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Biens démembrés et ISF


 

26/05/2015

 

Qui déclare les biens démembrés à l'ISF ?

 

La réponse de votre expert

 


 

 

Olivier GUEGUINOU

 

Banque Populaire de l’Ouest

 

 

 

 

 

En matière d’ISF, quand un bien fait l’objet d’un démembrement de propriété (l’usufruit étant détenu par une personne et la nue-propriété par une autre), se pose la question de savoir qui déclare le bien pour le calcul de cet impôt et de quelle façon.

 

L’usufruitier d’un bien démembré dispose du droit d'utiliser ce bien et d’en percevoir les revenus ; en contrepartie, il est tenu d’assumer les charges afférentes à ce bien. Au regard de l’ISF, un bien démembré est déclaré par l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété(1) et non pour la seule valeur de l’usufruit. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne reporte aucune valeur à l’actif de sa déclaration d’ISF(2).

 

Ce principe écarte toute tentative d’éluder l’ISF en fractionnant son patrimoine par donation de la nue-propriété à ses enfants (le donateur se réservant alors l’usufruit).

 

Il existe toutefois des exceptions pour lesquelles usufruitier et nu-propriétaire portent séparément la valeur de leur droit respectif dans leur déclaration d’ISF propre. C’est le cas notamment de l’usufruit légal recueilli au décès du conjoint intervenu avant le 1er juillet 2002, ou lorsque le démembrement résulte de la vente d'un bien dont le vendeur se réserve l'usufruit (le nu-propriétaire ne devant pas être l’un de ses héritiers ou donataires).

 

Il faut souligner que le démembrement de propriété temporaire, bien que n’échappant pas à la règle de principe précitée, peut procurer des économies d’ISF(3) en faisant porter, pour une durée déterminée, l’usufruit sur la tête d’une personne non soumise à l’ISF (une personne morale ou un enfant majeur par exemple). Le recours à un tel démembrement nécessite cependant de s’entourer de précautions pour éviter une remise en cause par l’administration fiscale.

 

 

(1) Article 885 G du CGI.

(2) Depuis 2014, il n’est plus possible de porter au passif l’endettement portant sur la nue-propriété.

(3) Cette opération peut également procurer des économies d’impôt sur le revenu.

 

 

Olivier Gueguinou

Banque Populaire de l’Ouest


 

 


 

 


 

 


 

 


 
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