Financer l’achat immobilier de son enfant : les solutions à connaître
Vous souhaitez donner un coup de pouce financier à votre enfant pour l’achat de son logement ? Plusieurs dispositifs le permettent, tout en optimisant la fiscalité. Donation, prêt familial, PEL : certaines solutions peuvent également être cumulées afin de renforcer son apport personnel et de faciliter son projet immobilier. Tour d’horizon des solutions à déployer pour l’accompagner dans son projet avec Elsa Correia, Directrice Commerciale Grand-Ouest chez BPCE Solutions immobilières.
Pour de nombreux jeunes, l’acquisition de la résidence principale représente souvent leur premier investissement majeur qu’il convient de préparer soigneusement. Une fois le choix du bien arrêté, reste à le financer. Il est alors fréquent de se tourner vers ses proches. Une sollicitation à laquelle ils peuvent répondre grâce à différents dispositifs.
Un don « spécial résidence principale »…
Jusqu’au 31 décembre 2026, les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à un enfant sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) dans la double limite de : 100 000 € par un même donateur(1) à un même donataire et de 300 000 € par donataire(2). Des donations successives sont possibles, tant qu’elles ont lieu entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Ce dispositif peut constituer un levier intéressant pour financer l’acquisition d’une résidence principale, sous réserve du respect des conditions prévues par la réglementation.
« Pour s’assurer que le don ne réintègre pas la succession, il est opportun de le réaliser par un acte notarié », conseille Elsa Correia, Directrice Commerciale Grand-Ouest chez BPCE Solutions immobilières. Pour bénéficier de cette exonération temporaire, « le donataire doit affecter les sommes reçues au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur réception à l’achat d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) affecté à la résidence principale du donataire ou à la location à usage d’habitation principale d’un locataire(3), précise Elsa Correia. Le donataire déjà propriétaire peut donc utiliser le don pour réaliser un ou plusieurs investissements locatifs et se constituer un patrimoine immobilier. »
Le donataire doit conserver le logement, qui peut être un appartement ou une maison individuelle, au moins 5 ans à compter de l’acquisition (logement neuf) ou de la fin des travaux (VEFA). Le bien peut être loué nu ou meublé, mais le bail ne peut être consenti à un membre du foyer fiscal du donataire.
De même, le don ne peut être employé pour construire sa maison ou acquérir un terrain pour y construire sa résidence principale.
… cumulable avec d’autres dispositifs.
« Ce dispositif temporaire se cumule avec la possibilité pour chaque parent de donner à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € sans DMTG tous les 15 ans »(4), rappelle la spécialiste. Mais également avec l’exonération de 31 865 € lorsque les dons portent sur des sommes d’argent consenties à un enfant(5). Cet abattement se renouvelle aussi tous les 15 ans. Pour en bénéficier, le donateur doit être âgé de moins de 80 ans et le bénéficiaire être majeur au jour de la donation.
Ainsi, dans certaines situations, un couple peut transmettre jusqu’à 463 730 € à un enfant sans droits de donation, sous réserve de respecter les conditions applicables à chacun de ces dispositifs. Un montant susceptible de constituer un apport personnel significatif dans le cadre d’un projet immobilier.
Vous avez plusieurs enfants ? La donation-partage pour garantir l’équité
En présence de plusieurs enfants, la donation-partage est à considérer, en particulier lorsque la donation sert à l’achat d’un bien immobilier. Elle est en effet plus avantageuse qu’une donation simple, dans la mesure où elle permet de répartir son patrimoine de son vivant et de figer la valeur au jour de la donation. La valeur retenue pour le partage successoral étant fixée au jour de l’acte, ce mécanisme contribue à limiter les risques de désaccord entre héritiers lors du règlement de la succession.
L’alternative au don : pourquoi le prêt familial est une option souple mais encadrée
Toujours dans le cadre de la famille, une autre solution pour aider votre enfant à devenir propriétaire est de lui consentir un prêt dit « familial ». Pour s’épargner tout écueil, il est conseillé au prêteur de recourir à un acte notarié, obligatoire dès 1 500 €. Cela évite la requalification du prêt en donation. L’acte précisera le montant, la durée du prêt, les dates et modalités de remboursement, le taux d’intérêt.
Plus généralement, il est recommandé de formaliser le prêt par écrit afin de sécuriser l’opération et de prévenir tout risque de contestation ultérieure.
À noter que tout prêt supérieur à 5 000 € sur un an avec un même bénéficiaire doit être déclaré par l’emprunteur à l’administration fiscale.
Ne clôturez pas votre PEL : transmettez-le à votre enfant
En complément, le titulaire d’un plan épargne logement (PEL) peut céder son prêt à taux garanti à un membre de sa famille ou à un proche(6) pour l’aider à concrétiser son projet immobilier. Ce dernier augmentera sa capacité d’emprunt à un taux d’intérêt potentiellement avantageux. Le titulaire doit au préalable clôturer son PEL, dont il conserve l’épargne et les intérêts. De son côté, le bénéficiaire a obligation d’en détenir un ouvert depuis au moins trois ans et actif.
Autre solution : faire une donation de son vivant de son PEL. Le titulaire donne alors l’épargne, les intérêts, le prêt à taux garanti et/ou la prime d’État à un membre de sa famille(7)qui ne doit pas en détenir déjà un. Il s’agit alors d’une donation qui doit faire l’objet d’un acte notarié ou éventuellement d’un don manuel enregistré.
Par ailleurs, pour plus de sécurité financière, lorsqu’un crédit immobilier est souscrit, il convient d’accorder une importance particulière à l’assurance emprunteur. Elle demeure indispensable puisqu’elle garantit le remboursement des échéances en cas de décès, d’incapacité de travail ou d’invalidité.
Chaque situation familiale et patrimoniale étant différente, le choix du ou des dispositifs les plus adaptés dépend notamment du projet immobilier de l’enfant, du montant de l’aide envisagée et des objectifs de transmission des parents. Un accompagnement personnalisé permet d’en sécuriser la mise en œuvre et d’en mesurer les conséquences patrimoniales et fiscales.
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Rédaction achevée le 10/07/2026.
Sous réserve de l’actualité juridique et fiscale en vigueur.
(1) Celui qui donne peut le faire dans la limite de 100 000 € en ligne directe (par enfant) en exonération totale de DMTG mais aussi en ligne collatérale (par neveu et/ou nièce) dès lors qu’il n’a pas d’enfant.
(2) Article 790 A bis du CGI. Le donataire peut recevoir ainsi dans cette limite de montant de sa famille en ligne directe et/ou collatérale (par exemple, de ses deux parents ainsi que de sa grand-mère ou de sa tante ou oncle sans desendance).
(3) Le don peut aussi être utilisé pour le financement de travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire. Les travaux doivent être éligibles à MaPRimRéov’, mais le donataire ne peut bénéficier de cette prime.
(4) Article 779 CGI.
(5) Article 790 G du CGI.
(6) Conjoint, enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères, sœurs, neveux, nièces, oncles, tantes du titulaire du PEL ou de son conjoint. La cession du prêt épargne logement à un taux garanti est en revanche impossible entre cousin(e)s, concubin(e)s ou partenaires de PACS.
(7) Ibid.
Communication à caractère publicitaire et sans valeur contractuelle.
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