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Le dispositif « Denormandie » élargi et simplifié


 

Le 25/09/2020​

 

Le dispositif « Denormandie » élargi et simplifié

 

Prorogation, liste des travaux éligibles élargie et extension à l’ensemble des territoires sous conditions, ses modalités d’accès ont été assouplies afin de renforcer son développement.

 

 

 

 
 
 

Entré en vigueur le 1er janvier 2019, et prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif « Denormandie » vise à promouvoir la rénovation et la réhabilitation de l’habitat ancien en centre-ville. S’il trouve ses spécificités au sein de celui plus connu et dénommé « Pinel », la réduction d’impôt sur revenu qu’il procure s’applique aux investissements, réalisés depuis le 1er janvier 2019, dans des logements faisant ou ayant fait l’objet de certains types de travaux ou dans des locaux non affectés initialement à un usage d’habitation faisant ou ayant fait l’objet de travaux de transformation en logement et situés dans certaines communes ; sous réserve que le propriétaire-contribuable s’engage à les louer nus. Certaines conditions sont toutefois spécifiques au « Denormandie », bien que ce dispositif puisse aussi s’appliquer à des logements situés en métropole ou en outre-mer.
La loi de finances pour 2020 a aménagé le dispositif sur deux points pour ce qui concerne les acquisitions immobilières « pierre-pierre » et les souscriptions de parts de SCPI (« pierre-papier ») réalisées depuis le 1er janvier 2020. En premier lieu, la nature des travaux à réaliser dans les logements est modifiée. Il s’agit désormais de travaux d’amélioration et non plus de travaux de rénovation, même si leur nature n’est en rien modifiée. Naturellement, les travaux de transformation sont aussi éligibles sous réserve de respecter les autres conditions du dispositif. En second lieu, le dispositif s’étend aux logements situés sur l’ensemble du territoire des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire.
 Il est à noter que les acquisitions de logements individuels réalisées dès le 1er janvier 2021 prochain ne rentreront plus dans le champ d’application de ce dispositif. C’est donc un recentrage sur les seuls logements situés dans des bâtiments collectifs d’habitation qui s’opèrera alors, en l’état actuel des textes, et qui permettra dès lors de pouvoir prétendre à la réduction d’impôt sur le revenu dite « Denormandie ».

 

Cette dernière étend la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif Pinel mais aux seuls logements anciens répondant aux caractéristiques précitées dans les villes confrontées à un habitat dégradé. Pour en bénéficier, les propriétaires-bailleurs doivent :

 

  • acquérir un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux, soit de rénovation pour une acquisition réalisée jusqu’à fin décembre 2019, soit d’amélioration pour une acquisition depuis le 1er janvier 2020 et dont la nature est identique à celle des travaux de rénovation qui prévalait antérieurement, soit encore relatifs à un local affecté à un usage autre que l’habitation et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement ;
  • réaliser dorénavant et uniquement des travaux qualifiés, soit d’amélioration dont la nature est identique à celle des travaux de rénovation qui prévalait antérieurement, soit de transformation facturés par une entreprise d’un montant égal au moins à 25 % du total de l’opération (acquisition + frais afférents à l’acquisition + travaux), dans la double limite de 300 000 euros par an et de 5 500 euros le mètre carré ;
  • achever les travaux pour les acquisitions de logements bénéficiaires ou les travaux permettant la transformation du local affecté initialement à un usage autre que l’habitation, et ce, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition du logement ou du local à transformer ;
  • prendre un engagement de mise en location nue de logement acquis ou transformé pour une durée de 6 ou 9 ans (avec possibilité de proroger une ou deux fois la durée de location de 3 ans), en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires(1) qui en font leur habitation principale ;
  • prendre un engagement de conservation de l’ensemble des titres reçus par le contribuable si ce dernier réalise son investissement locatif « Denormandie » via une société soumise à l’impôt sur le revenu ou via une SCPI(2) , et ce, jusqu’à l’expiration de l’engagement de location qui aura alors été pris par la société.

 

Extension des zones concernées...

 

Réservé à l’origine aux logements anciens dégradés dans les centres-villes, le « Denormandie » est, depuis le 1er janvier 2020, rendu accessible par un arrêté(3) à l’ensemble du territoire des 222 communes (et non plus leur seul centre-ville) labellisées « Cœur de Ville »(4) ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire.

 

… et liste des travaux éligibles élargie

 

Jusqu’à la fin 2019, les travaux devaient permettre d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % pour un bâtiment d’habitation collectif) ou respecter des exigences de performance énergétique pour au moins deux des cinq catégories de travaux suivantes : l’isolation de la toiture, l’isolation des murs et l’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, le remplacement des systèmes de chauffage et le remplacement des systèmes de production d’eau chaude sanitaire.

Un décret(5) a élargi la liste des travaux éligibles, permettant d’atteindre 25 % du coût total de l’opération, et précisé la notion de « surface annexe ». Ainsi, depuis le 1er janvier 2020, « les travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces ». Par surfaces annexes, comprendre les garages, les emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun. Mais aussi les dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins deux mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.

 

Réduction d’impôt maximale de 63 000 euros

 

La réduction d’impôt s’opère à partir du prix de revient net du logement auquel est appliqué un pourcentage variant en fonction de la durée de location. Ainsi, pour un bien loué 6, 9 ou 12 ans, l’avantage fiscal sera respectivement de 12 %, 18 % ou 21 %. La réduction d’impôt maximale est donc de 63 000 euros (300 000 euros x 21 %), soit 5 650 euros par an sur 12 ans. Mais attention, elle est comprise dans le plafond des niches fiscales de 10 000 euros en 2020. Un point de vigilance doit également porter sur le nombre d’investissements ouvrant droit à une telle réduction d’impôt sur le revenu. En effet, au titre d’une même année civile, le contribuable ne peut bénéficier de cet avantage fiscal qu’au titre de l’acquisition de deux logements, qu’il s’agisse d’une acquisition en direct ou via une société soumise à l’impôt sur le revenu autre qu’une SCPI. Cette limitation doit en outre s’apprécier en intégrant un éventuel investissement dans le cadre du dispositif Pinel.

En revanche, le cumul est possible, au titre d’une même année, lorsque la réduction d’impôt résulte de l’acquisition d’un ou deux logement(s) et d’un investissement dans le cadre d’une SCPI.

 

(1) Le locataire ne peut en aucune manière être un membre du foyer fiscal de l’investisseur, ou un des associés ou encore un membre du foyer fiscal de l’un des associés, lorsque le logement est détenu via une société soumise à l’impôt sur le revenu autre qu’une SCPI.

(2) SCPI : société civile de placement immobilier.

(3) Arrêté du 10 avril 2020 abrogeant l’article 18-0 bis D de l’annexe IV au Code général des impôts.

(4) https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie

(5) Décret n°2020-426 du 10 avril 2020.

 

 

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