Le prêt in fine se distingue du prêt immobilier classique avec un remboursement du capital au terme du contrat(1). Tout au long du prêt, vous remboursez uniquement les intérêts ainsi que l’assurance emprunteur. Ce crédit est particulièrement adapté à un investissement locatif et nécessite une garantie telle que le nantissement. Explications.
En résumé
- Avec un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts (et l'assurance) pendant toute la durée, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance.
- Les intérêts, calculés sur un capital qui ne baisse pas, restent élevés : le coût total dépasse celui d'un prêt amortissable.
- En contrepartie, les mensualités sont basses pendant le prêt.
- La banque exige presque toujours un nantissement (assurance vie) alimenté pour reconstituer le capital.
- Il s'adresse surtout aux investisseurs locatifs fortement fiscalisés, grâce à la déduction des intérêts.
Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?
Le prêt in fine est un crédit immobilier différent du prêt amortissable puisqu’il consiste à ne rembourser le capital qu’en fin de contrat. Tout au long du prêt, vous remboursez les intérêts d’emprunt ainsi que la mensualité d’assurance emprunteur.
Générant pour les banques un risque plus important si vous n’êtes pas en mesure de rembourser le capital, ce prêt est plus exigeant. Nécessitant des garanties solides, il est souscrit sur une durée souvent plus courte qu’un crédit immobilier amortissable à taux fixe.
Prêt in fine ou prêt amortissable : quelles différences ?
Prêt in fine ou prêt amortissable, découvrez les différences pour faire le choix le plus judicieux selon votre projet et votre profil d’emprunteur(1).
| Prêt in fine | Crédit amortissable | |
|---|---|---|
| Projet | Investissement locatif | Résidence principale, secondaire ou investissement locatif |
| Remboursement du capital | En une fois au terme du contrat | Chaque mois |
| Remboursement mensuel | Intérêts + assurance emprunteur | Intérêts + assurance emprunteur + capital |
| Calcul des intérêts | Sur le capital emprunté | Sur le capital restant dû |
Exemple pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans(2).
| Prêt in fine | Crédit amortissable | |
|---|---|---|
| Coût des intérêts | 152 000 € | 73 000 € |
| Mensualités | 633 € | 1 138 € |
| Total à rembourser | 352 000 € | 273 000 € |
Quels sont les avantages et les inconvénients ?
Les avantages : mensualités basses, déduction fiscale, épargne qui fructifie
Le prêt in fine est un crédit immobilier offrant des avantages non négligeables.
- Les mensualités sont faibles pour mieux accéder au crédit, augmenter votre reste à vivre ou donner vie à d’autres projets avec un taux d’endettement faible.
- Dans le cadre d’un investissement locatif, vous avez l’opportunité de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux pour optimiser votre fiscalité. Au régime réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt (mais aussi l’assurance emprunteur et bien d’autre charges)(3).
- Avec des mensualités réduites, vous avez la possibilité d’épargner pour faire fructifier votre argent.
- Vous réalisez un investissement locatif offrant des revenus pour compenser une partie des mensualités. Au terme du financement, la revente de ce bien au fort potentiel de valorisation constitue une opportunité de plus-value potentielle.
- Si votre épargne est bloquée, elle continue malgré tout de générer des gains.
Bon à savoir : connaissez-vous le crédit immobilier Impact +X Banque Populaire ? Il permet de bénéficier d’un taux réduit pour financer un achat nécessitant des travaux de rénovation énergétique.
Combien coûte un prêt in fine ?
Le coût du prêt in fine est défini notamment selon la durée et le taux d’intérêt, mais aussi en fonction du capital emprunté. Vous obtiendrez toutes ces informations en recevant votre offre de prêt.
Le taux proposé est généralement supérieur de 0,2 à 0,5 point à un prêt amortissable (environ 3,80 % en 2026). C’est un point à considérer avant de faire le choix de ce type de prêt.
Exemple pour un prêt de 150 000 euros.
- Pour un prêt in fine sur 15 ans à 3,8 %, vous rembourserez 475 euros d’intérêts mensuels, soit 85 500 euros.
- Pour un prêt amortissable sur 15 ans à 3,4 %, vous remboursez 41 695 euros d’intérêts.
Une optimisation fiscale et une belle plus-value à la revente se révèlent ainsi nécessaires en parallèle pour compenser ce coût supérieur.
Conclusion
Vous l’aurez compris, le prêt in fine est tout à fait spécifique puisque seuls les intérêts (et l’assurance) sont remboursés chaque mois, le capital n’étant remboursé qu’au terme du prêt. Extrêmement avantageux pour un investisseur, il présente toutefois une limite importante : son coût qui peut toutefois être compensé par des avantages fiscaux liés à votre investissement. Prêt in fine avec un nantissement, crédit immobilier amortissable, comparez ces solutions et échangez avec votre conseiller Banque Populaire pour faire des simulations de prêt immobilier et déterminer, selon votre profil, la solution la plus judicieuse.
FAQ sur le prêt in fine
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Source
(1) L’octroi d’un prêt immobilier est soumis à l’étude et à l’acceptation du dossier par l’établissement prêteur. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours ; la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées.
(2) Les comparaisons et exemples chiffrés sont donnés à titre illustratif, selon des hypothèses à préciser (taux, durée, assurance, frais, garantie, TAEG). Le coût réel du financement dépend de la situation de l’emprunteur et des conditions de l’offre.
(3) Le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de l’investisseur, du régime fiscal applicable et de la réglementation en vigueur.
(4) Le TAEG du crédit ne peut excéder le taux d’usure applicable à la date d’émission de l’offre, tel que publié par la Banque de France.
(5) Le remboursement anticipé peut entraîner des indemnités selon les conditions prévues au contrat et par la réglementation applicable.
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