Faites le bon choix entre promesse et compromis de vente
Une vente est une étape où tout peut basculer en un jour : une signature trop rapide, une clause mal comprise, un délai de rétractation oublié…
et votre projet immobilier se complique. Entre promesse de vente et compromis de vente, le bon choix n’est jamais “simple” : c’est une décision juridique qui change la durée, la garantie, le versement à prévoir ( dépôt de garantie ou indemnité ), et même votre droit de renoncer. La promesse unilatérale donne à l’acheteur une option d’achat pendant une période fixée ; le compromis synallagmatique acte un accord
où vendeur et acquéreur sont engagés, sous conditions suspensives comme l’obtention du crédit. Dans les deux cas, un document peut être signé sous seing privé ou en acte notarié : et le notaire sécurise la démarche. Alors, lequel vaut mieux pour votre logement ?
Banque Populaire vous en dit plus pour faciliter votre choix.
Promesse et compromis de vente : qu’est-ce que c’est ?
Avant de procéder à la vente définitive d’un bien immobilier, le vendeur et le potentiel acheteur doivent définir les conditions de la transaction et bloquer le bien immobilier, le temps d’organiser la vente définitive. Pour cela, ils ont le choix entre deux avant-contrats : la promesse de vente ou le compromis de vente(1). S’ils peuvent être rédigés sous seing privé (entre les parties), ces deux avant-contrats font la plupart du temps l’objet d’un acte notarié.
Comment fonctionne la promesse de vente ?
En recourant à la promesse de vente, le propriétaire s’engage à vendre le bien à des conditions déterminées (prix, conditions suspensives) mais l’acheteur ne s’engage pas fermement à l’acheter : on parle de promesse unilatérale de vente.
Pendant toute la durée de validité de la promesse (durée définie dans l’acte), l’acquéreur dispose d’une option qu’il est libre de lever ou pas.
Durant cette période, le vendeur ne peut plus proposer son bien à la vente par ailleurs. En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation dont le montant correspond généralement à 5 à 10 % du prix du bien.
Si l’acquéreur décide finalement de na pas lever l’option alors que les conditions suspensives sont remplies, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation en dédommagement.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la promesse de vente pour l’acheteur ?
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Les avantages
– Une exclusivité temporaire pendant le délai prévu par la promesse, le bien ne peut pas être vendu à un tiers ;
– Un délai pour obtenir le financement la promesse prévoit un délai normalement suffisant pour permettre à l’acquéreur de contracter un prêt immobilier ;
– Une double sécurité en cas de renoncement en plus de la possibilité de ne pas lever l’option, l’acheteur bénéficie du délai de rétractation de 10 jours calendaires ;
– Un acte plus simple le formalisme de l’acte est souvent moins contraignant et le contrat plus rapide à conclure que dans le cadre d’un compromis. -
Les inconvénients
– Un engagement ferme qui oblige à acheter (sauf conditions suspensives) ;
– Le risque de perdre l’acompte si la renonciation n’est pas motivée ;
– Le risque de vente forcée si le vendeur en fait la demande en cas de renonciation non justifiée.
Comment fonctionne le compromis de vente ?
Contrairement à la promesse, le compromis est un engagement bilatéral (ou « synallagmatique ») : les deux parties s’engagent à réaliser la vente(2).
Le compromis précise toutes les conditions de la vente (nature du bien, prix…) et les conditions suspensives. Pendant la période de validité du compromis, l’acheteur doit tout mettre en œuvre pour réaliser les conditions suspensives (obtention d’un crédit immobilier et/ou d’autorisations administratives).
Pour matérialiser son engagement, l’acheteur verse un acompte (généralement entre 5 et 10 % du prix de vente, le montant pouvant faire l’objet de négociations). Si l’acheteur se rétracte sans raison valable (non-réalisation d’une condition suspensive), le vendeur conserve l’acompte. Si c’est le vendeur qui change d’avis, l’acheteur peut demander des dommages et intérêts, voire la vente forcée du bien.
Quels sont les avantages et les inconvénients du compromis de vente pour l’acheteur ?
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Les avantages
– Un engagement réciproque qui rassure le vendeur et qui donne à l’acquéreur une meilleure position pour négocier certaines clauses ;
– Un dépôt de garantie qui sera soustrait du prix au moment de la vente ;
– Les conditions suspensives protègent l’acquéreur en cas de refus de crédit immobilier ou d’autorisation administrative ;
– Un calendrier défini qui prévoit une date claire pour la signature définitive et la remise des clés. -
Les inconvénients
– Un engagement ferme qui oblige à acheter (sauf conditions suspensives) ;
– Le risque de perdre l’acompte si la renonciation n’est pas motivée ;
– Le risque de vente forcée si le vendeur en fait la demande en cas de renonciation non justifiée.
Promesse ou compromis : quelles différences ?
Les principales différences entre les deux avant-contrats portent sur trois points :
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L’engagement
Il est unilatéral dans la promesse (seul le vendeur est engagé), bilatéral dans le compromis (les deux parties doivent tout faire pour réaliser la vente).
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Les délais de rétractation
Dans le compromis, l’acheteur ne peut changer d’avis que pendant les 10 jours du délai légal de rétractation. Dans le cadre de la promesse, il dispose d’un délai plus long (généralement, de deux à trois mois) à condition d’accepter de perdre l’indemnité d’immobilisation.
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Les sanctions en cas de rétractation
Dans la promesse, seul le vendeur peut être forcé à vendre, l’acheteur ne risque que de perdre l’indemnité d’immobilisation. Dans le compromis, les deux parties sont engagées, la vente peut être forcée et l’acheteur peut être condamné à des dommages et intérêts en plus de perdre son acompte.
