Location de meublés de tourisme : quelle fiscalité en 2024 ?
La loi de finances pour 2024 réforme le champ d’application du régime micro-BIC et ses règles d’imposition. La fiscalité des chambres d’hôtes n’est pas concernée.
« Ces dernières années, l’essor des locations meublées non professionnelles de courte durée, en direct ou via des plateformes numériques, a créé, dans certaines régions touristiques, de forts déséquilibres entre l’offre et la demande de logements en résidence principale », constate Jean-Philippe De Oliveira, responsable Animation & Marketing chez BPCE Solutions immobilières. Pour lutter contre ce phénomène d’attrition, la loi de finances pour 2024 réforme les règles d’imposition du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) des locations de meublés de tourisme. L’objectif : encourager le changement de destination des logements loués comme meublés de tourisme en meublés d’habitation. À ce titre, les élus des zones tendues ont la capacité d’imposer un régime de changement d’usage.
Alignement des régimes
L’article 45 de la loi de finances pour 2024(1) abaisse le plafond du chiffre d’affaires hors taxes (CA HT) éligible au régime du micro-BIC à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant)(2) pour les activités de location directe ou indirecte de meublés de tourisme non classés. Sont visés « les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois »(3). Quant au taux de l’abattement forfaitaire appliqué au CA HT relevant du régime micro-BIC, il est réduit à 30 %(4) contre 50% précédemment. En pratique, « le régime du micro-BIC est donc désormais aligné sur celui d’une location nue de longue durée relevant du régime du microfoncier », souligne Jean-Philippe De Oliveira.
Dérogation
En revanche, les locations de meublés de tourisme classées et les chambres d’hôtes relèvent toujours du régime micro-BIC fixé à 188 700 € et restent éligibles à l’abattement de 71 %. De plus, afin de maintenir l’offre de locaux classés meublés de tourisme dans les zones peu denses (principalement rurales), les contribuables bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21 % (soit un taux de 92 %) dans la limite de 15 000 € de recettes. Un avantage soumis au respect de la réglementation européenne relative aux aides de minimis.
À noter que la loi de finances pour 2024 prévoit d’actualiser ces seuils tous les trois ans dans la même proportion que l’évolution triennale de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu et arrondis à la centaine d’euros la plus proche.
Changement de fiscalité
Un loueur de meublé de tourisme non classé n’est donc plus soumis au régime du micro-BIC, dès que ses recettes dépassent 15 000 €. « Nombre d’entre eux pourraient basculer dans le régime réel, qui permet de déduire à l’euro près des recettes locatives toutes les charges liées à l’investissement (frais de notaire, intérêts d’emprunts, travaux…) et d’amortir la valeur du logement (sur environ 35 ans pour l’immobilier hors terrain ; sur environ 10 ans pour le mobilier), indique Sandra Maussin, chef de projet marketing chez BPCE Solutions immobilières. Les recettes locatives ainsi perçues ne sont alors pas ou peu fiscalisées sur le long terme, hors locations saisonnières. ». Un avantage appréciable dans l’optique de se constituer des revenus supplémentaires pour la retraite. « L’amortissement diminue fortement l’imposition et pourra, le cas échéant, constituer une réserve déductible appelée ARD (amortissements réputés différés) », ajoute Jean-Philippe De Oliveira.
De même, les locations de courte durée pourraient être transformées en longue durée et seraient alors « soumises à la loi Climat et résilience comme les locations nues ou meublées classiques pour éviter, par exemple, de transformer une passoire thermique en logement touristique », précise Sandra Maussin.
Ces changements peuvent s’appliquer dès l’imposition des revenus de 2023. Toutefois, afin de limiter les conséquences d’une application rétroactive de cette mesure à des opérations déjà réalisées, une note de Bercy(5) autorise les contribuables à déclarer les revenus encaissés en 2023 suivant les règles fiscales antérieures à l’article 45 de la loi de finances pour 2024. Il n’y a donc pas de changements pour la déclaration de 2024. Si vous souhaitez vous engager dans la location de meublé touristique de courte durée, il convient donc, avec votre conseiller en gestion de patrimoine, de porter une attention toute particulière au régime fiscal à adopter à l’avenir.
Bon à savoir : l’exonération d’impôt sur le revenu (IR) attachée à la location (ou sous-location) meublée d’une partie de votre résidence principale, applicable jusqu’à 760 € de recettes annuelles, est prorogée jusqu’à fin 2026. Idem pour l’exonération d’IR attachée à la location (ou sous-location) meublée d’une partie de votre résidence principale à titre de résidence principale ou temporaire du locataire moyennant un loyer raisonnable.
(1) https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000048727398.
(2) Les atouts de l’investissement locatif meublé non professionnel.
(3) Article L324-1-1 du Code du tourisme.
(4) Abattement forfaitaire dont le montant ne peut être inférieur à 305€.
(5) https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/14109-PGP.html/ACTU-2024-00003
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