Investir dans un bien meublé pour profiter de régimes fiscaux avantageux

La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logements avec le mobilier suffisant afin qu’un locataire y habite avec ses seuls effets personnels.

D’un point de vue fiscal, la location meublée étant considérée comme une activité commerciale, vous pourrez réduire l’imposition sur vos loyers grâce au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). 

Nouvelle procédure d’immatriculation 

Depuis le 1er janvier 2023, lorsque vous débutez une activité de LMNP ou de LMP, vous avez l’obligation de réaliser une déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité en ligne via un guichet unique numérique sur le site de l’Institut national de la propriété industrielle(1) (INPI). Cette démarche doit intervenir dans les 15 premiers jours qui suivent le début de l’activité. Elle vous permet d’obtenir un numéro Siret, de faire connaître l’existence de cette activité et d’indiquer le régime d’imposition retenu. En votre qualité de bailleur, vous êtes alors de facto soumis, sauf cas d’exonérations, au paiement de la cotisation foncière des entreprises due à partir de la deuxième année d’activité.

Le statut de loueur en meublé non professionnel 

Pour relever du statut de LMNP, deux conditions doivent être réunies : le montant des loyers ne doit pas dépasser 23 000 € par an (ou sa quote-part prorata temporis en cas de début d’activité en cours d’année) et il ne doit pas représenter plus de 50 % de vos revenus professionnels annuels(2). Vos loyers seront alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit au régime des frais réels, soit au régime micro-BIC. 

Avec le régime des frais réels, vous déduirez de vos loyers toutes les charges liées à votre investissement – comme les frais de notaires payés pour l’acquisition, les intérêts d’emprunt de votre prêt immobilier et les travaux réalisés dans un bien ancien. Surtout, vous pourrez amortir la valeur de votre placement (l’immobilier hors terrain sur environ 35 ans, le mobilier sur environ 10 ans). Les loyers perçus ne sont ainsi pas ou peu fiscalisés sur le long terme, ce qui est appréciable dans une optique de se constituer des revenus complémentaires pour la retraite. L’amortissement va donc représenter un montant important et diminuer fortement votre imposition, voire générer un déficit reportable sur les années suivantes. 

À défaut du régime réel, il est possible d’opter pour le régime micro-BIC. Dans ce cas, votre assiette d’imposition est réduite grâce à un abattement forfaitaire de 50 % du montant de vos loyers. Par exemple, si vous percevez 10 000 € de loyers par an, le montant des impôts sera calculé sur 5 000 €, après l’abattement de 50 %, soit 5 000 €. En revanche, vous ne pourrez déduire aucune autre charge de ce revenu. 

Le statut de loueur en meublé professionnel  

Il s’applique si vos loyers sont supérieurs à 23 000 € et s’ils sont supérieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, bénéfices non commerciaux – BNC –, autres BIC que ceux issus de locations meublées). 

Avec le statut de LMP, vous déduirez aussi l’intégralité des charges foncières de votre revenu global et vous pourrez actionner le levier du déficit foncier. La grande différence avec le régime LMNP est que votre déficit foncier est imputable sur l’ensemble de vos revenus (salaires, retraites, autres types de revenus…) et viendra réduire votre imposition globale, pas seulement celle s’appliquant sur vos revenus fonciers. 

Quel que soit le régime choisi (LMP ou LMNP), il est nécessaire de faire appel à un expert-comptable si vous déduisez vos charges aux frais réels et si vous pratiquez la technique de l’amortissement. Par ailleurs, ses honoraires seront aussi déductibles de vos loyers. 

Pour mémoire, le dispositif Censi-Bouvard est arrivé à son terme au 31 décembre 2022. Il permettait d’investir dans des résidences de services neuves ou parfois réhabilitées relevant du régime LMNP et procurait une réduction d’impôt sur le revenu étalée sur 9 ans. Celle-ci était calculée au taux de 11 % du prix d’achat du logement (dans la limite d’un prix d’acquisition de 300 000 €), soit 33 000 € de réduction annuelle maximum. Naturellement, les investissements réalisés dans ce cadre avant cette date continuent de produire leurs effets en l’état actuel des textes. 

Avant de réaliser votre placement, n’hésitez pas à interroger votre conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous orienter vers la meilleure solution après une analyse approfondie de votre situation patrimoniale et fiscale. 


(1) https://procedures.inpi.fr/?/
(2) Autres que ceux provenant de l’activité de location meublée – Article 155 IV 3°, a contrario, du Code général des impôts.

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