Immobilier locatif : les dispositifs à ne pas manquer

Si, l’an dernier, le résidentiel neuf a davantage pâti de la crise sanitaire que l’ancien, ses fondamentaux restent solides. En investissement locatif, ce segment bénéficie en outre de dispositifs fiscaux attrayants.

En dépit de la crise sanitaire et économique débutée l’an dernier, l’immobilier a fait jusqu’ici montre de résilience. Après avoir atteint un record en 2019, le marché résidentiel ancien n’a reculé que de 4 % sur 2020 avec 1 024 000 transactions. Le constat n’est certes pas le même pour le neuf qui n’en a enregistré que 34 000 sur les trois premiers trimestres 2020, soit une baisse de 30 %. Normes de construction renforcées, baisse des permis de construire, mesures de restriction sanitaire sont autant d’éléments qui ont freiné le secteur de la construction et donné lieu à une contraction de l’offre déjà déficitaire. Mais, dans son ensemble, « le marché immobilier devrait continuer de bénéficier d’un environnement favorable caractérisé par des taux de crédit très bas, une demande pour le résidentiel qui ne fléchit pas, sans compter son attrait d’actif refuge », résume Thomas Grasset, directeur Immobilier résidentiel de BPCE Solutions immobilières.

Des dispositifs utiles dans la gestion patrimoniale

La robustesse du marché et notamment l’attrait pour le résidentiel mettent en évidence, plus que la recherche de plus-value, l’intérêt de l’investissement immobilier locatif. Les dispositifs qui y sont liés présentent en effet des avantages fiscaux à prendre en compte dans la gestion de son patrimoine : déficit foncier, monuments historiques, nue-propriété, location meublée non professionnelle (LMNP), Pinel, Denormandie… Selon sa nature, le dispositif choisi peut permettre soit de se constituer des revenus complémentaires, soit de bénéficier de réductions d’impôts ou d’imputation sur le revenu global net imposable. « Les incitations sont d’autant plus importantes qu’avec la problématique du financement des retraites et, à fortiori, son endettement supplémentaire lié à la crise sanitaire, l’État a tout intérêt à pousser les contribuables à se doter de compléments de revenus futurs », souligne Thomas Grasset. Dans l’immobilier neuf en particulier, ces dispositifs ont aussi vocation à soutenir une demande qui s’est amenuisée avec la crise sanitaire. L’annonce, en début d’année, de la prolongation jusqu’en 2024 du dispositif Pinel va dans ce sens alors que les mises en chantier tendent à repartir depuis le début 2021.

Le Pinel prorogé mais raboté

Parmi l’ensemble des dispositifs, le Pinel et le LMNP sont précisément attachés au résidentiel neuf. Mis en place en 2015, le premier offre la possibilité d’une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Le taux de réduction peut être de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée minimale de location – respectivement de 6, 9 ou 12 ans – choisie par l’investisseur lors de l’acquisition. Cet avantage n’en reste pas moins plafonné à 300 000 euros pour un ou plusieurs investissements par personne et par an. En outre, il ne peut excéder 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. « Le dispositif Pinel est celui qui s’adresse au plus grand nombre, note Thomas Grasset. Il est accessible et offre un levier d’économies d’impôts très incitatif. Il représente à lui seul la moitié des dispositifs que nous commercialisons, ce qui donne une idée de l’intérêt qu’il suscite. » Du reste, sa prorogation jusqu’en 2024 est assortie de certains aménagements. Ainsi, depuis le 1er janvier, le Pinel est limité aux investissements dans des bâtiments d’habitation collectifs acquis neufs ou en vente en l’état futur d’achèvement(1), ou aux logements que le contribuable fait construire. Par ailleurs, les avantages fiscaux auxquels il donne droit vont être dégressifs. À compter de 2023, ils passeront respectivement à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, et à 9 %, 12 % et 14 % à compter de 2024.

LMNP : remboursement de TVA et déduction de charges

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre également un cadre fiscal avantageux. Il s’adresse aux foyers fiscaux dont les recettes locatives n’excèdent pas 23 000 euros par an ou 50 % de leurs revenus d’activité(2). Autrement dit, un ou plusieurs investissements LMNP ne doivent pas être leur principale source de revenus professionnels. Ce statut permet par ailleurs le remboursement de la TVA du prix d’acquisition, à condition de conserver le bien sur une durée de 20 ans. Il permet aussi de déduire de ses revenus locatifs les charges telles que les frais d’acquisition, le droit d’enregistrement la première année, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance, les charges locatives… Cela vaut aussi pour les amortissements des biens loués qui peuvent être étendus sur 7 à 10 ans et d’au moins 30 ans voire plus, respectivement pour les valeurs mobilières et immobilières. « Ce statut est particulièrement adapté aux investisseurs qui n’ont que peu de temps à consacrer à leurs biens puisque ceux-ci sont laissés en gestion, précise Thomas Grasset. Généralement, il cible les investissements réalisés dans les résidences de services étudiantes, seniors ou médicalisées. » Le statut LMNP recouvrant, comme les autres dispositifs existants, une certaine complexité, il est recommandé de faire appel à un spécialiste pour pouvoir en bénéficier.

(1) Depuis le 1er janvier 2021, les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou les villas construites de manière jumelée voire en bande sont exclues (BOFiP : BOI-IR-RICI-360-10-30, 17 déc. 2020)
(2) Traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés d’une activité de location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés

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