Taux d’usure mensualisé : quel impact sur les prêts immobiliers ?
Lorsqu’une banque accorde un prêt immobilier à un ménage, son taux d’intérêt ne doit pas dépasser un certain seuil, communément désigné par le terme « taux d’usure ». Fixé par la Banque de France, c’est le taux maximum légal appliqué pour tous types de prêts, ce qui contribue à renforcer la protection des consommateurs. « Le taux d’usure est le taux annuel effectif global (TAEG), c’est-à-dire le coût total du crédit pour l’emprunteur, précise Jean-Philippe De Oliveira, responsable animation & marketing chez BPCE Solutions immobilières. Le TAEG comprend le taux d’intérêt nominal (le taux utilisé pour calculer les intérêts du prêt) auquel s’ajoutent les frais de dossier, de garanties, les potentielles commissions et/ou rémunérations, et la prime d’assurance emprunteur lorsque celle-ci est obligatoire et souscrite simultanément. » Tout TAEG supérieur au taux d’usure est dit usuraire et ne peut être proposé.
Protection…
Pour Sandra Maussin, chef de projet de BPCE Solutions immobilières, « le taux d’usure protège les emprunteurs de taux excessifs et agit comme un régulateur ». C’est un amortisseur puisqu’il permet au coût du crédit en France d’augmenter moins vite que la moyenne de la zone euro. Cela n’est pas sans conséquence économique car une hausse moins rapide des taux se répercute plus lentement sur les prix immobiliers.
… et frein
Jusqu’en janvier 2023, ce taux était revu chaque trimestre. Une périodicité qui n’était pas en adéquation avec le contexte économique de hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne et des taux à long terme, en réponse à une inflation élevée. « Le taux d’usure trimestriel ne reflétait pas la réalité du marché, observe Jean-Philippe De Oliveira. Cela a provoqué un effet ciseaux du fait du décalage entre des taux d’intérêt des crédits à l’habitat moyens augmentant rapidement et un taux d’usure trop bas. » Accorder un prêt devient alors difficile pour les banques. Avec pour effet de reporter, voire d’écarter, certains projets d’investissement immobilier dans la mesure où elles se voient bridées dans leur rôle, à savoir accompagner leurs clients et répondre à leurs besoins, notamment celui de devenir propriétaire.
Actualisation mensuelle
Pour que le taux d’usure ne devienne pas un frein à l’offre de crédit à l’habitat, la Banque de France le publie désormais mensuellement pour les taux applicables jusqu’au 1er décembre 2023(1). « Cette mesure répond à la forte remontée des taux d’intérêt, explique Sandra Maussin. Elle permettra de mieux lisser les hausses du taux d’usure mais également de débloquer l’octroi de prêts et de fluidifier le marché immobilier. »
Les acquéreurs pourront acheter plus facilement un bien et les banques mieux répondre à la demande. Ce qui soutiendra les prix de l’immobilier pour deux raisons. « La première est que, même dans un contexte de hausse, le taux d’usure reste à un niveau très bas, constate Jean-Philippe De Oliveira. La seconde est que ce taux est relatif et doit être comparé à l’inflation. Et là encore, il est largement en dessous. » Quant au pouvoir d’achat immobilier des acheteurs, « il demeure relativement conséquent puisque la durée moyenne d’emprunt ne cesse de s’allonger », souligne-t-il.
Ajustements des critères d’octroi du crédit immobilier
Malgré le souhait des établissements financiers pour faciliter l’accès au crédit immobilier, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) n’a souhaité, à ce jour, assouplir ni la durée de prêt (25 ans maximum)(3) ni le taux d’endettement maximum des emprunteurs (fixé à 35 %, assurance comprise, de leurs revenus). Des contraintes que les banques se doivent de respecter pour 80 % des dossiers qu’elles financent. Sur les 20 % restants, elles peuvent déroger à la règle de l’endettement et la part de ces prêts affectée aux produits immobiliers hors résidence principale (biens locatifs, secondaires…) passe de 20 à 30 %, soit un maximum de 6 % de la production totale de crédits distribués (contre 4 % précédemment). De plus, l’usage de cette enveloppe dérogatoire se fait désormais sur neuf mois glissants, contre un trimestre auparavant.
Malgré la remontée des taux de crédit à l’habitat, l’immobilier reste une valeur sûre pour nombre d’épargnants qui sont 60 % à estimer qu’il est plus intéressant d’investir dans ce secteur, jugé plus stable, que dans des placements financiers(2).
(1) Les taux d’usure sont consultables sur le site de la Banque de France : https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure/taux-dusure-mensuel
(2) Dir. Etudes & Prospectives -Baromètre BPCE Epargne & Placements (nov.2022)
(3) Jusqu’à 27 ans dans le neuf.
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