Le taux d’endettement est l’une des clés pour obtenir un crédit immobilier. Prenant en compte vos charges et vos revenus, son calcul permet de s’assurer de votre capacité à rembourser les mensualités de votre crédit immobilier. Toutefois, un taux d’endettement élevé n’est pas rédhibitoire pour obtenir un accord de prêt immobilier. En effet, il existe des solutions pour le réduire et emprunter sans risquer d’être confronté à une situation de surendettement. Explications.
Le taux d’endettement correspond au rapport entre vos charges et vos revenus. Cet indicateur financier permet de mesurer votre capacité à assumer vos dettes et à en contracter de nouvelles. Calculer son taux d’endettement est un prérequis pour déterminer la possibilité de demander à votre banque un financement pour votre achat immobilier.
Calculer le taux d’endettement est simple, il vous suffit de lister vos charges et vos revenus puis d’appliquer cette formule de calcul : charges x 100 / revenus.
Pour calculer votre taux d’endettement, votre établissement bancaire s’appuie en premier lieu sur vos revenus. Il va prendre en considération toutes les rentrées d’argent régulières, à savoir :
Bon à savoir : les primes, heures supplémentaires et autres revenus exceptionnels ne sont pas pris en compte.
La banque considère les charges fixes et non le montant total de vos dépenses mensuelles. Aussi, elle prend en compte dans le calcul du taux d’endettement :
(prêt personnel, prêt auto, etc.)
Pour bien comprendre le principe, nous vous proposons un exemple de taux d’endettement.
Vous percevez un salaire net de 1 500 € et des revenus locatifs à hauteur de 900 €. Vous avez un crédit moto à 150 € et versez une pension alimentaire de 200 €. Vos revenus atteignent 2 400 €, le montant de vos charges est de 350 €.
Le montant de votre taux d’endettement est de 350 x 100 / 2 400 = 14,5 %.
Le taux d’endettement mesure le niveau des dettes par rapport à vos revenus quand la capacité d’emprunt détermine le montant que vous pouvez emprunter. Ces deux notions sont bien différentes et pourtant intrinsèquement liées.
Le montant que vous pouvez emprunter dépend de la mensualité qu’il vous est possible de rembourser. Or, cette mensualité maximale est définie en fonction du taux d’endettement maximal de 35 %. En clair, plus vous pouvez rembourser une mensualité importante, plus vous pouvez emprunter.
Vos revenus impactent votre taux d’endettement, beaucoup d’entre vous se demandent quel salaire est nécessaire pour emprunter.
Pour connaître le montant que vous pouvez emprunter, vous aurez besoin de faire une simulation de crédit et de calculer votre taux d’endettement. Prenons un exemple pour répondre à cette question fréquente : « quel salaire pour un prêt de 200 000 € ? ».
Imaginons un prêt sur 25 ans avec un taux à 3,6 % hors assurance emprunteur et une mensualité de 1 012 €. Si vous n’avez aucune autre charge, le montant de vos mensualités ne peut excéder 35 % de vos revenus. Ici, vos revenus devront être a minima de 3 000 € par mois. Imaginons à présent que vous ayez souscrit un crédit auto à 300 €, portant vos charges à 1 312 €. Cette fois, vous devrez percevoir un revenu minimal de 3 900 €.
Faire une simulation de capacité d’emprunt, de taux d’endettement ou réaliser vous-même des accueils vous offre l’opportunité d’avoir une première idée de la faisabilité de votre projet immobilier. Toutefois, vous pouvez constater un écart entre la simulation et la proposition de votre banque. Cela s’explique par une étude plus approfondie de votre dossier pour vous proposer une solution sur mesure et des axes d’optimisation à l’image du PTZ pour rembourser une partie du financement de votre achat immobilier sans intérêts. Cela va changer fondamentalement les calculs.
Votre conseiller bancaire doit mesurer votre capacité d’endettement en se basant sur vos dépenses et vos ressources. Vous vous demandez comment les banques vérifient votre taux d’endettement ? C’est simple, elles vont vous demander un certain nombre de documents tels que :
Une fois le calcul de votre taux d’endettement réalisé, votre conseiller bancaire étudie votre projet immobilier et sa faisabilité. Le taux d’endettement n’est en effet pas le seul élément considéré au moment de donner un accord à votre demande de crédit immobilier. Il peut aussi considérer votre reste à vivre pour s’assurer que les mensualités de remboursement ne représenteront pas un risque pour votre santé financière à moyen ou long terme.
N’oubliez pas que vous vous engagez pour une longue période lorsque vous financez un projet immobilier, les établissements bancaires doivent avoir une vision à long terme pour vous éviter tout risque de surendettement.
Aujourd’hui, selon le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d’endettement maximal accordé par les banques est de 35 %(2).
Toutefois, le HCSF fixe également la possibilité de déroger aux normes pour 20 % des crédits au maximum en veillant toutefois à ce que les mensualités restent raisonnables par rapport aux revenus et aux charges des emprunteurs. Les banques considèrent alors le reste à vivre, à savoir la différence entre les revenus et les charges.
Si, lors de votre simulation, vous vous apercevez que votre taux d’endettement dépasse les 35 % requis par le HCSF, la première solution reste de réduire le coût de votre acquisition immobilière, et donc le montant de votre financement bancaire. Différentes solutions sont offertes dans ce cas :
Pour réduire le montant de votre mensualité et donc votre taux d’endettement, songez également à l’apport personnel qui va permettre de revoir à la baisse le montant de votre crédit.
Anticiper peut-être la clé pour optimiser votre taux d’endettement et accéder au crédit. Faire une simulation(3) peut-être l’occasion de mettre en lumière des charges trop élevées qu’il est possible d’optimiser de deux manières :
Cela peut également vous permettre de constater que l’apport personnel devra être plus élevé que prévu. Vous devrez alors trouver des solutions via votre épargne ou demander à des proches pour limiter le montant de l’emprunt.
Si la simulation est un passage incontournable pour mieux anticiper la faisabilité de votre projet, son étude par un expert se révèle indispensable pour envisager toutes les opportunités qui vous sont offertes. Prêt relais(4) pour ne pas alourdir votre budget, PTZ(5) pour emprunter sans intérêts, différentes solutions vous sont offertes par Banque Populaire pour donner vie à vos projets immobiliers tout en respectant votre taux d’endettement et en assurant votre sécurité financière.
Vous l’aurez compris, le taux d’endettement est un indicateur clé. Prenez quelques minutes pour utiliser nos outils de simulation de crédit immobilier afin de mieux vous projeter et d’anticiper votre achat. Ensuite, prenez contact avec un conseiller Banque Populaire pour bénéficier d’une étude personnalisée de votre dossier.
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(1) Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
(2) Taux en vigueur le 07 avril 2026.
(3) Sous conditions et sous réserve de l’étude complète et de l’acceptation de votre dossier par votre Banque Populaire locale, prêteur. Une réponse de principe n’équivaut pas à un accord de prêt. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours, la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
(4) Les conditions du prêt relais varient, renseignez-vous auprès de Banque Populaire.
(5) Sous réserve du respect des dispositions réglementaires du PTZ et de l’acceptation de votre dossier par votre Banque Populaire, prêteur. Le PTZ est un prêt en faveur des primo-accédants sans intérêt, accessible sous conditions de ressources, qui permet de financer une partie de leur résidence principale, dans le neuf ou dans l’ancien, sous conditions. Les intérêts sont pris en charge par l’État. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de crédit. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.
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