A retenir
Si vous ne parvenez plus à rembourser vos mensualités à cause d'un changement de situation familiale par exemple, la banque saisira votre bien immobilier pour le revendre et rembourser le capital qui lui est dû.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Hypothéquer sa maison(1) peut se révéler indispensable pour financer un projet immobilier ou tout autre projet personnel. Garantie hypothécaire conventionnelle(2), hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, caution, retour sur les différentes garanties pour obtenir un prêt, mais aussi sur le coût et le fonctionnement d’une hypothèque.
En résumé
● Hypothéquer une maison consiste à offrir son bien immobilier en garantie à la banque en échange d’un financement.
● Le bien reste la propriété de l’emprunteur, qui peut continuer à l’occuper.
● L’hypothèque est inscrite chez le notaire et fait l’objet d’une publicité foncière, entraînant des frais spécifiques.
● En cas de non-remboursement, la banque peut saisir et vendre le bien.
● Des alternatives existent : caution bancaire, privilège du prêteur de deniers, prêt viager hypothécaire.
Hypothéquer une maison : définition et mécanisme
Qu’est-ce que l’hypothèque immobilière ?
L’hypothèque immobilière porte sur un bien immobilier et peut être demandée par votre banque pour se garantir dans le cadre d’un prêt immobilier. En cas de défaillance, à savoir de non-remboursement des mensualités du crédit, la banque peut saisir le bien et le revendre pour rembourser le capital prêté.
Comment fonctionne la prise d’hypothèque sur un bien ?
Il existe trois types de garanties pour les banques :
- l’hypothèque conventionnelle ;
- hypothèque légale :
- la caution.
L’hypothèque consiste à offrir en garantie un bien que l’emprunteur possède déjà ou qu’il envisage d’acheter. Lorsque cette hypothèque est consentie de plein gré, on parle d’hypothèque conventionnelle. C’est la solution la plus courante. Nous reviendrons un peu plus loin sur les deux alternatives à cette garantie.
Quelle est la différence entre hypothèque de 1er rang et hypothèque de 2e rang ?
Le rang des hypothèques définit l’ordre dans lequel les organismes prêteurs sont couverts. L’hypothèque de premier rang permet à l’établissement prêteur de récupérer jusqu’à 65 % de la valeur du bien lors de la revente. Avec une hypothèque de second rang, le créancier récupère l’argent prêté après le premier.
Il est ainsi préférable pour un organisme de prêt de se positionner au premier rang pour récupérer plus facilement sa créance.
L’hypothèque de second rang intervient généralement en cas de souscription d’un deuxième financement (par exemple un PTZ, un PAS ou autre prêt complémentaire, voire d’un rachat de crédits.
Dans quels cas hypothèque-t-on sa maison ?
Financer l’acquisition d’un bien immobilier
Vous pouvez hypothéquer votre maison ou appartement dans le cadre de l’achat de votre résidence principale, de votre résidence secondaire ou encore d’un investissement locatif(3)(4). L’hypothèque est mise en place dès l’acquisition du bien pour couvrir la banque. Il est nécessaire de se rendre chez le notaire pour la signature de l’acte authentique. Une inscription à la conservation des hypothèques est alors réalisée.
Elle permet de garantir le bien pour accéder plus facilement au crédit immobilier en rassurant la banque sur sa capacité à récupérer sa créance si vous n’êtes plus en mesure de rembourser vos mensualités de prêt.
Obtenir un financement en mobilisant un patrimoine existant
Vous pouvez aussi envisager d’hypothéquer un bien existant pour l’acquisition d’un nouveau bien immobilier. Cela est possible si vous souhaitez réaliser un investissement locatif pour constituer votre patrimoine et préparer l’avenir, ou encore pour acquérir une résidence secondaire
Financer des travaux ou un projet personnel via le prêt viager hypothécaire
Cela permet de débloquer des liquidités sans vendre son bien. Le prêt viager hypothécaire s’adresse aux propriétaires d’un bien immobilier qui est remboursé au créancier. Il existe trois types de prêts hypothécaires :
- le prêt classique n’imposant aucun remboursement tout au long de la vie du prêt. Le crédit est remboursé à la vente du bien immobilier ou au décès de l’emprunteur ;
- le prêt viager hypothécaire avec remboursement des intérêts chaque mois, le capital n’étant remboursé qu’à la fin du contrat ;
- le prêt avance mutation (Pam) pour effectuer des rénovations énergétiques avec des conditions spécifiques (taux d’intérêt et frais plafonnés, etc.).
