Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
En résumé
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La capacité d’emprunt correspond au montant maximal qu’un ménage peut emprunter selon ses revenus, ses charges et la durée du prêt.
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Les banques limitent le taux d’endettement à 35 % des revenus nets(5), assurance comprise (règle fixée par le HCSF).
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Le reste à vivre et la nature des revenus (variables, revenus locatifs) sont également étudiés par la banque.
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La durée du prêt, le taux d’intérêt et l’apport personnel font varier le montant empruntable.
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Un simulateur permet d’estimer sa capacité en quelques minutes avant de rencontrer son conseiller.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Définition de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt correspond au montant que la banque peut vous prêter selon votre profil emprunteur. Elle est définie selon vos revenus et vos charges mensuels et pourra être impactée notamment par la durée du crédit immobilier et le taux d’intérêt proposé par votre banque.
Capacité d’emprunt, mensualité et capacité d’achat : quelles différences ?
Quand la capacité d’emprunt correspond au montant empruntable, la mensualité correspond à la capacité de remboursement, à savoir le montant qu’il vous sera possible de rembourser chaque mois.
La capacité d’achat va plus loin que la capacité d’emprunt, elle prend en compte le montant que la banque va financer auquel s’ajoute l’apport personnel.
Pourquoi l’estimer avant de chercher un bien ?
Calculer son budget pour un achat immobilier permet de cibler les biens que vous pourrez vous offrir. Inutile de perdre du temps à chercher des biens à 400 000 €, si vous avez une capacité d’emprunt de 300 000 €. Anticiper permet de gagner du temps pour vous concentrer sur les logements accessibles.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
La formule : revenus, charges et taux d’endettement
Vous devez commencer par calculer votre taux d’endettement qui ne doit pas excéder 35 %. Il est défini selon vos revenus et charges. Cela permet de connaître le montant de la mensualité maximale que vous pouvez assumer.
Ensuite, en faisant une simulation en ligne de crédit immobilier à taux fixe, vous saurez, selon la durée du prêt, quel montant vous pouvez emprunter pour ne pas dépasser la mensualité maximale définie.
Exemple de calcul concret, étape par étape
Prenons un exemple simple(3). Vous percevez un salaire de 3 000 €. Vous n’avez pas de crédit auto, de prêt personnel, etc. Votre capacité de remboursement est de 3 000 x 35 % = 1 050 €.
Ensuite, vous utilisez un simulateur et indiquez le montant de votre mensualité de remboursement. Vous obtiendrez, selon la durée du prêt, votre capacité d’emprunt.
Pour une mensualité de 1 050 €, votre capacité d’emprunt est de :
- 141 090 € sur 15 ans ;
- 169 272 € sur 20 ans ;
- 190 263 € sur 25 ans.
Attention, il s’agit d’une simulation à instant T qui peut évoluer selon les taux et votre profil emprunteur.
Comment fonctionne la règle des 35 % de taux d’endettement ?
Comment se calcule le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement se calcule en fonction de vos revenus et de vos charges. L’objectif est de déterminer quel montant maximal vous pouvez rembourser chaque mois sans mettre votre situation financière en danger.
Le calcul est simple : (revenus – charges) x 35 %.
La règle des 35 % (HCSF) et ses dérogations
Le Haut conseil de stabilité financière impose aux banques de respecter un taux d’endettement de 35 % maximum. Toutefois, elles bénéficient d’une marge de 20 %. 70 % de cette flexibilité maximale doit concerner les acquéreurs de leur résidence principale, 30 % les primo-accédants.
Le reste à vivre : le second critère décisif
Le reste à vivre est un critère important au moment d’obtenir un prêt. Pour certains emprunteurs, dépasser le taux d’endettement de 35 % est tout à fait acceptable dès lors que leurs revenus leur laissent un reste à vivre suffisant.
Exemple : avec un salaire de 2 000 € et un taux d’endettement de 35 %, le reste à vivre est de 1 300 €. Avec un salaire de 10 000 €, il est de 6 500 €. Même avec un taux d’endettement à 40 %, le foyer conservera 6 000 € une fois sa mensualité de crédit payée.
Quels revenus et charges la banque prend-elle en compte ?
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Les revenus retenus (salaires, primes, revenus fonciers)
Pour calculer le taux d’endettement, et donc la capacité d’emprunt, la banque prend en compte le revenu global de l’emprunteur. Cela peut inclure, selon les profils :
– le salaire ;
– le revenu du travailleur non salarié ;
– la pension retraite ;
– la pension alimentaire perçue ;
– les revenus d’un investissement locatif. -
Les charges qui réduisent votre capacité
Certaines charges sont prises en compte par la banque et retranchées du revenu pour calculer le taux d’endettement. Sont considérées comme des charges :
– un prêt personnel ;
– un crédit affecté (crédit travaux, crédit auto) ;
– une pension alimentaire versée ;
– un loyer si vous conservez un logement en location.
Quelle capacité d’emprunt selon votre profil ?
