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Devenir propriétaire, un projet de couple ?


Devenir propriétaire est un rêve qui s’inscrit dans la logique de construction du couple : s’unir, se loger, se protéger. Un toit pour deux, donc ! Il faut bien sûr s’entendre sur le type de logement, la localisation et le budget, mais le couple doit aussi réfléchir aux impacts du régime matrimonial et à la répartition du financement.

 

Avant d’acheter un bien immobilier, est-il préférable de se marier, de se pacser, ou peut-on rester de simples concubins ?

 
Pour les couples mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, les biens immobiliers acquis durant le mariage par chacun des époux ou ensemble sont des biens communs.
 
Pour les couples qui adoptent le régime de la séparation des biens, les biens acquis séparément par les époux restent leurs biens propres et relèvent du patrimoine de chacun d'eux ; les biens qu’ils achètent ensemble seront en indivision, à proportion des apports pécuniaires respectifs de chaque époux.
 
Quant à ceux qui choisissent le Pacte civil de solidarité (Pacs), et à défaut de précision dans la convention, ils sont soumis au régime légal de la séparation des biens. Ainsi, chacun des partenaires conserve la pleine propriété du patrimoine qu'il possédait avant la signature du Pacs ou qu'il acquiert pendant le Pacs avec ses fonds propres. Si les partenaires achètent ensemble un bien, celui-ci sera en indivision à proportion de l'apport de chacun.
 
Enfin, les couples qui achètent un bien sans être ni mariés ni pacsés verront normalement leur quote-part respective notifiée sur l’acte notarié. Pour plus de sécurité, ils ont intérêt à établir une convention d’indivision, voire à acheter ce bien par l’intermédiaire d’une SCI…
 
 
Quelles sont les règles de l’indivision ?
 
Chaque membre du couple (en concubinage, pacsé ou marié sous le régime de séparation des biens) devient propriétaire en proportion de son apport, et de sa participation au remboursement en cas d’emprunt. La quote-part de chacun dans le bien est fixée lors de l'achat. C’est la solution la plus courante car la plus simple pour financer, entretenir et gérer ces biens. En revanche, toutes les décisions usuelles d'administration et de conservation des biens doivent être prises en commun à l’unanimité.
 
Pour autant, chacun peut, à tout moment, imposer à l'autre de vendre le bien pour partager ensuite le montant de la vente.
 

Puis-je acheter seul notre logement si nous sommes pacsés ?
 
Quand un seul des deux partenaires pacsés signe l'acte d'acquisition, l'autre n'a aucun droit de propriété sur le logement. Il reste toutefois solidaire du paiement des dépenses courantes et d'entretien du ménage. En cas de décès de son partenaire, il bénéficie du droit au maintien dans les lieux pendant 12 mois.
 

Et si je suis devenu propriétaire avant d’être en couple ?
 
Lorsque l'habitation prise pour domicile commun est la propriété de l'un des membres du couple, l'autre prend le statut d'occupant à titre gratuit.
 

La clause de tontine est-elle encore d’actualité ?
 
Le pacte tontinier (ou clause de tontine) peut s'appliquer entre deux conjoints vivant en union libre. Cette clause prévoit qu'à la mort de l'un, l'autre deviendra automatiquement propriétaire de la résidence principale.
 
Cette clause convient plutôt à ceux qui n'ont pas d'enfants. Attention : elle est irréversible, sauf à obtenir l'accord de l'autre pour en annuler les effets. À noter également que si la valeur du logement excède 76 000 €(1), le concubin survivant devra payer les droits de succession.
 

N’ai-je pas intérêt à créer une SCI ?
 
Au lieu d'acheter le logement de façon classique, vous pouvez le faire via une société civile immobilière (SCI). Chacun reçoit alors des parts sociales à hauteur de son investissement.
En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien.
Pour les concubins, c'est une façon d'échapper à l'indivision et de favoriser leur partenaire.
Seul bémol de cette formule : son coût (frais de constitution et d'enregistrement de la société) et les obligations (assemblées générales, registres obligatoires...).

 
Qui emprunte(2) et qui rembourse le crédit ?
 
Sous le régime de la communauté de biens, les conjoints sont solidaires des crédits souscrits à deux ou séparément.
Dans les autres cas, le montage pourra être réalisé d’une des façons suivantes en fonction du profil de risque du client :
  • co-emprunter avec son partenaire et être co-responsable des dettes contractées,
  • emprunter individuellement et être seul responsable de ses seules dettes,
  • emprunter individuellement et avoir son partenaire pour caution,
  • cautionner le crédit de son partenaire,
  • emprunter ou prêter à son partenaire, en établissant une reconnaissance de dettes.
 
Attention, si l'achat est fait aux deux noms alors qu'un seul apporte les fonds ou rembourse un éventuel emprunt, le Fisc pourra considérer qu'il y a donation et taxer cette transmission à titre gratuit.
Pour évaluer l’impact de votre régime matrimonial et de vos apports sur votre futur achat immobilier, n’hésitez pas à contacter votre conseiller Banque Populaire. Il saura vous guider pour vous permettre d’éviter les écueils futurs et vous orienter vers un notaire.
 
 
(1) Conditions en vigueur au 28/02/2014. Susceptibles de modification.
(2) Sous réserve d’acceptation de votre dossier par votre Banque Populaire Régionale. Pour le financement d’une opération relevant des articles L312-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours avant d'accepter l'offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Sous conditions et dans les limites fixées dans l’offre de prêt.
 
Les informations sont données à titre indicatif et n’ont pas de valeur contractuelle. 

 
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