Bien préparer l’acquisition d’une résidence principale

L’acquisition d’une résidence principale est un investissement de long terme qui nécessite une bonne préparation. Le point sur les différentes modalités d’achat et solutions de financement.

En 2023, près de six ménages sur dix (57,2 %) sont propriétaires de leur résidence principale(1), qui, de fait, représente la principale composante de leur patrimoine. L’appétence des Français pour la propriété immobilière ne se dément pas, puisque, pour 61 % d’entre eux(2), devenir propriétaire est un objectif de vie, qui peut, en plus, générer à terme une plus-value en cas de revente et s’inscrire dans un projet de transmission.

L’indivision pour une acquisition à plusieurs

Une fois le choix du bien arrêté, l’un des moyens les plus simples et les plus courants pour acquérir sa résidence principale à deux ou à plusieurs est l’indivision. C’est pourquoi cette solution est très prisée, notamment, des concubins ou partenaires pacsés. « Le pourcentage de détention du bien par chaque coindivisaire est fonction de son apport financier lors de l’achat et de la quote-part de prêt qui sera remboursé par chacun », explique Capucine Féraud, notaire. Il convient donc de bien préciser dans l’acte d’achat la quote-part de financement réel de chacun et les quotités de propriété correspondantes. Ainsi, en cas de vente ou de séparation, les règles sont claires. Par ailleurs, certaines décisions, comme la vente justement, doivent être prises à l’unanimité.

Une alternative : la société civile

Autre solution : la société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés. Plus contraignante en termes de formalités et de comptabilité que l’indivision, elle peut s’avérer intéressante dans deux cas distincts. Premièrement, « si le pourcentage d’acquisition par chacun des acquéreurs ne peut pas être définitivement fixé au jour de l’acte d’achat, relève la notaire. La société civile permet de comptabiliser dans des comptes courants d’associés les apports successifs et respectifs de chacun et d’en opérer le remboursement lors de la vente ». Deuxièmement, elle permet à l’acheteur d’être « solvabilisé » par un parent, en particulier s’il sollicite un prêt immobilier. « Le banquier peut prendre en compte les revenus de tous les associés et le parent injecter un apport sous forme de compte courant d’associé pour aider son enfant à financer le bien ou des travaux », indique Capucine Féraud. Selon le régime de conjugalité entre les associés, il y a aura lieu de préciser ou de faire préciser la nature juridique des sommes apportées par cet associé : bien personnel, bien propre ou bien commun. En outre, les statuts de la société civile permettent de définir des règles de fonctionnement et de jouissance du bien, afin de gérer les rapports entre associés et, par exemple, désigner le décisionnaire pour la vente du bien. Recourir à un avocat, un notaire ou un expert-comptable est vivement recommandé.

Le don familial : une aide fiscalement encadrée

Vient ensuite le financement du bien. Parents et grands-parents sont nombreux à aider leur(s) enfant(s) et petit(s)-enfant(s) à acquérir leur résidence principale, via une donation actée ou non devant notaire. « Cette aide est fiscalement facilitée par l’article 790 du Code général des impôts, qui permet à chaque grand-parent et parent de moins de 80 ans de donner à chacun de leur petit-enfant et enfant majeur 31 865 € en franchise d’impôt », rappelle Capucine Féraud. S’ajoute la possibilité pour chaque parent de donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans droit de donation. Autant de « coups de pouce » qui permettent d’augmenter significativement les capacités financières du primo-accédant. Revers de la médaille d’une donation : « elle sera ensuite revalorisée dans le cadre de la succession du parent ou grand-parent, ce qui peut être pénalisant pour l’acquéreur donataire, possiblement redevable d’une indemnité envers ses éventuels frères et sœurs au décès de ses parents », prévient Capucine Féraud.

Penser à déclarer un prêt intra-familial

Effectuer une donation-partage à tous les enfants présente l’avantage de figer la valeur des sommes données, excluant ainsi tout conflit au moment de la succession du donateur. Consentir un prêt intra-familial est une autre solution. « Il sera stipulé amortissable ou remboursable in fine et transformé fiscalement en don pour le capital restant dû quelques années plus tard, indique Capucine Féraud. Il pourra alors être opportun de faire une donation-partage ». Dans le cas d’un prêt intra-familial, le prêteur sera bien avisé de stipuler par écrit les modalités de remboursement et attester que l’opération ne constitue pas une donation. « L’emprunteur doit déclarer ce prêt au centre des impôts (s’il est supérieur à 5 000 €), ainsi qu’au banquier qui finance l’acquisition », précise Capucine Féraud. À noter qu’au décès du prêteur, le montant du prêt non remboursé est intégré à la succession. Par ailleurs, le décès de l’emprunteur n’éteint pas la dette, qui se transmet à son ou ses héritiers s’il(s) accepte(nt) la succession.

Prêt bancaire, PTZ, PEL et PER

En complément d’un don, d’une donation notariée ou d’un prêt intra-familial, les primo-accédants disposent de plusieurs sources de financement. À commencer par le crédit immobilier souscrit auprès de leur banque, à un taux d’intérêt variable selon le montant emprunté, la durée et les conditions de marché. Ils peuvent également bénéficier sous certaines conditions du prêt à taux zéro, prorogé jusqu’en décembre 2027. Les titulaires d’un plan d’épargne logement et/ou d’un compte épargne logement peuvent aussi le/les clôturer et récupérer leur capital, sachant que les conditions d’emprunt sont plus ou moins avantageuses selon l’année d’ouverture. Reste que tous les prêts immobiliers sont accordés sur la base d’un plan de financement réalisé en amont avec votre conseiller en gestion privée. Ce plan permet notamment de définir votre capacité d’emprunt, limitée à 35 % de vos revenus. Enfin, il est possible de débloquer par anticipation son plan d’épargne retraite, sous réserve que le capital serve à l’achat de votre résidence principale.

Souscrire une assurance emprunteur

Même si, en théorie, elle n’est pas obligatoire, prendre une assurance emprunteur est recommandé. En cas d’accident de la vie, elle évite à l’acquéreur, voire à ses proches, de supporter la charge de remboursement. En cas de décès de l’emprunteur, elle constitue aussi une assurance prévoyance pour ses héritiers, qui n’auraient pas alors à rembourser le capital emprunté. Mais avant de souscrire, « comparez les taux pratiqués, conseille Capucine Féraud. S’il est calculé sur la base du montant initialement emprunté, la cotisation restera la même pendant toute la durée du prêt ; sil l’est sur la base du montant du capital restant dû, la cotisation baissera au fur et à mesure du remboursement ».

(1) Insee ; ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, Service des données et études statistiques (SDES) ; estimations annuelles du parc de logements au 1er janvier 2023.
(2) Baromètre Habitat – Édition 2023 ; Enquête Toluna Harris Interactive pour Procivis

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