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En couple avec deux revenus
Emprunter en couple augmente mécaniquement votre capacité d’emprunt. Celle-ci étant définie selon vos revenus, si les deux membres du couple perçoivent un salaire (ou tout autre type de revenu), vous pourrez emprunter plus. C’est un véritable avantage pour donner vie à un projet immobilier et devenir propriétaire d’un bien plus grand ou mieux situé.
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Pour un investissement locatif
La banque peut faire preuve d’une plus grande souplesse pour un investissement immobilier locatif. En effet, si les mensualités du crédit représentent une charge pour vous, elle estime qu’une partie de celles-ci sera compensée par les loyers perçus. De ce fait, si vous souhaitez investir, votre capacité d’emprunt peut être supérieure.
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Combien puis-je emprunter avec un salaire de 2 000 € ou 3 000 € ?
Avec un salaire de 2 000 €, sans charges, vous pouvez rembourser 700 € par mois. Avec un taux de 3,7 % sur 25 ans, vous pouvez emprunter 140 000 € environ.
Avec un salaire de 3 000 €, le montant maximal de vos mensualités sera au maximum de 1 050 €. Cette fois vous pouvez espérer un prêt immobilier de 200 000 € environ.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Solder ou regrouper ses crédits en cours
La première solution pour augmenter votre capacité d’emprunt est de réduire vos charges et donc votre taux d’endettement. Si vous avez un peu d’épargne, soldez un prêt personnel ou encore un crédit auto. Avec des mensualités en moins, vous pouvez accorder chaque mois un montant plus important au remboursement de votre crédit immobilier.
Allonger la durée ou renforcer l’apport
En allongeant la durée de remboursement, vous avez l’opportunité d’emprunter plus en augmentant toutefois le coût du crédit.
Avec un apport plus élevé, vous pourrez envisager de négocier votre taux d’intérêt pour bénéficier d’un financement supérieur à mensualités équivalentes.
Négocier le taux et l’assurance emprunteur
Négociez avec votre conseiller bancaire en mettant en avant un profil emprunteur solide afin d’obtenir un meilleur taux et donc d’augmenter votre capacité d’achat. Songez également à l’assurance emprunteur qui représente un poids important sur votre crédit immobilier. Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) est une composante du taux annuel effectif global (TAEG). Une assurance moins chère réduit le coût total du prêt et augmente le montant du financement.
L’accompagnement Banque Populaire pour estimer et concrétiser votre projet
Votre conseiller Banque Populaire analyse votre situation globale pour déterminer votre capacité d’emprunt et vous faire une offre de prêt sur mesure pour votre projet d’achat immobilier, qu’il s’agisse de votre résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif dans l’ancien ou le neuf. Grâce à différentes simulations, il envisage tous les scénarios pour faciliter l’accès au prêt immobilier et bénéficier des meilleures conditions. S’il est possible de faire une demande de crédit immobilier en ligne, un conseiller sera mieux à même de vous apporter un conseil personnalisé.
Assurance emprunteur, cautionnement du prêt, prêt réglementé à l’image du prêt à taux zéro (PTZ), il est sur tous les fronts pour un accompagnement à 360° qui vous permettra de donner vie à votre projet.
Nous vous invitons à bien préparer votre rendez-vous avec votre conseiller Banque Populaire pour lui apporter toutes les informations dont il aura besoin pour votre financement.
Conclusion
Revenus, charges, apport, taux d’intérêt et taux d’endettement, différents paramètres entrent en ligne de compte au moment de définir votre capacité d’emprunt immobilier. Réduire les charges, allonger la durée ou encore renforcer l’apport sont des stratégies à envisager pour augmenter le montant de votre prêt immobilier. Rencontrez sans attendre votre conseiller Banque Populaire pour effectuer des simulations et concrétiser votre projet immobilier.
Questions fréquentes
(1) https://www.economie.gouv.fr/hcsf/mesures/mesure-relative-loctroi-de-credits-immobiliers
(2) Les montants, taux et durées indiqués dans les exemples sont fournis à titre purement illustratif. Ils ne préjugent pas des conditions réelles qui pourront vous être proposées. Les simulations sont réalisées hors frais de dossier, frais de garantie et, le cas échéant, hors assurance emprunteur, sauf mention contraire.
(3) Les conditions de financement, les taux d’intérêt, les durées et les montants empruntables dépendent de votre situation personnelle et financière au moment de la demande.Banque Populaire se réserve le droit de refuser toute demande de crédit conformément à sa politique d’octroi.
(4) La règle des 35 % de taux d’endettement évoquée dans cet article résulte des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) applicables à la date de rédaction. Les banques disposent d’une marge de flexibilité encadrée par la réglementation. L’application de ces règles dépend de la politique de risque de chaque établissement et de l’analyse de votre dossier.
(5) Les résultats obtenus avec le simulateur de capacité d’emprunt de Banque Populaire sont fournis à titre indicatif sur la base des éléments que vous saisissez. Ils ne constituent ni une proposition contractuelle, ni un pré-accord de financement. Votre capacité d’emprunt réelle pourra différer après étude complète de votre situation par un conseiller.
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