Investir à deux est souvent un moyen d’accéder plus facilement à la propriété et de concrétiser un projet commun. Mais si le couple se sépare, l’avenir de la maison ou de l’appartement acquis ensemble peut être une question délicate à régler.
Quelle est l’incidence de la situation juridique du couple ?
Elle détermine la propriété du bien et la règle de partage en cas de séparation. Tour d’horizon des situations juridiques les plus courantes :
1. Vous êtes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (à l’instar de la plupart des couples en France)
En principe, un bien acquis durant le mariage, sauf par donation ou héritage, et en l’absence de déclaration d’emploi ou de réemploi dans l’acte d’achat, appartient à la communauté. Au moment de la séparation, il est partagé en deux parts égales, même si l’un des époux a contribué plus largement à son financement.
2. Vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens
Vos patrimoines respectifs sont séparés, mais vous avez pu investir ensemble dans un bien, alors soumis aux règles de l’indivision : chacun est propriétaire dans une proportion correspondant à son apport et guidant le partage en cas de divorce.
Les quotes-parts doivent être définies dans l’acte d’acquisition : à défaut, le bien serait considéré comme indivis par moitié.
3. Vous êtes pacsés
Depuis janvier 2007, le régime de la séparation des patrimoines s’applique par défaut. En cas de rupture, le partage d’un bien commun s’opère comme précédemment, en fonction des quotes-parts des partenaires, égales ou inégales.
Il reste possible d’opter pour le régime d’indivision spécifique au Pacs : un bien acheté pendant le pacte, seul ou à deux, est réputé indivis par moitié.
4. Vous êtes concubins
Le plus souvent, l’acquisition d’un logement à deux s’inscrit dans le cadre de l’indivision où chacun est propriétaire à hauteur de son apport. Là encore, il est important d’inscrire la quote-part de chacun dans l’acte d’achat, faute de quoi le bien est réputé appartenir pour moitié aux deux.
Quel est le sort du bien immobilier commun après la séparation ?
Quel que soit la situation juridique du couple, plusieurs solutions se présentent :
1. La vente du bien
Elle permet à chacun de reprendre sa part après remboursement du crédit immobilier éventuel. C’est souvent la solution la plus efficace pour sortir complètement de la situation de couple et recommencer une nouvelle vie.
Attention, si la vente ne suffit pas à couvrir le solde du prêt immobilier en cours, celui-ci reste dû et vous devrez vous mettre d’accord sur sa prise en charge. Il est alors indispensable de prendre rendez-vous avec votre conseiller Banque Populaire afin de réaliser un point sur votre situation.
2. L’un des deux souhaite conserver le bien
Cette solution peut être adaptée si l’une des parties souhaite garder le logement pour des raisons pratiques ou affectives, et qu’elle dispose des moyens financiers nécessaires. La détermination du montant à verser à la personne qui renonce à son bien dépend de la situation juridique du couple ; tournez-vous vers les conseils d’un notaire pour faire respecter les droits de chacun.
3. Le couple conserve le bien à deux
Il est parfois difficile de racheter la part de l’autre, de vendre la maison familiale ou d’imposer aux enfants un déménagement rapide. Vous pouvez alors décider de rester, ensemble, propriétaires du bien. Cette configuration suppose une bonne entente, chacun devant continuer à assumer sa part dans la gestion du logement : travaux, taxe foncière, prêt immobilier, etc.
Je souhaite garder le logement, mais un crédit est en cours. Comment procéder ?
Il est possible de demander à votre banque une désolidarisation de l’emprunt commun. Après étude de votre situation et sous réserve d’acceptation par l’établissement prêteur, vous reprendrez intégralement l’emprunt à votre compte, tandis que votre ancien partenaire sera libéré de ses obligations. L’établissement prêteur étudiera votre situation financière avant de donner son accord ; vous devez en effet pouvoir assumer en plus du solde de crédit en cours, la soulte, les charges courantes, ainsi que les charges éventuelles liées à la garde des enfants ou à une pension alimentaire.
Une alternative peut consister à souscrire(1) un nouvel emprunt, couvrant le remboursement anticipé(2) du premier prêt. Néanmoins, un tel choix n’est pas forcément avantageux et doit être soigneusement évalué. Votre conseiller Banque Populaire vous aidera à faire le point et à construire la solution la plus adaptée à votre configuration personnelle.
Enfin, le calcul de la soulte intègre ici le remboursement partiel du crédit initial. Par exemple, si votre maison vaut aujourd’hui 200 000 euros, qu’il reste 80 000 euros de crédit et que la part de chacun est de 50 %, la soulte à verser pour devenir propriétaire unique est de (200 000 - 80 000) / 2, soit 60 000 euros.
(1) Sous réserve d’acceptation de votre dossier par votre Banque Populaire Régionale. Pour le financement d’une opération relevant des articles L312-1 et suivants du code de la consommation (crédit immobilier), l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours avant d'accepter l'offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l'obtention du prêt. Si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. Sous conditions et dans les limites fixées dans l’offre de prêt.
(2) Sous conditions et dans les limites fixées dans l'offre de prêt conformément à la loi (Art L312-21 du code de la consommation).
Si nous restons copropriétaires, quels sont nos engagements sur le crédit ?
La séparation n’entraîne pas l’extinction du prêt immobilier souscrit à deux. Or la clause de solidarité prévue au contrat implique la responsabilité de chacun : les co-emprunteurs sont tous deux tenus au paiement de la totalité du prêt.
Naturellement, lorsqu’on envisage de rester copropriétaires et de maintenir cette solidarité, c’est que le couple est en bons termes et que chacun a bien l’intention de rembourser sa part.
Pour conclure, n’oubliez pas que le notaire et votre conseiller Banque Populaire sont vos interlocuteurs privilégiés en cas de séparation ; ils vous aideront à franchir cette étape dans les meilleures conditions.
Les informations sont données à titre indicatif et n’ont pas de valeur contractuelle.