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ISF : conséquence de la détention de la résidence principale via une SCI


 

09/06/2015

 

ISF : la valeur de la résidence principale détenue via une SCI bénéficie-t-elle de l’abattement de 30 % ?

 

La réponse de votre expert

 


 

 

Philippe MASME

 

Gestion Privée Banque Populaire

 

 

 

 

 

En matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), seules les personnes physiques peuvent être redevables de cet impôt sous réserve du respect d’un certain nombre de conditions.

Si tel est le cas, pour le calcul du montant de l’ISF, la loi dispose(1) qu’un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.

La question se pose alors de savoir si un tel abattement peut s’appliquer lorsque le bien immobilier, détenu par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI), constitue la résidence principale des associés.

Comme l’a rappelé la cour d’appel de Pau(2), la réponse dépend de la nature juridique de la SCI. En effet, en présence d’une SCI de gestion – cas le plus fréquemment rencontré –, cette dernière étant dotée de la personnalité morale, le bien immobilier inscrit à son actif est dès lors sa propriété et non celle de ses associés. La conséquence est alors l’impossibilité pour les associés de se prévaloir de l’abattement de 30 % sur la valeur des parts détenues dans cette société, quand bien même le seul actif de cette SCI est leur résidence principale.

 

Il en serait tout autrement s’il s’agissait d’une SCI d’attribution, dont la finalité est la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier afin de le diviser ensuite entre ses associés. Une telle SCI étant réputée(3) ne pas avoir de personnalité distincte de celle de ses membres pour l'application des impôts directs, l’abattement de 30 % au titre de l’ISF aurait ainsi pu jouer au bénéfice des membres dont le bien immobilier constituerait la résidence principale.

 

Par ailleurs, la cour d’appel a écarté la possibilité pour les associés d’appliquer une décote sur la valeur des parts de la SCI de gestion au motif d’une absence de dépréciation démontrée résultant de l'occupation du bien immobilier inscrit à l’actif de la société.

 

En revanche, une décote « raisonnable » du fait, par exemple, de statuts de la SCI limitant les prérogatives des associés pourrait s’envisager, dont en particulier la moindre cessibilité des parts sociales.

 

 

Philippe Masme

Marché Gestion Privée

BPCE Banque Populaire

 

 

(1) Article 885 S alinéa 2 du Code général des impôts (CGI).

(2) Cour d'appel de Pau du 28 février 2014.

(3) Article 1665 ter du CGI.


 

 


 

 


 

 


 

 


 
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