La location de meublés touristiques davantage encadrée
Déclaration et DPE obligatoires, durcissement de la fiscalité, renforcement des pouvoirs du maire : la loi dite « Le Meur » revoit en profondeur la réglementation de la location de courte durée.
Face au développement de la location touristique de courte durée enregistré ces dernières années, notamment via des plateformes numériques (Airbnb, Abritel…), la loi du 19 novembre 2024 vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. L’objectif du texte n’est pas d’interdire l’usage de ces plateformes, mais de mieux encadrer la location saisonnière au bénéfice du marché locatif longue durée, en particulier dans les zones tendues.
Une obligation de décence énergétique
Jusque-là, les meublés touristiques profitaient d‘un « trou dans la raquette » réglementaire : même s’ils étaient énergivores, ils échappaient à l’interdiction de location, contrairement aux logements locatifs longue durée, soumis, eux, au diagnostic de performance énergétique (DPE). La loi met fin à cette distorsion. Désormais, les nouveaux meublés de tourisme mis à la location, situés en zones tendues et soumis à autorisation de changement d’usage, devront attester d’un DPE classé entre A et F en 2025 et entre A et E en 2028. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D. Pour les locations déjà existantes, les propriétaires disposent donc de dix ans pour se mettre en conformité. Une exception toutefois : cette obligation de décence énergétique ne s’appliquera pas lorsque ladite location touristique constitue la résidence principale du bailleur. En cas de non-respect de ces niveaux de DPE, la sanction encourue par le propriétaire est une amende administrative de 5 000 € maximum par logement concerné.
Une fiscalité moins attrayante
Pour tenter d’endiguer ce mode de location, jusque-là favorisé fiscalement par rapport au régime des revenus fonciers, les abattements applicables aux revenus perçus à compter de 2025 ont été révisés. Ainsi, pour les meublés de tourisme non classés, la loi abaisse l’abattement forfaitaire appliqué au chiffre d’affaires hors taxe (CA HT) relevant du régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) à 30 %, dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs par an(1). Le régime du micro-BIC est désormais aligné sur celui d’une location nue de longue durée relevant du régime du micro-foncier. Quant aux meublés classés et chambres d’hôtes, l’abattement forfaitaire passe de 71 % à 50 % dans la limite de 77 700 € de CA HT annuel.
Des compétences élargies pour les maires
Quels que soient le type de bien (résidence principale ou non) et la commune où il se situe, toute personne qui souhaite mettre en location un meublé de tourisme devra d’abord le déclarer auprès d’un téléservice national, opéré par un organisme public unique. Cette généralisation du numéro d’enregistrement sera applicable au plus tard le 20 mai 2026. Le texte précise que si le bien constitue la résidence principale du déclarant, celui-ci devra en apporter la preuve dans sa déclaration en fournissant un avis d’imposition à son nom avec l’adresse du meublé comme lieu d’imposition. Le maire disposera ainsi de données plus précises sur l’équilibre du marché locatif touristique de sa commune et pourra contrôler si les loueurs de meublés de tourisme respectent la réglementation en vigueur (notamment en matière de performance énergétique). En cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro de déclaration, le loueur s’expose à une amende civile pouvant atteindre 20 000 €.
Depuis le 1er janvier 2025, les communes peuvent aussi limiter à 90 jours le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales. En cas de dépassement, le loueur est passible d’une amende civile de 15 000 € maximum. Par ailleurs, dans les zones urbaines ou à urbaniser, le règlement du plan local d’urbanisme peut délimiter des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements doivent être à usage exclusif de résidence principale. Toutefois, cette disposition ne vaut que pour les communes qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires et pour celles où la taxe annuelle sur les logements vacants est applicable.
La location meublée non professionnelle épargnée
Si la loi Le Meur revisite la réglementation de la location saisonnière, « elle ne concerne absolument pas la location meublée non professionnelle (LMNP), rassure Thomas Grasset, Directeur résidentiel chez BPCE Solutions immobilières. En effet, la LMNP, qu’elle soit sans bail commercial (le propriétaire-bailleur garde la main sur la gestion du bien) ou gérée (la gestion est déléguée à un exploitant), a vocation à proposer des baux de long terme d’habitation en résidence principale ». Le législateur a d’ailleurs jugé la LMNP nécessaire et utile, notamment sur les segments des étudiants et des seniors.
(1) Contre 77 700 € auparavant, de sorte dorénavant qu’au-delà de 15 000 € de revenus locatifs par an, c’est le régime au réel qui s’applique.
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