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Travaux déductibles


 

​Déficit foncier et prélèvement à la source : à quels travaux ne pas renoncer en 2018 ?

 

En principe, les propriétaires fonciers n’ont aucun intérêt à générer des charges déductibles en 2018. Quelques exceptions permettent cependant de ne pas renoncer à certains travaux.

 

En 2019, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est censé faire de l’année 2018 une année blanche sur le plan fiscal, pour éviter un cumul entre l’imposition des revenus de 2018 et le prélèvement à la source des revenus de 2019.

Le principe est donc l’effacement de l’impôt sur les revenus de 2018 grâce au crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR), qui aura pour effet d’annuler l’impôt dû au titre des revenus de 2018 considérés comme ordinaires ou des revenus concernés par le prélèvement à la source.

Le calcul du CIMR est basé sur un impôt sur le revenu 2018 incluant les déficits et charges déductibles du revenu global, ce qui veut dire que toutes les charges déductibles qui abaissent l’impôt abaissent le CIMR associé.

En conséquence, les charges déductibles des revenus de 2018 n’ont aucun effet de déduction sur l’impôt sur les revenus de cette année-là.

La seule exception concerne les revenus exceptionnels ou hors champ du prélèvement, mais à proportion de ces revenus non concernés par le prélèvement à la source dans les revenus globaux.

Dès lors, toute charge déductible des revenus ordinaires 2018 devient inopérante, ce qui est notamment le cas des charges foncières qui peuvent conduire à des déficits fonciers.

En l’absence de revenus exceptionnels ou hors champ, la déductibilité du déficit foncier jusqu’à 10 700 euros sur le revenu global n’a donc strictement aucune incidence en 2018.

Dans ces circonstances, les propriétaires fonciers n’ont aucun intérêt à générer des charges déductibles en 2018.

Afin d’éviter un report massif en 2019 des travaux qui auraient pu être déductibles en 2018, la loi de finances a prévu un dispositif anti-optimisation.

Il concerne les travaux qui relèvent de la seule décision du propriétaire.

Les travaux de 2019 ne seront déductibles que pour la moyenne des dépenses de 2018 et de 2019, sauf :

  • les travaux d’urgence
  • les travaux décidés d’office par le syndic
  • les travaux des immeubles acquis en 2019
  • les travaux des monuments historiques

 

 

Doit-on pour autant repousser le rafraîchissement du bien loué en 2020 ?

Eh bien, non !

Le dispositif anti-abus provoque une opportunité, pas forcément désirée par le législateur, qui consiste à réaliser un maximum de travaux en 2018, dont les déficits fonciers sont reportables sur dix ans, et ne réaliser aucuns travaux en 2019, en bénéficiant toutefois de la déductibilité de la moyenne des dépenses de 2018 et de 2019 − soit la moitié des travaux de 2018 −, ce qui peut contribuer à augmenter le déficit reportable.

Certes, le contribuable perd l’effet de la déductibilité de 10 700 euros sur le revenu global en 2018, mais s’il ne fait pas de travaux en 2019, la déductibilité en 2019 de la moitié des travaux de 2018 peut lui permettre le report d’un an de cette imputation et un cumul des reports de déduction des déficits fonciers.



Les travaux réalisés en 2018 ont créé un déficit dont 10 700 euros auraient pu être imputables sur le revenu global mais se trouvent perdus par le jeu du CIMR.

Néanmoins, ces travaux payés en 2018 permettent un report du déficit, supérieur au plafond de 10 700 euros, qui pourra s’appliquer aux revenus fonciers de 2019 ou ultérieurs.

En l’absence de dépenses de travaux en 2019, il sera néanmoins possible de déduire cette année-là la moyenne des travaux 2018-2019 ; la moitié des travaux de 2018 deviendra donc déductible en 2019.

Cette déductibilité en 2019 de la moitié des travaux de 2018 alimentera à nouveau le déficit reportable pour les années ultérieures.

Dans cet exemple, un étalement des travaux pour moitié en 2018 et 2019 fait perdre, fin 2019, 30 000 euros de report de déficit, puisque le report s’élève à 8 000 euros contre 38 000 euros dans une stratégie de travaux qui auraient été totalement réalisés en 2018.

Un report total des travaux en 2019 ne procure qu’une déductibilité de 50 % des sommes engagées cette année-là si aucuns travaux n’ont pu être déduits en 2018. Cette déduction s’impute jusqu’à 10 700 euros sur le revenu 2019 et provoque, au-delà, un report de déficit. Dans notre exemple, le report n’est plus alors que de 4 000 euros, contre 38 000 euros pour le même montant de 60 000 euros de travaux qui aurait été réalisés en 2018 !


 

 


 

 


 

 


 

 


 
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