Immobilier : le démembrement, solution pour aider un enfant

S’il s’agit d’un bien immobilier procurant des revenus locatifs, le propriétaire […] peut envisager de donner à son enfant la nue-propriété⁽¹⁾

Philippe MASME – Responsable Marché Gestion Privée Banque Populaire

Le propriétaire d’un bien immobilier peut procéder à un démembrement de la propriété de celui-ci. Il s’agit alors de séparer la pleine propriété en deux composantes :

• d’une part, l’usufruit, qui correspond au droit d’utiliser le bien ou d’en jouir et/ou d’en percevoir les fruits ;
• d’autre part, la nue-propriété, qui est un droit de propriété ne comprenant pas l’usufruit de ce bien.

S’il s’agit d’un bien immobilier procurant des revenus locatifs, le propriétaire de ce bien, pour en conserver les revenus, et par ailleurs dans un objectif, de transmission préparée, peut envisager de donner à son enfant la nue-propriété de ce bien. Ainsi, il en conservera l’usufruit, en tant que donateur. Cette solution, nécessitant de réaliser une donation par acte notarié, réduit l’assiette des droits de donation puisque, seule la valeur de la nue-propriété évaluée selon le barème fiscal⁽¹⁾ est prise en compte pour le calcul des éventuels droits qui seraient dus. Au terme du démembrement (soit parce que l’usufruit s’éteint au décès de son titulaire, soit parce qu’il est établi pour une durée fixe indépendante de la date du décès de son auteur), la pleine propriété du bien est reconstituée entre les mains de celui qui n’était jusqu’alors que nu-propriétaire, et ce, sans que l’usufruit ne soit, en l’état actuel des textes, taxé. Ainsi, le propriétaire initial aura-t-il anticipé la transmission de ce bien tout en réduisant le coût.

Pour répondre au souhait d’aider plus immédiatement son enfant, il serait plus opportun de lui transmettre l’usufruit, et ce, de façon définitive⁽²⁾ ou temporaire⁽³⁾. Ainsi, cet enfant percevra les revenus si ce bien est loué et, dans le cas contraire, il pourra l’occuper. Cette solution permettra au parent donateur, d’une part, de réduire voire de supprimer les revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu (IR), dès lors que l’enfant n’est pas membre du foyer fiscal et, d’autre part, aussi d’alléger voire de l’exonérer de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’il en était redevable. En effet, la valeur en pleine propriété de ce bien sort alors de l’assiette imposable du nu-propriétaire et redevable initial de l’IFI ; même si seul l’usufruit de ce bien a fait l’objet de la donation. En revanche, au titre de cet impôt sur le patrimoine, c’est l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Toutefois la probabilité que l’enfant-usufruitier ait un patrimoine composé alors d’actifs et/ou de droits immobiliers (à l’exclusion des biens immobiliers professionnels) dont la valeur serait supérieure à 1,3 millions d’euros est réduite. Dès lors; l’enfant-usufruitier sera lui aussi exonéré d’IFI.

Dans l’éventualité où cet enfant percevrait les revenus locatifs, au titre de l’usufruit qu’il détient, il devra ajouter ce type de revenus à ses autres revenus éventuels ce qui constituera une possible assiette pour l’IR qu’il pourrait alors devoir.
Là encore, la donation de l’usufruit aura permis d’aider son enfant tout en réduisant l’assiette des droits de donation éventuellement dus après utilisation de tout ou partie de l’abattement en ligne directe⁽⁴⁾ disponible.

(1) Article 669 du Code général des impôts (CGI).
(2) Article 669 I du CGI tenant compte de l’âge de l’usufruitier lors de la donation
(3) Évaluation forfaitaire de la valeur de l’usufruit pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit (article 669 II du CGI).
(4) Abattement fiscal de 100 000 euros (article 779 I du CGI) reconstitué tous les 15 ans (article 779 I du CGI) en l’état actuel des textes.