Passer au contenu principal

Aider vos proches

Le propriétaire d’un bien immobilier peut procéder à un démembrement de la propriété de ce bien. Il s’agit alors de séparer la pleine propriété en deux composantes.

Don immobilier en nue-propriété


Propriétaire d’un bien immobilier : comment aider son enfant grâce au démembrement ?



La réponse de votre expert :

 

Patrick Behague
Banque Populaire Côte d’Azur


Le propriétaire d’un bien immobilier peut procéder à un démembrement de la propriété de ce bien. Il s’agit alors de séparer la pleine propriété en deux composantes :
- l’usufruit, qui correspond au droit d’utiliser le bien et/ou d’en percevoir les fruits ;
- la nue-propriété, qui est un droit de propriété ne comprenant pas l’usage de ce bien. 

Pour conserver les revenus locatifs tout en préparant la transmission de ce bien, il peut envisager de donner à son enfant la nue-propriété ; le donateur en conserve alors l’usufruit. Cette solution, qui nécessite de réaliser une donation notariée, réduit l’assiette des droits de donation puisque seule la nue-propriété évaluée selon le barème fiscal(1) est prise en compte. Au terme du démembrement, la pleine propriété du bien est reconstituée sans que l’usufruit ne soit, en l’état actuel des textes, taxé. Ainsi, le propriétaire aura optimisé la transmission de ce bien.

Pour répondre au souhait d’aider son enfant, il serait plus opportun de lui transmettre l’usufruit, de façon définitive ou temporaire(2). Ainsi, cet enfant percevra les revenus si ce bien est loué et, dans le cas contraire, il pourra en avoir l’usage. Cette solution permettra au parent donateur, d'une part, de réduire les revenus fonciers imposables à l’IR, dès lors que l’enfant n’est pas membre du foyer fiscal et d'autre part, aussi d’alléger son ISF. En effet, la valeur en pleine propriété de ce bien sort alors de l’assiette imposable à l’ISF même si seul l’usufruit de ce bien a fait l’objet de la donation, et ce, pour intégrer celle de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Là aussi, la donation de l’usufruit aura permis de réduire l’assiette des droits de mutation à titre gratuit éventuellement dus après utilisation de tout ou partie de l’abattement en ligne directe(3) disponible.

(1) Article 669 I du Code général des impôts (CGI).
(2) Évaluation forfaitaire de la valeur de l’usufruit (article 669 II du CGI).
(3) Ramené à 100 000 euros depuis la deuxième loi de Finances rectificative 2012 et reconstitué dorénavant tous les 15 ans (article 779 I du CGI).

 
Partager :  

acces directs

Ma banque populaire régionale