à la rénovation énergétique, les autorités ont lancé France Rénov’(4). « Ce service public gratuit vise à simplifier les démarches des particuliers en proposant un point d‘entrée unique pour tous les parcours de travaux », explique Thomas Grasset. Ils disposent d’un site web www.france-renov.gouv.fr regroupant des informations, un simulateur pour calculer le montant financé, un annuaire d’entreprises labellisées RGE(5) et des conseillers peuvent être joints par téléphone 0 808 800 700(5)). France Rénov’ se déploie sur le territoire avec la présence de 450 guichets « Espace Conseil France Rénov’ » qui mobiliseront plus d’un millier de conseillers. Leur projet de rénovation défini, les particuliers ont la possibilité de solliciter l’aide de « Mon accompagnateur Rénov’ » qui les assistera durant toute la durée des travaux. Ce projet peut être financé en grande partie via la prime d’État MaPrimRénov’(7) dont le montant est fonction du niveau de revenu du bénéficiaire. Des travaux qui peuvent aussi générer « un déficit foncier(8) déductible des revenus de cette nature. Il permet de réduire l’impôt sur le revenu global et de supprimer en partie les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers », indique Thomas Grasset.
(1) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046169354
(2) La valeur verte des logements en 2021 – Notaires de France
(3) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046070447
(4)https://france-renov.gouv.fr
(5) Reconnu garant de l’environnement
(6) Du lundi au vendredi de 9h à 18h (service gratuit + prix d’un appel)
(7)https://maprimerenov.gouv.fr
(8) https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier
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