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Principes de la loi Malraux ?


 

​10/12/2015

 

Quels sont les principes de la loi Malraux ?

 

La réponse de votre expert
 

 
Seraphin Makany
 

Seraphin Makany

Banque Populaire Rives de Paris
 
 
 
 

Pour favoriser la rénovation des immeubles classés, la loi Malraux, qualifiée de loi d'utilité publique, a vu le jour en 1962. Elle a connu depuis cinq ans des changements très significatifs. Tout d'abord avec la réforme des opérations de restauration immobilière initiées à compter du 1er janvier 2009 : depuis lors, l'incitation fiscale ne prend plus la forme d'un dispositif spécifique au regard de l'imposition des revenus fonciers mais d'une réduction d'impôt. Un changement favorable est intervenu plus récemment puisque, pour les opérations initiées depuis le 1er janvier 2013, la réduction d'impôt ne rentre plus dans le calcul du plafonnement des niches fiscales au titre de l’impôt sur le revenu.

Le principe de ce dispositif réside dans l’acquisition d’un bien immobilier dans un secteur sauvegardé ou bien classé en ZPPAUP(1) pour lequel des travaux de restauration sont nécessaires. Dans ce schéma, les travaux viennent en réduction de l’imposition du contribuable dans la limite de 30 % des sommes engagées pour les travaux en secteur sauvegardé (et 22 % en ZPPAUP), et ce avec un plafond de travaux de 100 000 euros par an. Cela représente donc une réduction d’impôt maximale de 30 000 euros ou 22 000 euros par an selon les cas. De plus, l’étalement des travaux d'un même projet sur plusieurs années ouvre droit au même plafond de réduction chaque année dans la limite de quatre ans. La contrepartie pour l’investisseur est de mettre en location le logement rénové à usage de résidence principale pour une durée minimum de neuf ans, sans limitation de ressources des locataires ou plafond de loyers. Ce puissant ressort fiscal s’adresse à une clientèle ayant au minimum 10 000 euros d’impôts par an. À l’issue de la période des travaux, l'investisseur pourra percevoir des revenus du bien acquis.
Cependant, pour réussir ce type d’investissement, il convient de s’assurer de la profondeur du marché immobilier local tant à la vente qu’à la location, les secteurs éligibles à ce dispositif étant assez nombreux. Enfin, l’investisseur devra veiller à choisir un opérateur montant le projet sous un format VIR (vente d’immeuble à rénover), qui permet d’assurer l’investisseur de la bonne fin du chantier, et à demander aux experts compétents de valider l’éligibilité fiscale de l’opération.

Bien que la fin de ce dispositif soit prévue le 31 décembre 2015, les députés ont souhaité, en accord avec le Gouvernement, lors de la première lecture du projet de loi de finances pour 2016(2) le proroger de deux ans. Cette prorogation ne sera toutefois effective qu’au terme de la procédure législative si tant est que cette disposition soit définitivement adoptée.

1. Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.
2. L’Assemblée Nationale a adopté le 20 octobre 2015 dernier la première partie de la loi de finances pour 2016 en la complétant notamment par la prorogation de l’avantage fiscal lié aux opérations de restauration dans un quartier ancien dégradé, plus communément dénommé dispositif Malraux.

 

 


 

 


 

 


 

 


 
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