Quel que soit votre projet, cette solution permet d’obtenir un crédit plus facilement et de sécuriser votre dossier pour rassurer la banque
Quel est le coût d’une hypothèque sur une maison ?
Les frais de notaire liés à l’inscription hypothécaire et la taxe de publicité foncière
Le prix de l’hypothèque intègre plusieurs coûts :
- la rémunération du notaire ;
- la taxe de publicité foncière ;
- les frais de formalités et de débours ;
- la contribution de sécurité immobilière.
Le coût total atteint environ 1,5 % à 2 % du montant du prêt immobilier.
Les frais en cas de remboursement anticipé et de mainlevée
Vous envisagez de revendre le bien immobilier avant la fin du crédit et de rembourser le prêt par anticipation ? Vous devrez faire une demande de mainlevée d’hypothèque. Grâce à cet acte juridique, le créancier atteste que l’emprunteur a bien remboursé tout le montant du prêt. La levée d’hypothèque est gratuite lorsqu’elle est réalisée automatiquement à la fin du prêt. En revanche, en cours de crédit, vous devrez payer des frais dont le montant varie selon le capital emprunté. Il existe des frais fixes qui rendent proportionnellement plus onéreuse une mainlevée pour un faible capital emprunté.
Exemple : pour un crédit initial de 100 000 €, les frais de mainlevée sont d’environ 584 €, soit 0,58 % du prêt initial contre 824 €, mais seulement 0,16 % du crédit pour un prêt de 500 000 €.
Source de la simulation : https://paris.notaires.fr/fr/node/5072413
Par ailleurs, la banque prévoit, selon les termes de votre offre de prêt, des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Elles sont calculées en fonction du capital restant dû. Contactez votre conseiller bancaire Banque Populaire pour en savoir plus sur le montant à envisager.
Quels sont les risques d’hypothéquer sa maison ?
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La saisie du bien en cas de défaut de remboursement
Si l’hypothèque facilite l’accessibilité au prêt immobilier, il existe un risque si vous n’honorez pas votre contrat de prêt. L’assurance emprunteur vous couvre uniquement en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), voire en cas d’invalidité ou d’incapacité selon les termes de votre contrat d’assurance.
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Les contraintes sur la vente d’un bien hypothéqué
Sur le principe, rien n’empêche de vendre un bien hypothéqué. Toutefois, dans certains cas, cette vente peut être plus complexe. C’est le cas lorsqu’un contentieux est en cours entre l’emprunteur et le créancier hypothécaire. La vente est susceptible d’être freinée et de ne plus pouvoir se faire sans accord d’un juge ou du créancier.
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Les pénalités hypothécaires et comment les anticiper
Nous l’avons évoqué, revendre un bien immobilier avant le terme du contrat de prêt impose de réaliser une mainlevée et donc de payer des frais. Pour bien les anticiper, faites une simulation en ligne ou demandez à votre notaire le coût de cette opération. Vous pouvez aussi vous adresser à votre conseiller bancaire. De cette manière, vous anticipez cette dépense qui vient s’ajouter aux frais de remboursement anticipé.
Hypothèque, caution bancaire ou PPD : quelles différences ?
Fonctionnement du privilège du prêteur de deniers (PPD)
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers venue remplacer le privilège du prêteur de deniers (PPD) garantit le remboursement sur la valeur du bien uniquement pour des biens immobiliers existants. En clair, contrairement à une hypothèque classique, elle ne peut garantir un bien en l’état de futur achèvement (VEFA).
La caution bancaire : une alternative moins coûteuse ?