Les conditions suspensives, qu’est-ce que c’est ?
Dans la plupart des cas, l’acheteur d’un bien immobilier va solliciter un prêt bancaire pour financer son acquisition. Il doit également s’assurer de pouvoir légalement réaliser son projet (s’il doit effectuer des travaux, par exemple).
Ce sont ces démarches que l’on regroupe sous le terme « conditions suspensives » : des conditions qui, si elles ne sont pas réalisées, entravent la réalisation du projet de l’acheteur.
Les deux principales conditions suspensives sont l’obtention d’un crédit immobilier (dans un délai donné et à un montant, un taux et une durée prédéfinis) et la délivrance d’une autorisation administrative (permis de construire, changement de destination du bien…).
Si l’acquéreur accomplit les démarches nécessaires mais n’arrive pas à remplir ces conditions, il dispose d’un motif légitime pour annuler la vente sans perdre son acompte ou l’indemnité d’immobilisation.
Promesse ou compromis : comment faire le bon choix ?
Pour l’acheteur, le choix entre promesse et compromis doit essentiellement être dicté par deux paramètres :
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Est-il sûr d’acheter le bien ?
Si c’est le cas, avec le compromis de vente, il montre au vendeur sa volonté d’aller au bout de la vente. Si le propriétaire a plusieurs acheteurs potentiels, cela peut influencer son choix. Et les conditions suspensives protègent toujours l’acquéreur en cas d’impossibilité de finaliser (non-obtention du prêt, par exemple).
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Est-il prêt à perdre une somme d’argent pour pouvoir se rétracter ?
Si l’acheteur n’est pas absolument sûr de réaliser l’acquisition mais qu’il veut tout de même réserver le bien, il peut préférer la promesse : se rétracter lui coûtera l’indemnité d’immobilisation mais il ne pourra pas être forcé à finaliser l’achat.
Que se passe-t-il après la signature de la promesse ou du compromis ?
Le délai (généralement de deux à trois mois) fixé dans l’avant-contrat doit servir à l’acheteur pour réaliser ses conditions suspensives :
- déposer les demandes d’autorisations administratives : permis de construire ou simple déclaration de travaux, demande de changement de destination du bien (par exemple pour transformer un commerce en habitation) ;
- effectuer sa demande de crédit immobilier : il peut solliciter une ou plusieurs banques ou se faire accompagner par un courtier.
Les différentes démarches sont souvent soumises à des délais inférieurs à ceux prévus par les avant-contrats. Dans le cas inverse, les parties peuvent s’entendre sur une prolongation de la promesse ou du compromis (attestée par un avenant).
Choisir le bon avant-contrat selon votre situation
Vous avez trouvé un bien à acheter et votre offre a été acceptée ?
Il faut donc maintenant signer l’avant-contrat qui vous mènera jusqu’à la vente définitive.
Avez-vous obtenu un accord de principe ou une simulation ferme de prêt ?
- Non : choisissez la promesse pour garder l’exclusivité le temps de trouver votre financement.
- Oui : choisissez selon votre niveau d’engagement.
Êtes-vous dans une situation de ventes en chaine ou de délais serrés ?
- Oui : choisissez le compromis pour sécuriser rapidement toutes les étapes.
- Non : choisissez selon votre niveau d’engagement.
Êtes-vous prêt à vous engager fermement à acheter (dépôt de garantie, calendrier fixe) ?
- Oui : choisissez le compromis (l’engagement est réciproque).
- Non : choisissez la promesse (vous conservez une marge de manœuvre).
Anticiper votre financement pour sécuriser votre achat
Dès que vous vous mettez à la recherche d’un bien immobilier à acquérir, entamez les démarches pour établir votre plan de financement(1). Consultez votre banque pour obtenir une simulation de votre capacité d’endettement, voire une offre de principe : vous saurez alors quel montant votre banque peut vous prêter pour réaliser votre projet.
Pour faciliter l’étude de votre demande, rassemblez les pièces de votre dossier : contrat de travail et bulletins de salaire, justificatifs de revenus, relevés de compte bancaire, avis d’imposition, relevés d’épargne…
Renseignez-vous sur les délais de votre agence pour traiter votre demande de crédit pour prévoir une durée suffisante de votre avant-contrat.
Préparez une liste des questions à poser à chaque rendez-vous de votre parcours (banque, notaire, agence immobilière) : pièces à réunir, questions concernant les délais ou les conditions suspensives, informations sur le bien (servitudes, diagnostics, travaux votés…).
Pour aller plus loin, vous pouvez aussi consulter notre article sur les étapes clés pour devenir propriétaire.
Conclusion
Promesse et compromis de vente sont deux avant-contrats qui n’engagent pas l’acheteur de la même façon.
La promesse représente la meilleure option si l’acheteur n’a pas la certitude d’aller au bout de son projet et s’il a besoin de temps pour boucler son financement.
Le compromis conviendra mieux si les deux parties sont prêtes à s’engager pleinement et souhaitent mettre en place au plus vite un calendrier et des garanties réciproques. Pour votre financement, n’hésitez pas à consulter votre conseiller Banque Populaire : il peut vous orienter pour trouver la solution de prêt la plus adaptée à votre projet.
Promesse et compromis de vente : les questions fréquentes
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(1) Sous conditions et sous réserve de l’étude complète de votre dossier. Une réponse de principe n’équivaut pas à un accord de prêt. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours, la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. Sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement prêteur.
(2) Sous réserve d’acceptation de votre dossier de crédit immobilier portant sur une opération relevant de l’article L. 313-1 du Code de la consommation par votre Banque Populaire Régionale, prêteur. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
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