Fin du Pinel : quelles alternatives en matière d’investissement immobilier locatif ?
Malgré la fin du dispositif Pinel, différentes solutions d’investissement immobilier locatif permettent aux particuliers de continuer à bénéficier d’un effet de levier fiscal ou d’investir dans le neuf.
Dix ans après sa mise en place, le dispositif d’investissement immobilier locatif Pinel prendra fin le 31 décembre 2024, sans être remplacé. Les autorités mettent ainsi un terme à 40 ans de politique de défiscalisation dans l’immobilier neuf. Que les investisseurs particuliers se rassurent, la réduction d’impôt sur le revenu, procurée par le Pinel, s’applique pour toutes les ventes actées au 31 décembre 2024. Quant à ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif dans l’optique de se constituer un patrimoine ou un revenu complémentaire pour la retraite, des solutions existent aussi bien dans l’ancien que dans le neuf.
L’effet de levier fiscal de l’immobilier ancien
Pour rappel, le Pinel procure, sous conditions, une réduction d’impôt sur le revenu de 9 %, 12 % ou 14 % selon la durée de location – respectivement de 6, 9 ou 12 ans – choisie lors de l’acquisition. Pour continuer à profiter d’un effet de levier fiscal, les investisseurs peuvent se porter sur l’immobilier ancien à rénover pour le mettre en location, comme le permettent les dispositifs Malraux et Denormandie. « En contrepartie de travaux de restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) et destiné à la location nue comme résidence principale pendant 9 ans minimum, le dispositif Malraux permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée en fonction des dépenses qu’il supporte », indique Jean-Philippe De Oliveira, Directeur Animation & Marketing chez BPCE Solutions immobilières. En fonction de la localisation du bien, la réduction s’élève à 22 %(1) ou 30 %(2) du montant des dépenses éligibles réalisées dans la limite d’un plafond pluriannuel de 400 000 € sur 4 ans consécutifs, soit 88 000 € à 120 000 € de réduction maximale. « Ce dispositif permet une réduction d’impôt « one-shot », c’est-à-dire imputable sur l’impôt dû au titre de l’année de l’investissement, explique Jean-Philippe De Oliveira. Il est donc possible de profiter d’une réduction d’impôt basée sur un montant maximum de 400 000 € de travaux la même année ». Cependant, les travaux courent généralement sur deux à trois ans, ce qui permet de lisser leur coût et de réduire l’impôt sur autant d’années(3). Par ailleurs, la loi Malraux n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales, actuellement de 10 000 €.
Équivalent du Pinel dans l’ancien et prorogé jusqu’au 31 décembre 2026, le dispositif Denormandie permet, lui, de bénéficier, sous conditions(4), d’une réduction d’impôt sur le revenu allant de 12 % à 21 % en fonction de la durée de location. Il peut aussi se cumuler avec le régime du déficit foncier(5). Dans ce cas, seule une partie du montant des travaux est déductible des revenus fonciers(4). En revanche, le Denormandie entre dans le plafonnement des niches fiscales.
Investir dans le neuf via la location meublée non professionnelle
Certains préfèrent néanmoins faire de l’investissement locatif dans le neuf pour bénéficier de ses nombreux avantages : frais de notaire réduits, garanties liées à la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), peu ou pas de travaux sur les 10 premières années, normes de construction récentes…. « Dans cette perspective, la location meublée non professionnelle (LMNP) sans bail commercial (le propriétaire-bailleur garde la main sur la gestion du bien) est l’une des principales alternatives dans le neuf, indique Sandra Maussin, Chef de projet marketing chez BPCE Solutions immobilières. Ainsi, en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel, la fiscalité sur les loyers peut être réduite ». Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit au régime des frais réels, soit au régime micro-BIC(5).
La LMNP gérée constitue une autre solution. Il s’agit d’acheter un bien dans une résidence de services (tourisme, étudiants, seniors, ehpad…). La gestion en est déléguée à un exploitant ou à un gestionnaire avec lequel le propriétaire signe un bail d’une durée le plus souvent de 9 ans. En retour, l’investisseur perçoit des revenus, sans se soucier des contraintes de gestion locatives. Il convient d’accorder une attention particulière au choix du gestionnaire, ainsi qu’aux conditions liées au bail commercial. Les loyers sont aussi imposés au régime réel ou au micro-BIC. En revanche, les résidences avec bail commercial (LMNP gérée) permettent de récupérer la TVA de l’investissement sous certaines conditions.
Quelle que soit la solution retenue comme alternative au Pinel, il convient avec votre conseiller d’analyser chacune d’entre elles en fonction de vos objectifs et de votre situation patrimoniale et fiscale.
(1) Pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou à défaut lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique.
(2) Pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé.
(3) La fraction de la réduction d’impôt non imputée au titre d’une année peut être reportée pendant 3 ans.
(4) Investissement locatif : acheter dans l’ancien.
(5) Déficit foncier : investir en réduisant l’imposition de ses revenus fonciers.
(6) Investir dans un bien meublé pour profiter de régimes fiscaux avantageux.
Vous pourriez aussi être intéressé par
PEE : les conditions de déblocage assouplies
Assurance vie : pensez à actualiser la clause bénéficiaire
Les clés d’une cession-transmission d’entreprise réussie
Présidence Trump : quelles conséquences sur les plans international et économique ?
Le capital-investissement poursuit sa démocratisation
L’engagement actionnarial accélère les pratiques de développement durable des entreprises
