Investir dans un bien meublé pour profiter de régimes fiscaux avantageux

La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logements avec le mobilier suffisant permettant à un locataire de l’habiter avec ses seuls effets personnels.

D’un point de vue fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale et vous allez pouvoir réduire l’imposition sur vos loyers grâce au statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Vous pouvez aussi opter pour le dispositif de la loi Censi-Bouvard et obtenir une réduction d’impôt.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Il est possible en réunissant deux conditions. Le montant de vos loyers ne doit pas dépasser 23 000€ par an et il ne doit pas représenter plus de 50 % de vos revenus annuels. Vos loyers seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), soit au micro-BIC ou au régime des frais réels.

Avec le régime micro-BIC, votre imposition est réduite grâce à un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant de vos loyers. Par exemple, si vous percevez 10 000€ de loyers par an, le montant des impôts sera calculé sur 5 000€, après l’abattement de 50 % soit 5 000€. Par contre, vous ne pourrez déduire aucune autre charge de ces revenus.

Avec le régime aux frais réels, vous déduirez de vos loyers toutes les charges liées à votre investissement comme les frais de notaires payés pour l’acquisition, les intérêts d’emprunt de votre prêt immobilier, les travaux réalisés dans un bien ancien et surtout l’amortissement de votre bien immobilier. Ce dernier va représenter un montant important et diminuer fortement votre imposition, voir générer un déficit foncier qui sera reportable sur les années suivantes.

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Il s’applique si vos loyers sont supérieurs à 23 000€ ou dépassent 50 % de vos revenus annuels.
Avec le LMP, vous déduirez aussi l’intégralité des charges foncières de votre revenu global et vous pourrez actionner le levier du déficit foncier. La grande différence avec le régime LMNP est que votre déficit foncier est imputable sur l’ensemble de vos revenus (salaires, retraites, autre type de revenus…) et viendra réduire votre imposition globale et pas seulement celle s’appliquant sur vos revenus fonciers.

Quel que soit le régime choisi (LMP ou LMNP) il est nécessaire de faire appel à un expert-comptable si vous déduisez vos charges aux frais réels et si vous pratiquez la technique de l’amortissement. De plus, ses honoraires seront aussi déductibles de vos loyers.

La loi Censi-Bouvard

La loi CENSI-BOUVARD vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 11% du prix d’achat du logement (dans la limite de 300 000 euros d’acquisition) et à répartir sur 9 ans (dans la limite de 33 000€ de réduction d’impôt).

Elle s’applique uniquement pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf, meublé, situé dans une résidence agréée et proposant des services, comme les résidences séniors, les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) ou les résidences étudiantes. Vous devez aussi vous engager à louer votre bien avec un bail commercial à une société de gestion de résidence intégrant des services pour une période minimale de 9 ans.

En investissant dans une résidence de services vous pourrez aussi récupérer la TVA de 20% sur le prix du bien, sous certaines conditions.

Avant de réaliser votre investissement, n’hésitez pas à interroger votre Conseiller en Gestion de Patrimoine qui pourra vous orienter vers la meilleure solution pour vous après une analyse approfondie de votre situation patrimoniale et fiscale.

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