Immobilier locatif : comprendre le nouveau statut du bailleur privé
Le nouveau statut du bailleur privé, introduit par la loi de finances pour 2026, permet notamment aux particuliers d’amortir une partie du prix d’acquisition net de frais. Le point sur ce nouveau cadre fiscal avec Elvis Pinsault, Directeur Commercial de BPCE Solutions Immobilières, et Audrey Mendes, Conseillère en Gestion de Patrimoine à la Banque Populaire du Sud.
Adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé, ou « dispositif Jeanbrun », constitue l’un des piliers du plan « Relance logement ». Il vise à encourager l’investissement locatif dans le neuf comme dans l’ancien réhabilité, en mobilisant l’épargne des ménages. Le dispositif cible en particulier les contribuables disposant déjà de revenus fonciers et souhaitant optimiser leur fiscalité dans une logique patrimoniale.
Quels sont les biens concernés ?
Ce statut s’applique aux acquisitions et permis de construire déposés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. « Il ne concerne que les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement et anciens pour lesquels la réalisation de travaux de réhabilitation lourde représente au moins 30 % du prix d’achat. Ces travaux doivent en outre permettre au logement d’atteindre une étiquette DPE comprise entre A et B », indique Audrey Mendes. Le bien pourra être détenu en direct ou via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (type SCI), à la condition que le porteur de parts garde ses titres pendant au moins neuf ans. « Mais le dispositif Jeanbrun ne s’appliquera pas à un bien ou à des titres dont le droit de propriété serait démembré, sauf si le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune et qu’il en demande le maintien », prévient Audrey Mendes.
Les engagements du bailleur
Le logement doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire pendant neuf ans minimum, sous réserve de respecter les plafonds de loyer et de ressources, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou la date d’acquisition si elle est postérieure.
Le principe de l’amortissement
En contrepartie, le bailleur déduit chaque année de ses revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition net de frais (hors foncier).
Le taux d’amortissement est de 3,5 %, 4,5 % et 5,5 % pour les logements neufs affectés respectivement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale. Dans l’ancien réhabilité, il est de 3 %, 3,5 % et 4 %. Le plafond d’amortissement par an et par foyer fiscal est de 8 000 € pour un logement à loyer intermédiaire et, sous conditions, de 10 000 € et 12 000 € respectivement pour un loyer social et très social. « L’objectif pour le bailleur est de créer un déficit foncier imputable sur l’ensemble de ses revenus fonciers existants et/ou son revenu global dans la limite de 10 700 € », explique Elvis Pinsault.
A noter qu’en cas de revente, le montant des amortissements déduits diminue le prix d’acquisition, alourdissant potentiellement la taxation de la plus-value.
Un dispositif non cumulable
Pour un même logement, le statut du bailleur privé n’est pas cumulable avec les dispositifs Pinel, Denormandie, déficit foncier, Malraux, monuments historiques, ou l’investissement outre-mer dans le logement social. Ce point constitue une limite à intégrer dans la stratégie patrimoniale globale de l’investisseur. De même, il est hors plafond des niches fiscales de 10 000 €.
« Comme tout investissement locatif, ce type d’opération s’inscrit dans une logique de long terme et suppose un accompagnement adapté à chaque étape du projet », rappelle Elvis Pinsault. A ce titre, il est recommandé de se rapprocher d’un conseiller afin de s’assurer de son adéquation avec sa situation patrimoniale et de pouvoir en appréhender l’ensemble des enjeux.
Rédaction achevée le 15/05/2026.
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