La caution bancaire est une alternative moins coûteuse dans la mesure où elle n’impose pas de frais de notaire. En effet, l’intervention de ce professionnel n’est cette fois pas nécessaire. En revanche, vous devrez tout de même payer une commission à l’organisme de cautionnement
Tableau comparatif : hypothèque / ex-PPD / caution
Ce tableau vous dévoile les différences entre les solutions offertes pour faire un choix adapté à votre profil. Quoi qu’il en soit, nous vous invitons à prendre contact avec votre conseiller bancaire pour bénéficier d’une étude personnalisée de votre besoin pour obtenir un prêt immobilier avec la meilleure garantie.
| Hypothèque classique et hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers | Caution | |
|---|---|---|
| Frais de notaire à la souscription | Oui | Non |
| Frais de mainlevée | Oui | Non |
| Commission | Non | Oui |
| Saisie possible du bien | Oui | Oui |
Peut-on vendre sa maison si elle est hypothéquée ?
Hypothéquer sa maison avec Banque Populaire : un accompagnement sécurisé de bout en bout
Banque Populaire vous accompagne pour financer votre achat immobilier (avec un prêt classique ou un prêt relais) et mettre en place une hypothèque classique. Ainsi, vous accédez au crédit pour donner vie à vos projets et construire votre patrimoine. Mais Banque Populaire s’adapte à toutes les situations et vous propose également des alternatives à l’hypothèque traditionnelle.
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Angle : La caution solidaire CEGC comme alternative à l’hypothèque pour les crédits immobiliers classiques
Pour vos projets financés par Banque Populaire, bénéficiez de la caution solidaire CEGC (Compagnie européenne de garanties et cautions), une solution, simple et rapide pour accéder au prêt sans passer devant le notaire. Cette caution est délivrée sous conditions, vous devrez présenter les documents nécessaires pour analyser votre situation professionnelle et financière afin de déterminer si vous pouvez bénéficier de cette caution.
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Le prêt viager hypothécaire (PVH) pour les propriétaires de 60 ans et plus
Chez Banque Populaire, vous avez l’opportunité de souscrire un prêt viager hypothécaire pour financer un bien, des travaux ou des projets personnels tout en conservant la pleine propriété de votre bien immobilier. Vous ne payez aucune mensualité, le prêt est remboursé in fine (vous remboursez le montant du prêt et des intérêts à son terme). Cela présente un avantage : vous n’avez pas d’assurance décès emprunteur à souscrire, une véritable économie, surtout pour les seniors de plus de 60 ans à la retraite qui paient plus cher leur assurance de prêt.
Conclusion
L’hypothèque est une garantie incontournable pour obtenir un prêt immobilier et donner vie à vos projets. Toutefois, elle présente quelques limites entre le coût de mise en place et les frais de mainlevée si vous revendez avant le terme du crédit. Certaines alternatives existent à l’image de la caution et du prêt viager hypothécaire, contactez votre conseiller Banque Populaire pour bénéficier de la solution la mieux adaptée pour garantir votre prêt immobilier.
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(1) L’acquisition d’un bien immobilier sans apport personnel par le biais d’une hypothèque est une opération qui implique un engagement financier important et des risques qu’il est essentiel de comprendre.
(2) L’hypothèque immobilière est un prêt immobilier où le bien acheté est donné en garantie au prêteur. Emprunter de l’argent coûte de l’argent. Le coût total du crédit inclut les intérêts, les frais de dossier, les frais de garantie (notamment les frais de notaire et les droits d’enregistrement liés à l’hypothèque), ainsi que les assurances obligatoires (décès, invalidité, incapacité, etc.). Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est le meilleur indicateur du coût total de votre prêt.
(3) Financer un achat immobilier sans apport personnel peut rendre l’obtention du prêt plus complexe et potentiellement plus coûteuse. Les établissements de crédit évaluent rigoureusement votre capacité de remboursement et votre situation financière. Le taux d’endettement, recommandé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à ne pas dépasser 35% de vos revenus nets, est un critère essentiel.
(4) La loi vous protège. Avant de signer une offre de prêt immobilier, vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires pour étudier toutes les conditions. La banque a un devoir de conseil et doit vous fournir une offre de prêt contenant la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE), résumant toutes les informations essentielles. Vous avez également le droit de choisir votre assurance emprunteur auprès d’un autre organisme que celui proposé par la banque, sous certaines conditions.
BPCE – Société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 242 487 090 euros – Siège social : 7, promenade Germaine Sablon – 75013 Paris – RCS Paris N°493 455 042, intermédiaire d’assurance immatriculé à l’Orias sous le N° 08 045 100 (www.orias.fr).
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