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Comment et combien puis-je emprunter ?


Première étape de tout projet immobilier : le calcul de votre capacité d’emprunt immobilier, qui vous permettra d’orienter votre recherche du logement idéal. Votre conseiller Banque Populaire peut bien sûr vous aider dans ce calcul.

Ma capacité d’emprunt immobilier : comment et combien puis-je emprunter ?

Il est rare d’acheter un appartement ou une maison sans emprunt(1). Le coût du prêt que vous allez contracter viendra bien sûr s’ajouter au prix du logement. Estimez votre apport personnel et calculez votre capacité d’emprunt pour avoir une vision claire de votre capacité d’acquisition. Pour alléger la charge de l’emprunt, vérifiez si vous pouvez bénéficier d’un prêt aidé(2).
 
 

De quelles pièces mon conseiller Banque Populaire a-t-il besoin pour constituer un dossier de prêt ?

 
Un premier entretien d’environ une heure et demi permettra à votre conseiller  Banque Populaire de mieux vous connaître : il vous faudra tout d’abord lui présenter votre état civil, votre situation professionnelle et votre situation familiale ; auxquels s’ajouteront votre capacité financière (vos revenus et vos charges) ainsi que votre épargne disponible.

Puis, voici venu le temps d’aborder le projet immobilier avec des questions très précises : s’agit-il d’un achat dans le neuf ou dans l’ancien, d’un terrain à bâtir, d’un achat pour une résidence principale ou d’un investissement locatif, etc. ?

Pensez à vous munir de tous les documents qui répondent à ces questions : papiers d’identité, livret de famille, feuilles de paie, avis d’imposition, titres de propriété, etc. Plus votre dossier sera complet et plus la réponse à votre demande de prêt pourra être rapide.
 
 
(1) Sous réserve d’acceptation de votre dossier par votre Banque Populaire régionale. Pour le financement d’une opération relevant des articles L312-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours avant d'accepter l'offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Sous conditions et dans les limites fixées dans l’offre de prêt.


 

Combien puis-je emprunter ?

 
Pour estimer votre capacité d’emprunt, commencez par additionner le montant de vos ressources (salaires, primes, allocations, etc.), puis retranchez toutes vos charges (emprunts en cours, impôts, garde d’enfants, etc.). N’oubliez pas de tenir compte de la périodicité de vos ressources et de vos charges pour en déduire vos revenus nets mensuels.

Les mensualités de remboursement du prêt immobilier (paiement des intérêts et de l’assurance décès-invalidité inclus) ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus nets mensuels. Ce ratio est cependant théorique et permet surtout de vérifier que vous ne vous endettez pas au-delà du raisonnable. Un deuxième ratio important est le quotient familial, qui représente le « reste à vivre » pour votre foyer. Il correspond au montant des ressources auxquelles vous aurez retranché le montant des charges, y compris les charges du futur prêt et des impôts, divisé par le nombre d’habitants dans le foyer.
 

 

Quel apport personnel prévoir ?

L’apport personnel prend en compte l’ensemble des fonds dont vous disposez sans avoir recours à un prêt et qui pourront être apportés lors de la mise en place d’un dossier de prêt immobilier. Dans la plupart des cas, les établissements de crédit demandent un apport personnel représentant 10% à 20% du prix du futur bien immobilier. L’apport personnel joue un rôle important dans la présentation de votre dossier, car son existence et son montant sont de bons indicateurs de votre capacité d’épargne et de votre bonne gestion de trésorerie.

Le montant de l’apport personnel diminue aussi le coût du crédit. Il convient cependant de trouver un équilibre entre l’utilisation de l’apport personnel et le fait de garder des moyens pour faire face à d’éventuels imprévus.


Je vérifie si je peux bénéficier d’un prêt aidé(2)

Mis en place par les pouvoirs publics, les prêts aidés, attribués ou non sous condition de ressources, peuvent réduire le coût global de l’emprunt. N’hésitez pas à demander à votre conseiller Banque Populaire si vous pouvez en bénéficier.
 
(2) Sous réserve d’éligibilité
 
  • Le prêt à taux zéro (PTZ+)(3)
    Le PTZ+ est accordé, sous condition de ressources, en complément d’un emprunt classique. Il est destiné aux primo-accédants qui acquièrent, à titre de résidence principale, un logement neuf répondant à des critères de performance énergétique.  Il est remboursable sans intérêts ni frais de dossier. Le PTZ+ peut également financer les biens vendus par les organismes HLM.
  • Le prêt à l’accession sociale (PAS)
    Le prêt à l’accession sociale est accordé, sous condition de ressources, pour financer l’acquisition d’une résidence principale, neuve ou ancienne. Il permet, dans certaines conditions, de bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL).
 
  • Le prêt « Action Logement »
    Auparavant connu sous le nom de « 1 % Logement », ce prêt est accordé, sous condition de ressources, aux salariés (ou retraités) d’une majorité d’entreprises. Il est destiné à financer la résidence principale, neuve ou ancienne.
  • Les autres prêts aidés
    Il existe d’autres prêts aidés, dont les conditions d’attribution peuvent varier selon les régions (comme le prêt 0 % des collectivités locales) ou qui ne concernent que certaines catégories socio-professionnelles (prêt fonctionnaire).


 

Je compte sur mon plan épargne logement (PEL)

 
Le PEL (Prêt Épargne Logement) permet d’obtenir des prêts de longue durée (jusqu’à 15 ans) pour financer l’achat, la construction ou les travaux d’une résidence principale. Les travaux finançables concernent des travaux d’extension, de réparation et d’amélioration du logement.

Le taux de l’emprunt est fixé à l’ouverture du plan, soit 4,20 % pour les PEL ouverts depuis le 1er mars 2011. Le montant du crédit dépend des intérêts obtenus durant la phase d’épargne, qui court sur quatre ans minimum. Une prime d’épargne peut vous être versée par l’État sous certaines conditions, selon des montants qui dépendent de votre situation familiale et du type de logement acheté. Par exemple, si votre future habitation respecte les normes de développement durable, l’État versera une prime de 1 525 euros.


(3) Le PTZ+ est un prêt sans intérêt accessible sous conditions de ressources qui vous permet de financer une partie de votre première résidence principale neuve (achat ou construction). Sous réserve du respect des dispositions réglementaires du Prêt à Taux Zéro+ et d’acceptation du dossier par la BP. Les intérêts sont pris en charge par l’État. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours avant d’accepter l’offre de prêt. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.


 

Je calcule le coût réel de mon emprunt immobilier : le taux effectif global (TEG)

 
Pour calculer le coût réel de votre emprunt, il faut prendre en compte les divers frais connexes, notamment :
  • les frais de dossier
  • le coût de l’assurance décès-invalidité
  • le coût de la garantie du prêt (caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers)

Seul le TEG vous permettra de comparer correctement des offres de crédit concurrentes !

Apport personnel, capacité d’emprunt, « reste à vivre »… vous semblent difficiles à calculer ? N’hésitez pas à en parler à votre conseiller Banque Populaire.
 
 
 
Les informations sont données à titre indicatif et n’ont pas de valeur contractuelle.

 
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